文/劉德炳

在全國樓市持續低迷之際，北京等地卻表現迥異。國家統計局日前公布的數據顯示，北京房價呈現上漲的走勢，且其漲幅在70個城市中位居前列。

3個月沒開張，1個月賣了3套房

張明在北京大型房產中介公司我愛我家工作。自去年12月以來，連續三個月，張明一套房子也沒有賣出去，連帶看也很少。

入行三年的他聽同行說過，此前在2008年、2012年、2017年年底，北京二手房市場持續低迷，很多人都沒能熬過樓市寒冬。

不過，今年3月以來，張明的帶看量突然增長。

最終的結果連張明也感到意外。3月份，張明及其團隊賣出了3套房子；4月至今，他又賣出了2套房子。

在北京二手房中介行業，3個月甚至半年沒有賣出一套房子，都是這一行里常有的事。而2個月賣出了5套房子，顯然十分難得。

“在正常年份，每逢3、4月份，北京樓市往往會上演一波小陽春”，張明告訴中國新聞周刊，“今年3月以來，所在的大區已經成交了80套房子，還有不少在途單。”

在我愛我家位于北京市豐臺區的另一個門店里，店長向中國新聞周刊表示，3月份該門店賣出了10套房，比今年2月份上漲了近一倍。

鏈家位于北京市朝陽區的一家門店里，多名置業顧問表示，他們店面3月份成交了8套房，環比漲幅超50%。

二手房是當前北京樓市成交的主體，其中，鏈家和我愛我家的成交量之和，占到北京二手房市場的半壁江山以上。這些大型中介公司門店成交普漲的勢頭，與最新的樓市動態密切相關。

統計數據顯示，3月份，北京二手房成交18987套，環比今年2月份上漲107.3%；其中，二手住宅成交17085套，環比上漲106.8%。而且，自2021年8月份以來，北京二手房市場基本處于下滑中，這意味著，今年3月份北京二手房的交易量，創出了8個月來的新高。

對此，首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴中國新聞周刊，近期北京樓市成交量在上漲，出現了一定的回暖勢頭。

而據合碩地產機構監測顯示，去年3月份，北京二手房成交24333套，這也是去年市場的峰值；去年4月至7月，北京二手房成交量均維持在2萬套左右的高位。相比而言，今年3月份北京二手房同比下降22%，也低于去年4月至7月的成交量。

合碩地產機構首席分析師郭毅向中國新聞周刊表示，如果對比去年來看，今年3月份北京樓市呈現出企穩的態勢。今年4月份，從目前的交易量看，預計全月二手住宅成交將保持在1.5萬套左右，相比去年4月份2萬套的水平，今年4月份也將處于相對企穩的狀態。

北京鏈家研究院市場分析師冷會表示，從單季度成交來看，今年一季度北京市二手住宅成交量為35000套，成交規模環比持平，成交均價小幅上漲，市場總體運行平穩。

剛需推高了房價？

趙秀池分析認為，“在穩樓市穩經濟的背景之下，降準等利好政策陸續推出，樓市預期出現了一定的積極變化，部分需求開始入市”。

冷會告訴中國新聞周刊，“今年市場恢復速度相比2021年三、四季度較快，其主要原因在于相較去年下半年，銀行信貸額度充足，購房者批貸及放款速度均相對較快，從而加快市場周轉，一定程度上擴大交易規模”。

“其實更值得深入關注的，是樓市的需求結構”，趙秀池對中國新聞周刊表示，當前積極入市的主要就是剛需和改善性需求；某種程度而言，這就是在房住不炒的背景下，剛需集中釋放。

“當前北京樓市成交主力是剛需和剛改需求，這部分群體在市場中占比最高”，郭毅表示，相比于其他城市紛紛出臺寬松的樓市調控政策，北京的樓市政策仍處于持續嚴控的狀態，并沒有出現寬松，所以當下購房人群的主力還是基于自身真實的居住需求，而選擇入市購房。

冷會表示，在北京市購房需求中，京內已有住房群體賣房改善的剛改人群占比高，這部分剛性改善需求比例遠高于其他城市，其中包括品質改善、養老改善等多個類型。

冷會進一步分析認為，由于北京市房價相對穩定，房屋購置資格獲取困難，因此，對于投機型購房者而言，北京市住房套利空間少、套利周期長、杠桿撬動難，并非投機的理想選擇，因此北京市投機購房者比例較低，絕大多數購房者均為真實居住需求驅動。

不過，在這一需求背景之下，北京房價卻呈現上漲的態勢。

國家統計局日前公布，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，其中北京上漲0.4%；一線城市二手住宅環比上漲0.4%，其中北京上漲1.2%，漲幅在4個一線城市中居于前列。

郭毅認為，在整體企穩的市場格局之下，區域板塊之間可能會形成價格的分化，一些配套較好、產業布局好的區域，二手房價格會有所上漲，從而推動整體二手房價格存在上漲的機會。

冷會也表示，北京市存在由于基礎設施改善、區域品質提升等因素，導致局部地區存在價格小幅上行的可能性。

從目前走訪來看，北京大興、順義等郊區的房價呈現跌多漲少的態勢，而城六區則是漲多跌少。以北京市大興區黃村、觀音寺等區域為例，不少二手房小區整體房價降幅達10%、甚至是20%，但東城、西城區的二手房小區，房價仍然比較堅挺，不少小區房價出現了一定的上漲。

這種結構性上漲還體現在更多方面。作為一名近期換房的剛改需求，方先生對樓市有著獨特的觀察。從去年至今，方先生在一家APP上關注了50套大兩居和三居室，這些房子從戶型到價格，基本都適合他換房置業的需求。令他感到意外的是，除了3套房被業主撤回銷售申請之外，其余47套房子全部都陸續成交了。

對于房價走勢，方先生直觀地注意到，這47套房子一開始成交的是價位相對低一些的，隨后是價位相對高一些的，但這些房子價格在掛牌期間并無太大變化，掛牌價往上報價的并不多。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊，每個城市對外來人口的吸引力不一樣，不同的城市，樓市會有著不同的供求關系。作為一線城市的北京，其外來人口較多，整體的購房需求仍然較大，這是北京等一線城市房價上漲的根本動力。

后市會不會大漲大跌？

郭毅表示，就后市而言，北京房價上漲的空間并不大，大概率將會以穩定為主。

冷會表示，北京市具有高置換、強管控、低杠桿的市場特征，即購房人群以置換為主、政策定力強反饋快、總體杠桿率較低，絕大多數購房者均為真實居住需求驅動，用好用足現有政策工具能夠有效控制房價上漲，總之，北京市出現全局性、大幅度價格漲跌的可能性較低。

從目前來看，4月以來，北京樓市再次出現了一定的震蕩。據北京鏈家研究院統計顯示，截至目前，4月份成交規模預計有10%—20%的降幅。

上述我愛我家門店店長表示，3月份全店成交了10套，但4月份截至目前只成交了6套。從張明的交易情況來看，4月份他的成交量也比3月份少了一套房。

對此，冷會分析表示，主要原因是北京市疫情出現一定程度反復，房屋交易各環節均不同程度上受到疫情影響，整體交易節奏有所放緩，但預期相關需求可能會在疫后恢復釋放，整體影響可控。

“在目前的態勢下，政策也應該有所放松，尤其要針對剛需和改善性需求，應出臺相應的政策”，趙秀池表示。

郭毅表示，從目前北京的調控政策來看，換房改善需求家庭其實面臨著較大的購房困難，由于北京執行認房又認貸的政策，一部分改善換房家庭最高需承擔80%的首付，這顯然是一個較大的負擔，也影響了更多自住需求的釋放。

連平告訴中國新聞周刊，政策面可依照“改善購房者預期—釋放合理購房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑，精準施策。

為此，他建議，在需求端，切實因城施策，改善住房需求，提供穩定的信貸支持，滿足首次購房家庭貸款需求；大力發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持。在金融端，創造寬松的金融環境，緩解房企現金流和債務壓力。

隨著政策和市場的轉變，投資投機性需求是否會入市？房價會不會快速上漲？

對此，連平認為，政策面必須在堅持“房住不炒”的基礎上，突出“因城施策”，北京等一線城市，包括重點二線城市對于違規購房行為要保持高壓監管政策。

趙秀池表示，北京樓市未來仍然會落實“房住不炒”的定位，目前市場上的投機炒作需求已較鮮見，未來投資性需求仍要謹慎。

（文中張明為化名）

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