央行再度出手托舉房企融資，保交樓貸款計劃延期，房貸利率有望繼續(xù)下行

8月17日，央行發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，提到了貨幣政策、利率、房地產、金融促消費等六方面的內容。關于房地產，央行重點提出，落實好“金融16條”，加大對城中村改造等金融支持力度。這意味著，房企融資有望得到改善，債務壓力或將有所緩解。

同時，央行延續(xù)此前政治局會議對于房地產的表述，表示適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策。央行表示，繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調整機制。由于8月15日MLF的中標利率下調15個基點，業(yè)內認為，LPR也將同步下調，帶動房貸利率繼續(xù)下行。

迎金融支持

(資料圖片僅供參考)

央行表示，落實好“金融16條”，保持房地產融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性租賃住房建設等金融支持力度。

“延續(xù)實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”央行表示。

這意味著，可以幫助緩解資金壓力的“金融16條”和“保交樓貸款”執(zhí)行期限均有所拉長。《華夏時報》記者了解到，“金融16條”于2022年11月份被提出，16條政策從供需兩端全面支持房地產市場企穩(wěn)。

而“金融16條”最大的看點之一則是，對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

對于房地產行業(yè)而言，“金融16條”的出臺對此前的融資政策進行糾偏，表示對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁。此外，“保交樓貸款”的加入也有助于房地產企業(yè)渡過此輪行業(yè)危機。

從房企當前的融資情況來看，相關支持政策還需要繼續(xù)發(fā)力。8月16日，國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布了2023年第二季度報告。報告指出，2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務違約。

“落實好‘金融16條’以及延長“保交樓貸款”支持計劃實施期限，有助于穩(wěn)定市場預期，緩解企業(yè)流動性壓力，在房地產銷售未實現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關重要。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對《華夏時報》記者說。

加大住房租賃、城中村支持力度

上文提到，央行表示，加大對住房租賃、城中村改造、保障性租賃住房建設等金融支持力度，這與此前政治局會議提到的內容不謀而合。

4月28日，政治局會議強調，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、規(guī)劃建設保障性住房。在7月24日的政治局會議上，相關內容再次被提及。

“有關部門鼓勵企業(yè)積極參與保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，或意味著接下來相關領域的政策支持力度會進一步加大，以提升企業(yè)的參與積極性。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《華夏時報》記者說。

近年來，保障性租賃住房成為解決年輕人在大型城市居住難題的重要工具，正在不斷得到支持。58安居客研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月份，28省及89城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標，總量約791.3萬套。

規(guī)模的落地需要金融的支持，自2020年4月份基礎設施REITs試點啟動以來，保障性租賃住房項目積極參與。《華夏時報》記者注意到，在已經(jīng)上市的28只基礎設施REITs產品中，保障房REITs漲幅可觀，部分保障房REITs周度漲幅可以達到3.20%，在市場中處于領跑地位。

房貸利率有望繼續(xù)下探

自政治局會議重新定調樓市之后，此次央行也表示，適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。具體到執(zhí)行端，盡管尚沒有新政出臺，但央行表示：“發(fā)揮好存款利率市場化調整機制重要作用，繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調整機制。”

值得關注的是，8月15日，央行開展了4010億元的MLF，操作利率從上期的2.65%下調到了2.5%。MLF的操作利率是LPR定價的參考。因此，業(yè)內認為，新一期的LPR極大概率也會同步下調。

根據(jù)我國目前的房貸利率定價機制，各地的房貸利率是在LPR的水平上加點形成。目前，5年期以上LPR為4.2%，其對應的首套房和二套房房貸利率下限已經(jīng)分別下降至了4.0%和4.8%。

不過，由于首套房貸利率政策動態(tài)調整機制允許新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，因此在實際執(zhí)行層面，各地的房貸利率更低。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2023年3月末，已經(jīng)有83個城市下調了首套房貸利率下限，低至3.7%和4.0%。值得一提的是，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，房價下行的城市個數(shù)不斷增加。2023年7月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有50個，同比下降的城市則已經(jīng)44個。

陳文靜對《華夏時報》記者說：“MLF中標利率是LPR的先行指標，本次下調或進一步引導5年期以上LPR下調，其將帶動房貸利率下行，降低購房成本，有助于修復市場預期。”

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