新盤(pán)去化率最低僅4.5% 青島房企布局自救丨焦點(diǎn)

新盤(pán)頻頻遇冷，倒逼開(kāi)發(fā)商尋求應(yīng)對(duì)之策。

白珍亮/發(fā)自山東

近半個(gè)小時(shí)時(shí)間內(nèi)，青島市李滄區(qū)南嶺三路雙子星城公園里售樓處人來(lái)人往，但僅有一對(duì)是真正的看房客戶(hù)，其他幾乎都是身著白襯衫打著領(lǐng)帶的中介。

(相關(guān)資料圖)

連日來(lái)，記者走訪(fǎng)青島市市北、李滄等區(qū)域樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是中高端改善樓盤(pán)，還是小戶(hù)型剛需盤(pán)，均呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，不少項(xiàng)目的咨詢(xún)、到訪(fǎng)和成交量都較之前有明顯下滑。

青島思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月份，青島共有19個(gè)新盤(pán)入市，其中住宅推貨量1768套，開(kāi)盤(pán)去化率僅13.86%。

進(jìn)入下半年，新房市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢現(xiàn)象愈發(fā)明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月份青島開(kāi)盤(pán)的19個(gè)項(xiàng)目，入市去化率低于10%的就有6個(gè)樓盤(pán)，中交海發(fā)山海大觀的開(kāi)盤(pán)去化率僅有4.5%。

新盤(pán)頻頻遇冷，倒逼開(kāi)發(fā)商尋求應(yīng)對(duì)之策。

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市場(chǎng)整體行情仍然較差

青島某售樓處。白珍亮/攝

8月17日上午，青島市李滄區(qū)南嶺三路雙子星城公園里營(yíng)銷(xiāo)中心，短短半小時(shí)內(nèi)，貝殼、致禾等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員紛至沓來(lái)，或參觀或帶客，但自行前往看房的客戶(hù)寥寥無(wú)幾。

雙子星城公園里是一個(gè)位于李滄區(qū)北部主打剛需剛改的項(xiàng)目，起步價(jià)已經(jīng)低至150萬(wàn)元/套。“行情不好，銷(xiāo)售指標(biāo)定的比較低。5月份后，市場(chǎng)更難了，每個(gè)月只能賣(mài)20套左右，客戶(hù)觀望情緒很重，我們項(xiàng)目會(huì)定期推出一些特價(jià)房，但是總體來(lái)看，對(duì)銷(xiāo)售拉動(dòng)不大。”該盤(pán)一名銷(xiāo)售人員表示，他們項(xiàng)目工作日能有十幾組客戶(hù)，周末能多一些，中介帶看客戶(hù)占到70%以上。

在雙子星城公園里北側(cè)約3公里的中交樓山春曉項(xiàng)目，案場(chǎng)人氣更加清冷。“7月份賣(mài)了不到10套，這個(gè)月能好一點(diǎn)。”該項(xiàng)目一名置業(yè)顧問(wèn)表示，現(xiàn)在市場(chǎng)慘淡，案場(chǎng)推出了送車(chē)位活動(dòng)，除此之外也沒(méi)有什么好辦法。據(jù)了解，該項(xiàng)目目前高層房源售價(jià)17000元/平方米~18000元/平方米，比開(kāi)盤(pán)價(jià)下調(diào)約1000元/平方米。目前一期房源剩余約20%，另外還有4棟預(yù)計(jì)將以“現(xiàn)房”形式推出。

對(duì)比來(lái)看，片區(qū)另一大出貨主力青島印象滟情況稍好一些。“我們半年銷(xiāo)售指標(biāo)超額20%完成，最近銷(xiāo)售也不好。”一名銷(xiāo)售人員表示，由于客戶(hù)稀缺，他們項(xiàng)目10名置業(yè)顧問(wèn)會(huì)輪流到商場(chǎng)拓客，但是效果甚微。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)過(guò)后青島樓市迎來(lái)階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進(jìn)入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約5成。

一位Top20房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，從日常監(jiān)測(cè)和同行交流來(lái)看，自5月起，青島市場(chǎng)新盤(pán)來(lái)訪(fǎng)及認(rèn)購(gòu)量明顯下滑，特別是遠(yuǎn)郊市場(chǎng)，難尋購(gòu)房者身影。另外，二手房市場(chǎng)置換客戶(hù)房子難以“脫手”，制約了他們進(jìn)入新房市場(chǎng)。

在這樣的市場(chǎng)背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上健康發(fā)展。

不過(guò)目前來(lái)看，新房市場(chǎng)仍頹勢(shì)難挽。

青島思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份，青島新建住宅開(kāi)盤(pán)去化率提升到19%，但相比今年3月份29%的平均開(kāi)盤(pán)去化率，這個(gè)數(shù)據(jù)大大折扣。另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月青島新建住宅成交4831套，環(huán)比下降70.28%。

走訪(fǎng)中，多名一線(xiàn)銷(xiāo)售人員也描述了從業(yè)者的艱難。“我2014年入行，從來(lái)沒(méi)有遇到這種行情，好多同事都轉(zhuǎn)行了，實(shí)在賣(mài)不動(dòng)。”

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開(kāi)發(fā)商積極自救

新盤(pán)遇冷，倒逼開(kāi)發(fā)商尋求應(yīng)對(duì)之策。

同策集團(tuán)山東區(qū)域公司副總經(jīng)理李楊表示，之前很多房企咨詢(xún)的方向都是選擇城市進(jìn)入、土地投資、客研等問(wèn)題，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻档停科笞稍?xún)量下降很多，有客戶(hù)開(kāi)始咨詢(xún)市場(chǎng)變化之后如何加快去化周期，因?yàn)楝F(xiàn)在客戶(hù)難尋，連渠道客戶(hù)都在大幅縮減。

據(jù)了解，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判比較悲觀，所以目前的心態(tài)是將推貨時(shí)間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

據(jù)房天下不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入8月，青島市區(qū)有37盤(pán)計(jì)劃推盤(pán)或首開(kāi)，這一推盤(pán)量是今年以來(lái)的最高。

“開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，提前布局，不可能把所有的銷(xiāo)售指標(biāo)壓倒4季度。另外，從土地出讓看，集中拿地的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也到了出貨周期。”李楊認(rèn)為，當(dāng)下受制于大環(huán)境影響，青島房企創(chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)舉措并不多，大多數(shù)房企加大了渠道的使用力度和提高強(qiáng)度，房?jī)r(jià)也進(jìn)行了讓利，以期拉動(dòng)銷(xiāo)售。

“我們最近引入了渠道，其他的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作砍掉一些，節(jié)省成本，按效果付費(fèi)。”青島老四方片區(qū)某主打改善型產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他所在的項(xiàng)目正在集中去化大戶(hù)型。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略到底是重營(yíng)銷(xiāo)還是重渠道，主要看各自選擇，如果對(duì)時(shí)效性要求比較高，需要見(jiàn)到直接效果，80%~90%的開(kāi)發(fā)商會(huì)可能會(huì)選擇渠道。

“當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，小幅降價(jià)帶來(lái)的銷(xiāo)售增量對(duì)項(xiàng)目整體貢獻(xiàn)不大，企業(yè)也有利潤(rùn)方面的考慮，不可能大幅降價(jià)。”中海地產(chǎn)青島公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，上半年公司既定的銷(xiāo)售目標(biāo)基本完成，近期的銷(xiāo)售策略主要是通過(guò)新房源加推、實(shí)景展示產(chǎn)品力、提升渠道及銷(xiāo)售人員基本功來(lái)加大轉(zhuǎn)化率，而不會(huì)盲目選擇“降價(jià)”作為營(yíng)銷(xiāo)手段。

“種種數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)確實(shí)在下行，今年6月底翹尾也沒(méi)出現(xiàn)，7~8月份市場(chǎng)依然在下滑。這種情況下，我們的嗅覺(jué)要更靈敏，所以要先跑，就看誰(shuí)跑得快，最起碼要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賣(mài)得好。”該名負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

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樓市“等風(fēng)來(lái)”

進(jìn)入今年7月，從中央到地方，激活房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策不斷出臺(tái)。過(guò)往認(rèn)為“不可動(dòng)搖”的一線(xiàn)城市樓市限購(gòu)政策也出現(xiàn)松動(dòng)，包括上海、廣州、深圳等在內(nèi)的一線(xiàn)城市，從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，尤其是住建部“個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”政策的表述，讓外界看到樓市新政出臺(tái)的可能性。

走訪(fǎng)中，青島不少?gòu)臉I(yè)人士期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地。在他們看來(lái)，今年樓市復(fù)蘇不及預(yù)期，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可有效提振新房去化，改善房企流動(dòng)性。

“今年剩下的這幾個(gè)月，我覺(jué)得不會(huì)比現(xiàn)在更差了。”青島通和啟章一名銷(xiāo)售人員說(shuō)，如果新政落地，多少會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到拉動(dòng)作用。

亦有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，“據(jù)我們的溝通情況，多數(shù)業(yè)主都持觀望態(tài)度，等待政策調(diào)整，特別是打算換房的改善性需求業(yè)主，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’最受關(guān)注。”

關(guān)于今年“金九銀十”市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)，多位業(yè)內(nèi)人士坦言，爆發(fā)式增長(zhǎng)肯定不會(huì)出現(xiàn)。李楊認(rèn)為，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地青島，會(huì)釋放部分購(gòu)房需求，但對(duì)樓市走勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生太大影響，當(dāng)下影響青島乃至全國(guó)樓市的根本問(wèn)題還是“消費(fèi)信心”不足，樓市全面復(fù)蘇任重而道遠(yuǎn)。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：溫紅妹?劉亞

審讀：戴士潮

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