21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道

“要不要提前還房貸”成為近期熱議話題。不少人曬出提前還貸的經歷，聲稱省出的幾十萬元錢相當于理財。目前提前還貸的主要原因，是房貸和其他理財品或者貸款之間的利差。集中在三方面，一是房貸和理財產品之間的利差；二是商貸和公積金之間的利差；三是房貸和其他貸款之間的利差。

理財和房貸之間的利差

王潔是提前還房貸的“贏家”之一，她告訴21世紀經濟報道記者，去年她在廣州海珠區購買了一套房，約貸款280萬左右，其中60萬為公積金貸款，220萬為商業貸款，商貸的利率為5.15%，按揭期為10年，還款方式為等額本息。

“我是從2021年6月開始第一次還款，第一個月還款的金額是23282元左右，其中償還本金1.4萬，利息9356元。以此計算我第一年的貸款利息就超過10萬，這對于我來說負擔還是挺重的。后來年底的時候，一筆定存到期我就一次性付清了所有的貸款，但6個多月的時間付出的利息差不多6萬。”

王潔表示本來提前還貸，還需要給銀行支付一定的違約金。根據貸款銀行的規定，放款一年內提前還款，需要支付還款金額的1%，1-2年內提前還，需要支付還款金額的0.5%，2年以上則不用支付。但是因為她是銀行的VIP客戶，經過申請就免付了這筆違約金。

“主要是剛好有筆錢回來。我之前做了一筆3年期的大額存單，利息大概在4.5%左右，到期之后發現很難再找到更好利息的類似產品，多數產品的年化利率都在4%之下，這個時候如果我繼續再做理財，和銀行貸款之間的利差超過了1.15%，肯定不劃算，于是就決定提前還款。去年12月20日結清之后，我感覺一下子輕松了不少，畢竟每個月給銀行9000多的利息不是一個小數目。”王潔告訴21世紀經濟報道記者。按照王潔的貸款金額和還款起算計算，其原本的總利息為61.95萬元，提前還款給王潔省下了50多萬元的利息。

“普通人每年如果沒有5%以上的穩定投資收益，可以考慮提前還貸。”中原地產首席分析師張大偉表示，他坦言身邊不乏提前還貸的朋友。

公積金和商貸之間的利差

據了解，目前選擇提前還貸的方式大致有三種，一種是全部提前還款，適合資金充足的人；另外兩種均屬于部分提前還款，但視收入、消費需求等會選擇縮短貸款年限或者降低還款額度等兩種方式。

對于提前還款的原因，多數貸款人表示由于前兩年樓市較為火爆，當時為了抑制市場上的炒作行為，銀行不約而同的提高了房貸利率，全國的房貸利率普遍在4.6%到6%之間，這造成了還貸成本較高，提前還貸就是為了降低成本。

此外提前還款的另外一個重要原因在于近期合適的投資品不多。開年以后，受到美聯儲“收水”的影響，全球資本市場都出現了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現一定程度的浮虧；此外銀行理財、大額存單等風險較小的固收類產品則收益節節走低，市場上5%以上收益的理財產品難覓。常規投資收益無法覆蓋房貸利率，對于理財小白或謹慎型投資者來說，與其拿錢存定期買理財，不如提前還房貸。

林明也是提前還貸一族，他告訴21世紀經濟報道記者，他采取的是部分提前還貸的方式。“前年為了結婚買了一套小戶型婚房，貸款額度在160萬左右，采取商貸+公積金的方式，其中商貸的金額大概是100萬，不過我公積金賬戶上大概可以取出35萬，于是辦理好商業貸款之后，就從公積金賬戶取出來，提前償還了商業貸款一部分。畢竟和商貸相比，公積金的利率要優惠的多。”

林明計算如果按照商業貸款100萬，5.3%的利率，20年等額本息的還款方式，利息高達62.4萬元，如果按照65萬的總金額來計算，則利息降到了40.6萬元，利息下降21.8萬元。

其他貸款和房貸之間的利差

各種貸款產品之間的利差也是提前還貸的誘因之一。廣州私人企業主劉倩告訴21世紀經濟報道記者，自己一套住宅的貸款還剩近50萬，由于是二套，利息為5.6%，如果她提前還款之后，再將房屋抵押，抵押貸可以降到3.9%（先息后本），之間就有1.7%的息差。不過劉倩表示需要提醒的是，這個優惠利率，需要個人名下有注冊公司企業才可以。

除了上述提到的原因之外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，還有一個重要的考量因素是因為去年開始，多地為了限制炒房，不斷出臺嚴控措施，此前一度出現的房價突進局面得到控制，有些地方的房價甚至見頂回落，這讓高杠桿買房的投資人熱情消退。“打個比方，如果當地房價每年漲10%，貸款利率5%，購房者貸款購房沖動就會增強，愿意增加杠桿。但是如果房價不漲，甚至出現回調，購房者這時候就會想著收縮杠桿，于是就出現了提前還貸的現象。不過提前還貸的前提是手頭資金充裕。”

21世紀經濟報道記者發現，分享提前還貸的人群多集中在 “80后”和“90后”群體。

一組數據也可以看出，今年以來購房者的貸款意愿出現降低。央行2022年2月份金融數據顯示，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。

中長期貸款以按揭房貸為主，減少意味著當月新增貸款金額低于當月還款金額。這項數據自2007年開始統計以來首次出現負增長。

5月13日，央行公布了4月金融數據，沒有公布中長期貸款，而是將住房貸款從住戶貸款中單列出來，這項口徑更直接的數字減少605億元，同比少增4022億元。住戶貸款主要包括住房貸款、消費貸款和經營貸款。

（應受訪者要求，王潔、林明、劉倩均為化名）

標簽： 要不要提前還房貸專家如果每年有超5%的穩定投資收益