房企銷售業(yè)績(jī)、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

由于年報(bào)難產(chǎn)，港股上市房企的除牌危機(jī)還在蔓延。新力地產(chǎn)已躺平退市，而更多的房企則希望尋得一艘求生艇，泅渡上岸。

(資料圖片)

近期，世茂集團(tuán)（00813.HK）在更換審計(jì)師、對(duì)審計(jì)師關(guān)注的問(wèn)題做出說(shuō)明之后，補(bǔ)發(fā)了2021財(cái)年、2022年中期、2022年財(cái)年的三份財(cái)報(bào)，并于7月31日成功復(fù)牌。

港股涉房再融資較為寬松，保住上市公司的地位，即為日后再融資保留了可能性。三份遲來(lái)的報(bào)表，也揭開(kāi)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是，兩任審計(jì)師均對(duì)世茂集團(tuán)的信托融資較為關(guān)注。

結(jié)合普華永道的辭任函來(lái)看，世茂集團(tuán)至少有四項(xiàng)信托融資未向其披露，融資總額分別為14億元、219億元、6億元、19.08億元。關(guān)于第二項(xiàng)信托融資的會(huì)計(jì)處理方式，接任普華永道的中匯安達(dá)亦持保留態(tài)度，稱無(wú)法認(rèn)定該信托融資的性質(zhì)，無(wú)法判斷該融資是否符合香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

當(dāng)下，世茂正在推動(dòng)超百億美元境外債務(wù)的重組事宜，包括本金約68億美元的優(yōu)先票據(jù)、本金約21億美元及209億港元的各種境外銀行和金融機(jī)構(gòu)借貸。

這些信托融資的披露，會(huì)否影響談判局勢(shì)？監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何看待這些信托融資？搭上求生艇以后的世茂，航向仍未清晰。

兩百億信托融資浮出水面

猶如蝴蝶扇動(dòng)翅膀。與審計(jì)師的一場(chǎng)分手大戲，讓十余家港股房企停牌一年多，位于除牌的邊緣。

2021年10月，香港特區(qū)會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)匯報(bào)局稱，對(duì)普華永道就中國(guó)恒大2020年年度賬目進(jìn)行的審計(jì)展開(kāi)調(diào)查?！霸?020年年度賬目的核數(shù)師報(bào)告中，普華永道發(fā)表了無(wú)保留意見(jiàn)，沒(méi)有提及持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大不確定性?！毕愀圬?cái)務(wù)匯報(bào)局稱。

有分析指出，審計(jì)師如果因出具不適當(dāng)意見(jiàn)，被監(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)查，白做之余還要賠錢(qián)，簽字的會(huì)計(jì)師還可能遭受停牌處分。

在此后到來(lái)的港股2021年財(cái)報(bào)發(fā)布季，普華永道辭任多家房企審計(jì)師一職。“在某個(gè)產(chǎn)業(yè)密集暴雷的時(shí)刻，會(huì)計(jì)師事務(wù)所尤其需要管理風(fēng)險(xiǎn)。否則有可能變成下一個(gè)安達(dá)信?！眳f(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖曾對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)評(píng)價(jià)稱。

會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)各家房企財(cái)報(bào)的審計(jì)重點(diǎn)不盡相同。就世茂集團(tuán)而言，其信托貸款問(wèn)題引發(fā)審計(jì)師關(guān)注。

2022年3月24日，普華永道辭任世茂集團(tuán)審計(jì)師，中匯安達(dá)接任。世茂集團(tuán)公告顯示，普華永道辭任的原因包括：世茂集團(tuán)在2020年或之前訂立了四項(xiàng)信托貸款，此前沒(méi)有向普華永道披露；普華永道要求世茂集團(tuán)提供若干信托貸款的資料，但因?yàn)樾鹿诜窝滓咔橐鸬南拗?，世茂集團(tuán)不能在2022年3月24日提供所有相關(guān)資料。

一年之后，世茂集團(tuán)于今年6月23日公告了這些信托貸款的詳情。世茂集團(tuán)公告稱，四項(xiàng)信托貸款融資總額分別為14億元、219億元、6億元、19.08億元。除了資產(chǎn)抵質(zhì)押增信以外，世茂集團(tuán)的附屬公司還為這些信托貸款提供了連帶責(zé)任擔(dān)保，世茂集團(tuán)為后兩筆信托貸款提供了差額補(bǔ)足的承諾。這也意味著，這些信托貸款如果違約，將連累世茂集團(tuán)的財(cái)務(wù)情況。

其中第二項(xiàng)信托融資的總額高達(dá)200多億元。結(jié)合世茂集團(tuán)公告和公開(kāi)信息來(lái)看，該筆貸款指向了深圳地標(biāo)項(xiàng)目深港國(guó)際中心所涉融資安排。該項(xiàng)目曾計(jì)劃打造出中國(guó)第一高樓，號(hào)稱計(jì)劃投資總額超500億元。如今來(lái)看，世茂集團(tuán)通過(guò)中信信托兩筆滾動(dòng)授信撬動(dòng)了不小的投資。

首先是，2018年4月，中信信托向世茂集團(tuán)附屬公司提供150億元的綜合授信，以支持深港國(guó)際中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

根據(jù)首筆授信，中信信托通過(guò)其關(guān)聯(lián)公司對(duì)前述集團(tuán)附屬項(xiàng)目公司的股東公司增資49.4億元，以獲取該附屬公司30%股權(quán)，并以股東名義向該股東公司提供37.6億元的借款。中信信托亦以受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)的形式向該附屬項(xiàng)目公司發(fā)放資金45億元。

綜上，世茂集團(tuán)附屬公司于2018年向中信信托合計(jì)融資132億元。隨后，世茂集團(tuán)將這些款項(xiàng)悉數(shù)歸還。

緊接著，2020年7月，中信信托向前述附屬項(xiàng)目公司授予第二筆綜合授信，額度為110億元，以延續(xù)于2018年授予的首筆授信。

基于該授信，中信信托向世茂集團(tuán)一間合營(yíng)企業(yè)放款87億元。值得注意的是，最后這筆87億元的放款或?yàn)橹行判磐邢蛲顿Y者募資所得，曾承諾用于支持深港國(guó)際中心項(xiàng)目部分地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

目前，深港國(guó)際中心項(xiàng)目建設(shè)不及預(yù)期，信托投資者的本金及利息無(wú)法兌付。

“信托安排所得款項(xiàng)最終回?fù)苤帘炯瘓F(tuán)，并由本集團(tuán)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目及日常經(jīng)營(yíng)?！笔烂瘓F(tuán)公告顯示，截至6月30日，信托貸款2余額還剩59.94億元。

中信信托已對(duì)對(duì)應(yīng)抵押物提起拍賣，首次拍賣吸引3萬(wàn)余人圍觀，但最終流拍。

房企銷售業(yè)績(jī)、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

審計(jì)師無(wú)法認(rèn)定信托融資性質(zhì)

該筆超200億信托貸款的會(huì)計(jì)處理亦引發(fā)關(guān)注。接棒普華永道的中匯安達(dá)表示，基于以下事項(xiàng)，對(duì)世茂集團(tuán)2022年財(cái)報(bào)持保留意見(jiàn)。

“2021年底，世茂集團(tuán)的一間非全資子公司（“該子公司”）的非控制性權(quán)益金額約為59億元。該非控制性權(quán)益是由一家第三方信托公司（“該信托”）最初通過(guò)出資49億元（“該出資”）而獲得該子公司的30%股權(quán)。于2022年，世茂集團(tuán)和該信托達(dá)成了一致安排，從而將該等安排作為一項(xiàng)固定期限的負(fù)債?！?/p>

“根據(jù)2022年3月世茂集團(tuán)與該信托達(dá)成的共識(shí)，世茂集團(tuán)視同以49億元回購(gòu)了該子公司30%的權(quán)益，并將相關(guān)金額在綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中作為借貸列報(bào)。此外，世茂集團(tuán)于2022年的綜合損益中確認(rèn)應(yīng)計(jì)利息撥備約17億元?！?/p>

“我們無(wú)法獲得通過(guò)函證或直接從該信托證實(shí)該出資的性質(zhì)，無(wú)法判斷該出資是否符合香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則?！敝袇R安達(dá)稱，以上事項(xiàng)的調(diào)整可能對(duì)世茂集團(tuán)2021年、2022年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)及現(xiàn)金流量以及對(duì)世茂集團(tuán)于2021年的財(cái)務(wù)狀況以及綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)披露產(chǎn)生相應(yīng)影響。

世茂集團(tuán)補(bǔ)發(fā)的年報(bào)顯示，受到大幅物業(yè)減值撥備的影響，連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損。2021年，其股東應(yīng)占虧損270.93億元；2022年，其股東應(yīng)占虧損為214.92億元。

財(cái)報(bào)也揭示，世茂集團(tuán)并非資不抵債，而是面臨流動(dòng)性困境。截至2022年末，世茂集團(tuán)的總資產(chǎn)為6162億元，總負(fù)債為5367億元，其凈資產(chǎn)仍有795億元。

“于2022年底，世茂集團(tuán)的借貸合共約2740億元，其中約1914億元將于未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期償還，而其現(xiàn)金總額（含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金）約為338億元。”中匯安達(dá)表示。

復(fù)牌并不意味著解除警報(bào)，世茂還需闖過(guò)境外債重組的難關(guān)。世茂集團(tuán)曾在4月的公告中披露，已將重組方案的草案發(fā)送給了美元債債權(quán)人小組及境外銀行協(xié)調(diào)委員會(huì)的顧問(wèn)。關(guān)于重組方案，世茂還需爭(zhēng)取債權(quán)人和法庭的認(rèn)可。

一個(gè)可供參考的案例是，佳源國(guó)際控股曾于5月公告稱，因境外債重組計(jì)劃未獲香港高等法院認(rèn)可，被香港高院頒令清盤(pán)。在香港，被強(qiáng)制清盤(pán)等于進(jìn)入破產(chǎn)程序，公司的生產(chǎn)運(yùn)作停止，所有資產(chǎn)在短期內(nèi)出售變現(xiàn)，按優(yōu)先級(jí)償還未付債項(xiàng)，之后按法律程序宣布公司解散。

在清盤(pán)令發(fā)出前，佳源國(guó)際控股的境外債重組支持協(xié)議已獲得債權(quán)人高比例的支持。不過(guò)，香港高院法官認(rèn)為，其重組計(jì)劃并不是一個(gè)具體建議，只是公司“提出來(lái)的一個(gè)想法”，意指佳源國(guó)際并未給出清晰合理可操作的方案。

最新的動(dòng)態(tài)是，佳源國(guó)際控股對(duì)媒體稱已就清盤(pán)令向香港法院提出上訴。

8月2日，世茂集團(tuán)以上漲0.94%報(bào)收1.07港元。

標(biāo)簽：