?作者：子非魚

01

(資料圖片)

萬人搶房卷土重來

萬人搶房場景又上演了，發生在這種事情經常發生的城市之一，謎一般的城市，成都。

項目的名稱是“恒大天府半島”，位于成都熱門板塊的天府新區。

看到這里，很多人會覺得不可思議，恒大的項目居然還有這么多人瘋搶。事實上，項目名稱雖然還保留著“恒大”二字，但項目早就不姓許。

項目開始的確是恒大的，項目的開發商成都心怡房地產開發有限公司，最初由振鷹環球有限公司、恒大地產集團成都有限公司、成都深港石化有限公司分別持股60%、20%、20%。

但在2022年10月31日股權發生變更，成都心怡房地產開發有限公司由中國對外經濟貿易信托有限公司百分百控股。

官網，該公司注冊資本80億元，股東分別為中化資本有限公司（持有股份97.26%）和中化集團財務有限責任公司（持有股份2.74%）。

換句話說，“恒大天府半島”現在姓中，是背靠央企的項目，所以他們放心沖。

公開信息顯示，整個恒大天府半島項目占地約1650畝，分為十期打造。目前，天府半島1期、2期已經售罄；5期、8期、9期、10期處于待開發狀態，3期、4期、6期、7期均還有樓棟未推。

此次推出的是6期組團64棟2單元，共39層，3梯5戶，面積段在112-126平方米，戶型均為三室兩廳兩衛，適合剛需和首改家庭，共計180套房源。

而根據“恒大天府半島”官方披露的數據顯示，該項目吸引了52405組購房者登記，其中棚改275組，無房42441組，普通9689組。

52105人搶奪180套房子，相當于289人搶一套房，中簽率僅為0.3%。

02

謎一般的成都樓市

成都樓市這是瘋了嗎？萬人搶房重現，是否意味著成都樓市火爆得不行了？

當然不是。這種遭萬人瘋搶的網紅盤，都不能用正常的邏輯來對待，因為這是人為限價造成的瘋搶，而不是市場的真正行為。

要知道，該項目精裝均價才1.35萬元/平方米，與項目在售二手房價格有超8000元/平方米的價差。

此外此前早已售出的天府半島二、三、四期有超400套在售二手房，掛牌價格超過22000元/平方米，價差達到了8500元/平方米。

也就是說，如此搶到一套理論上就可以凈賺95萬以上。

如此巨大的誘惑，試問但凡有實力有房票的你，會放過嗎？不裝了，反正如果是我，我絕對會加入進去，誰會跟錢有仇。

也正是因為這種限價，人為造成了這種萬人搶房場景，所以不能用這種所謂的網紅盤來衡量市場的熱度。

最近在杭州，倒掛盤塔尖樓盤新鴻基杭州國際金融中心入市，64套房子共吸引了2797戶家庭參與，連院士級別的A類人才有8位參與，中簽率只有2.29%，是2021新房市場開啟搖號以來的最低中簽率。

同樣無法佐證杭州樓市火爆。且不說杭州的新房和二手房仍沒有達到非?；鸨母叨?，而且與千人搖號搶房同時發生的還有流搖，也即參與搖號的人數不足，最終不用搖號。

據統計，杭州2月份登記結束的樓盤中，共22盤流搖。一些杭州遠郊盤甚至不用搖號就可以直接“上車”。

那么成都當下的樓市到底如何？

正如本號在之前寫成都的文章中說過的，成都是謎一般的城市。哪怕在去年那樣肅殺的環境中，在北上廣深成交量都在下跌的背景下，成都的二手房成交量還創下了歷史新高。

新房和二手房價格更是持續上漲。

進入2023年之后，大環境的改善釋放了積壓需求的需求，成都二手房成交量在2月份更是創下歷史新高，19061套。同時2月份的帶看量超過百萬人次。

制圖：城市財經；數據：成都住建蓉e辦

更為關鍵的是，在2月份需求集中爆發消耗得差不多的背景下，大多數熱點城市進入3月份新房成交量乏力，回暖戛然而止。

以克而瑞披露的數據顯示，北上廣深四大一線城市最近一周新房成交量全線回調。二線城市中重慶近乎腰斬，蘇州、寧波、大連也是猛回頭。

只有少數幾個城市新房仍保持著復蘇勢頭，成都便是其中之一。

再看成都官方蓉e辦公布的數據，3月前10天，成都新房成交了4615套，二手房成交了8972套。

按照這種節奏，3月份成都的新房繼續走暖，二手房則又要創下新高度。

從市場反饋的成交量來看，成都確實是個異類，其他熱點城市進入3月份都疲態盡顯，而成都仍像個年輕小伙子一樣，精力十足。

03

成都購房建議

其實靜下來深思，成都樓市之謎，也并不是那么難以解答。

成都之所以在去年那樣的大環境下都能保持獨領風騷的局面，主要是這座城市走得是悶聲發大財模式，簡單來說就是房價漲得低調，和長沙一個德行。

我們可以看到成都的房價走勢有別于東部熱點城市。東部熱點城市房價的特點是，短時間內快速拉升，漲得酣暢淋漓。

而成都走的是長沙模式，每年漲幅都不夠搶眼，但始終在上漲。

這種模式的好處在于，無論外界變化如何，都不會對其走勢產生過大影響。所以，我們能看到，去年成都和長沙的房價，一以貫之地上漲。

當然，能夠持續上漲，根本原因還在于其旺盛的人口增量。

七普數據顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

成都不僅在虹吸整個四川的人口，也在虹吸東部的人口。

不斷的人口流入，帶來了不斷的購房需求。這些需求是成都去年能夠走出迥異行情的主要原因之一，也是今年開春成都樓市能夠迅速回暖的根本原因之一。

同時，成都成交量能夠快速回暖，還有一個根本原因，那就是泡沫相對較低，價格還能夠讓一些人接受。

七普數據顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

成都不僅在虹吸整個四川的人口，也在虹吸東部的人口。

不斷的人口流入，帶來了不斷的購房需求。這些需求是成都去年能夠走出迥異行情的主要原因之一，也是今年開春成都樓市能夠迅速回暖的根本原因之一。

同時，普通民眾也在擔心成都房價會補漲到東部熱點城市一樣的高度，所以買房都是宜早不宜遲。

相對低的價格，不斷涌入的需求，宏觀大環境改善后帶來的預期相對改善，成交了當下的成都樓市。

那么關鍵問題來了，成都會否躁動？這個問題，其實從成都二手房掛牌量創新高上可以找到答案。

和當下所有熱點城市二手房掛牌量創新高一樣，成都二手房掛牌量目前突破了18萬套，內網顯示超過了20萬套。

有人說，掛牌量高但二手房成交量也高，流動性好，說明市場在回暖。

但從另一個角度看，如果市場普遍看漲，單價首先想到的應該是繼續持有，而不是趕快掛牌出售，二手房掛牌量集中走高，并創下新高。說明很多理性的炒房客，對于預期其實沒有預期，都在想著成交量走暖來解套，錯過了這次，或許就錯過了最佳時機。

換句話說，哪怕成交量旺盛的成都，市場普遍的預期也是沒有預期。

現實也是這樣。2月份我們的失業率繼續走高，全國財政收入繼續收縮，賣地收入跌幅繼續擴大。經濟與收入復蘇仍不明朗。

在這種背景下，對包括成都在內的具有人口增量的中心城市來說，本號認為：

第一，賣出方面。對于資金壓力太大的投資客來說，此時借助目前的宏觀大環境改善實現離場，是最明智的選擇。

第二，買入方面。有實力的剛需此時可以入場買房，資金不足，可以等著，不用恐慌價格會大波動。

至于投資，熱點城市核心板塊的資產，長線持有賺取一個通脹收益還是能實現的，不要抱著依靠炒房致富的心態就行。而且，投資需要量力而行，不要給自己加杠桿加壓力。

標簽：