今天是5月20日，央媽送溫暖了。

最新貸款利率1年期降低至3.7%，5年以上降低至4.45%，LPR再降15個(gè)基點(diǎn)。

5月15日時(shí)，央媽下調(diào)LPR20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率下降至4.4%。時(shí)隔5天，央媽再次將LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，首套房利率最低可降至4.25%。

而在此之前，央媽已經(jīng)把首套房貸款利率降低至4.4%。綜合這兩項(xiàng)可以看到，首套房貸款利率最低降至4.25%，達(dá)到近十年來(lái)最低，而兩套以上房貸利率也低到了4.45%。

在一年前，房貸利率最高達(dá)到了6.4%。也就是說(shuō)，首套房貸款利率已經(jīng)降低了2.15%。這個(gè)力度有多大呢？隊(duì)長(zhǎng)來(lái)給大家算一筆數(shù)。

我們假設(shè)貸款100萬(wàn)元，30年期限，利率6.4%，還款總額約為2250000元，利息約為1250000元，每月利息約為3500元。

當(dāng)利率降低至4.25%時(shí)，同樣貸款100萬(wàn)，30年期限，貸款總額則約為1770000元，利息約為770000元，每月利息約為2150元。

總利息可以節(jié)約48萬(wàn)，相當(dāng)于一輛寶馬5系了，每月利息可少支付1350元。

可以說(shuō)，這個(gè)力度是相當(dāng)大的了。

央媽刺激消費(fèi)的決心不可不謂之大。央媽的政策具有風(fēng)向標(biāo)的意義。這是不是意味著房地產(chǎn)要觸底反彈了呢？此時(shí)，是不是剛需購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)呢？

在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，首先，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)增長(zhǎng)，這幾乎是一個(gè)確定性目標(biāo)。大家把買(mǎi)房的希望寄托于房?jī)r(jià)暴跌，這種可能性是非常非常低的。

隊(duì)長(zhǎng)說(shuō)過(guò)，目前，中國(guó)的房?jī)r(jià)是以金融信用為底的，跟供求關(guān)系存在著某種結(jié)構(gòu)性失衡。

房企在“加杠桿”、“高擴(kuò)張”的過(guò)程中，就把很多的房子、土地抵押給銀行了。如果房?jī)r(jià)快速下跌，房企的資產(chǎn)迅速貶值，房企的金融信用就會(huì)快速崩盤(pán)。對(duì)于那些現(xiàn)金流緊張的房企而言，持續(xù)降價(jià)會(huì)加速自己的死亡。

房?jī)r(jià)是有一個(gè)金融信用底的，必須維持在金融信用底之上，才能避免因房企規(guī)模性破產(chǎn)而帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我們可以看到，像遼寧沈陽(yáng)、云南昆明、湖南岳陽(yáng)、株洲、永州以及河北唐山等城市，都出臺(tái)過(guò)限跌令，來(lái)阻止房?jī)r(jià)暴跌。

因此，一部分房企在現(xiàn)金流告急后，房子賣不出去，也不降價(jià)，就原地躺平，等，等什么呢？等降息。

房?jī)r(jià)不能大跌，房企能讓利的部分有限。降息，就是讓銀行來(lái)給購(gòu)房者讓利，其最直接的表現(xiàn)就是，利率下降，購(gòu)房者要承擔(dān)的利息大幅減少。

這有兩個(gè)好處，一是，消費(fèi)者的購(gòu)房成本明顯下降。二是，房企銷售回暖，回籠現(xiàn)金流，滿滿熬過(guò)“去杠桿”的艱難周期。

對(duì)剛需購(gòu)房者而言，這是看得見(jiàn)的利好。降房?jī)r(jià)或者降利息，都是在降低消費(fèi)者的購(gòu)房成本。

在央媽的鼓勵(lì)下，有些地方城市對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的松綁進(jìn)一步邁開(kāi)了步子。像阜陽(yáng)、銀川、泰安、宿遷、菏澤、重慶、贛州、佛山以及南通等城市，將首付比例降低到了20%。

這些政策對(duì)剛需購(gòu)房者而言，都是重大利好。隊(duì)長(zhǎng)預(yù)計(jì)，20%首付比例會(huì)在更多城市得到推廣，尤其是中西部的三四線城市。因?yàn)檫@時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)，轉(zhuǎn)換為買(mǎi)方市場(chǎng)。

各地方政府、各地方銀行以及各地方房企，都需要爭(zhēng)取在這一輪降息中，拿下更多的銷售份額。

一方面是，房企欠的債時(shí)間越久，利息越高；另一方面是，鶴崗教訓(xùn)在前，房?jī)r(jià)崩盤(pán)，財(cái)政破產(chǎn)，對(duì)鶴崗經(jīng)濟(jì)造成了重大打擊。沒(méi)有哪個(gè)地方政府愿意變成下一個(gè)鶴崗。

綜合以上因素，在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，20%的首付比例已經(jīng)是各方利益博弈之下，所能給出的一個(gè)最大的讓步了。

4.15%的首套房利率還有一點(diǎn)點(diǎn)的降價(jià)空間，但這個(gè)空間不大。

5月20日，五大銀行5年期定存利率為2.75%，存貸利率差只剩1.4%，銀行的利潤(rùn)率已經(jīng)被大幅攤薄。而且，房貸業(yè)務(wù)是五大行最穩(wěn)定的核心業(yè)務(wù)，也是銀行利潤(rùn)的壓艙石。

除了以上這些，各地政府還調(diào)高了公積金貸款額度。如果組合使用住房公積金貸款和商業(yè)貸款，個(gè)人房貸利率可以進(jìn)一步降低至3%以內(nèi)，利息還能再打低一部分。

對(duì)剛需購(gòu)房者而言，這些都是顯著的利好。

騰訊新聞?dòng)幸粰n節(jié)目叫《多財(cái)多議》，他們發(fā)起了一個(gè)調(diào)查。其中有一個(gè)問(wèn)題：“今后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？”一開(kāi)始，認(rèn)為會(huì)漲的人數(shù)占比高達(dá)80%，可隨著投票的人數(shù)越來(lái)越多，認(rèn)為會(huì)漲的人數(shù)占比就降到了50%。

《多財(cái)多議》第一期：今年是不是年輕人買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？

從這個(gè)問(wèn)題就能看到，希望房?jī)r(jià)漲的和希望房?jī)r(jià)跌的人數(shù)，基本持平。這也反向說(shuō)明，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)心理博弈的臨界點(diǎn)。

其實(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌轉(zhuǎn)漲。

4 月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲 3.9% 和 2.4%，環(huán)比上漲 0.2%和0.4%。

但三線以下城市的房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了明顯的分歧，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降 1.5% 和 2.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大 0.9 和 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，在“房住不炒”的政策指引下，今后房?jī)r(jià)將逐步回歸到供求關(guān)系上來(lái)。其中，人口流入的一二線城市房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)上漲，而人口流出的三四線城市，房?jī)r(jià)就只能靠止跌令來(lái)維持了。有持續(xù)增長(zhǎng)的人口，才會(huì)有持續(xù)增長(zhǎng)的房產(chǎn)需求。

我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率已經(jīng)接近于0，城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)接近65%。按照發(fā)達(dá)國(guó)家70%左右的城鎮(zhèn)化率來(lái)算，中國(guó)農(nóng)村進(jìn)城人口和城市自然新增人口都已越來(lái)越接近于上限。

在人口存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)也同樣會(huì)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。人口的流動(dòng)方向?qū)⒊蔀橛绊懖煌鞘蟹績(jī)r(jià)的一個(gè)重要的指向性標(biāo)志。

對(duì)房企而言，短期內(nèi)仍然將是艱難的?！叭ジ軛U”，將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在房?jī)r(jià)難以快速高漲的背景下，房企的銷售回款大部分都需要拿去還債，難以反饋在利潤(rùn)上。這是房企“去杠桿”的必經(jīng)之路。

許家印說(shuō)：“沒(méi)有銷售，就還不清債務(wù)?！?/p>

這句話的另一層意思就是，有了銷售，首先就要還債。還債，是為了解決房企的金融信用的問(wèn)題，也就是現(xiàn)金流的問(wèn)題。

只有把舊債還清了，恢復(fù)房企的金融信用，才能從銀行借到新債，恢復(fù)正常的現(xiàn)金流。房企的債要還到什么地步呢？

答案就是央行劃定的“三道紅線”。

因此，綜合以上內(nèi)容，隊(duì)長(zhǎng)認(rèn)為，在金融端，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)有了不小的讓利了，對(duì)剛需購(gòu)房者而言，是顯著利好。

在消費(fèi)端，購(gòu)房成本確實(shí)下降了很多，但進(jìn)一步下降的空間已經(jīng)不大了。

在企業(yè)端，房企的苦日子還要熬一熬，還債仍是當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)一二線城市而言，今年的下半年將是剛需購(gòu)房上車的好時(shí)機(jī)。

但三四線城市，剛需的話，最好還是選擇核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，房?jī)r(jià)才更有支撐力。

標(biāo)簽： 520央行送溫暖房貸利率大降 調(diào)查顯示看漲看跌房?jī)r(jià)人數(shù)