存量房貸利率調整箭在弦上。

“繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在召開的2023年下半年工作會議上，為支持房地產市場平穩健康發展再次釋放明確的政策信號。對于理解下半年央行在新的貨幣政策工具使用上和新的政策支持方向上都具有重要的指導作用。

多位受訪人士對《華夏時報》記者表示，此次央行提出的要求更加明確，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。在下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事。

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降首付、降存量房貸利率

房地產是我國支柱產業，其良性循環對經濟恢復和發展具有重要意義。

此前7月14日在國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾直言，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

而8月1日召開的央行下半年工作會議僅用22個字對存量房貸利率進行定調。央行表示“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

央行此前公布的數據顯示，2023年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。時隔10個月后，在今年6月LPR迎來年內首次下調，1年期和5年期以上LPR均跟隨政策利率下調10個基點。目前5年期以上LPR為4.2%。

隨著新購住房貸款利率的持續下調，與之形成對比的是，2022年年初至今，5年期以上LPR僅下調了45個基點，存量房貸利率隨LPR下調點數遠小于新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降，在去年末居民提前還款現象明顯。

“降低存量房貸利率有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。此次央行再次明確提出‘指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率’，預計未來將有商業銀行逐步落地相關政策。”中指研究院指數事業部總經理曹晶晶對記者分析表示。

對于央行此番表態，在招聯首席研究員董希淼看來，存量房貸調整工作應遵循“依法”和“有序”兩個原則。

“‘依法’說明存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；‘有序’即存量房貸利率調整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。”?董希淼對《華夏時報》記者如是說。

此外會議還提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

據中指研究院統計數據顯示，2023以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。根據中指研究院監測，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點，大幅降低了居民購房成本。

“當前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點，未來政策優化空間較大。”曹晶晶分析表示。

利率調整影響幾何？

年初至今，大批存量房貸客戶在互聯網平臺上呼吁下調存量房貸的加點數，同時還有不少專業人士支持引導銀行適度下調存量房貸利率。

而下調存量房貸利率并非首次提及，早在2008年就曾有先例。

彼時為穩地產、保就業、提振經濟，2008年10月，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將最低加點倍數由0.85倍降到0.7倍，同時適用于存量和新增房貸，最低首付款比例也調整降至20%。

對此，光大證券首席固收分析師張旭在研報中指出，綜合居民資金來源和運用端的情況，金融資產的收益率已明顯下行，且居民也有獲得較存量房貸利率更低成本的融資渠道，此外居民存款的快速增長降低了舉借個人房貸的需求。所以，相對較高的存量房貸利率使提前還款幾成必然。

“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利的條件。”張旭表示。

招商證券銀行業首席分析師廖志明則在研報中明確表示，存量按揭利率下調可能性較高。

“由于目前按揭貸款定價采用三層定價機制，與2009年有較大的不同，銀行在各城市發放按揭貸款需要遵循各城市政策制定的利率下限。因此存量按揭加點下調的可能方案為，存量按揭貸款加點高于目前區域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。”廖志明分析認為。

不過廖志明補充到，由于按揭貸款利率需要遵循區域下限，存量按揭利率降至當地當前新發放利率之下也是不合理的。同時存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經營壓力，銀行主動下調的動力較弱。這可能需要監管明確調整的方案，因而存量按揭利率下調尚需時間。

“預計央行將出臺指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。”董希淼表示，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定進而影響銀行向實體經濟減費讓利的持續性，央行可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

談及調整存量房貸利率對各地房地產市場影響上，廖志明分析稱，北上深或難受益于存量按揭利率下調。

“近兩三年，由于房價低迷，北上深以外的城市普遍大幅下調了按揭貸款加點幅度。目前96個城市中，執行利率普遍在3.7%-4.0%左右。北京首套房新發放房貸利率下限為4.75%（加點55BP），上海為4.55%（加點35BP），深圳為4.5%（加點30BP）。預計北上深很難受益存量按揭利率的可能下調，除非地方下調加點幅度。”廖志明表示。

“根據梳理，近幾年北京、上海和深圳房貸利率加點政策保持了穩定，加點幅度保持不變，由于需要遵循區域政策，大部分北上深按揭客戶或沒法受益于存量按揭貸款利率下調。不過近幾年，一線城市里廣州大幅下調過加點（廣州目前首套房房貸利率下限為4.2%，加點為0BP）。”廖志明說。

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