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近日，深圳城中村（白芒村）因品質(zhì)化綜合提升工作（統(tǒng)租改造）引發(fā)高度關(guān)注。后臺從5月31日起就陸續(xù)收到有關(guān)深圳統(tǒng)租的不少相關(guān)爆料，主要是房東漲租金，還有不少是房東直接清退租客。

(資料圖)

一位平山村的租客反應(yīng)，“之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說要3200元才租。”也有人收到房東下發(fā)的通牒：6月底之前，必須搬離，該租客和房東簽訂的合同還有半年才到期。

這可苦了城中村的租戶了，他們不僅要在短期內(nèi)搬家重新找房子，其中不少人拖家?guī)Э冢也坏貌唤邮芊孔馍蠞q的沉痛現(xiàn)實。

雖然6月5日深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開回應(yīng)：改造后的租金以不漲為原則，并承諾會妥善解決租戶搬遷、學(xué)位等訴求；另白芒村綜合整治項目現(xiàn)場指揮部辦公室工作人員表示，統(tǒng)租之后搬回來租金漲幅并不高，漲幅可能不會超過10%，但仍然無法平息激烈的爭議。

對此鐵錘完全理解，因為對這些精打細(xì)算的租客而言，哪怕是每月一兩百塊錢的漲幅，足以稱得上是生活不可承受之重了。要知道，住在城中村的基本上都是收入不高的底層打工族，他們最看重的就是租住性價比。說不好聽點，租住在城中村的人，生存才是第一要義，他們對品質(zhì)的要求并不高。

今天這篇文章，我們就來聊聊全國首個由國家隊親自下場參與的保障性租賃住房模式：統(tǒng)租房。

何為統(tǒng)租改造？

簡單來說就是，統(tǒng)一拿下城中村房源進(jìn)行改造，并對周邊配套升級，最后統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。這其實就是早幾年就已經(jīng)興起的長租公寓。只不過長租公寓是企業(yè)在搞，而這次深圳的城中村統(tǒng)租改造是國家主導(dǎo)。以深圳白芒村為例，負(fù)責(zé)統(tǒng)租改造的是一家國企背景企業(yè)，且由政府出資補貼統(tǒng)租企業(yè)，銀行提供授信，由統(tǒng)租企業(yè)負(fù)責(zé)推進(jìn)。

所以，城中村統(tǒng)租改造說起來簡單，實際上涉及的利益是多方面的：城中村房東、租客、第三方統(tǒng)租企業(yè)、監(jiān)管中的市場、地方政府等，可謂牽一發(fā)而動全身。

在此之前，其實萬科已經(jīng)在深圳大膽嘗試過了。始于2017年的“萬村計劃”，跟今天討論的統(tǒng)租改造內(nèi)核是一樣的，都是把城中村自建房以略高于市場的價格，統(tǒng)一從房東手中簽下，進(jìn)行改造升級后，再適當(dāng)提價租給打工人。

萬科的“萬村計劃”現(xiàn)在怎樣了？從媒體報道的消息來看，該計劃在2018年9月份就已暫停拓展。

“萬村計劃”之所以擱置，主要是在具體實施過程中碰到諸多難題：比如推漲房租引發(fā)租客不滿，其中最典型的是富士康員工集體抗議，在一篇《致富士康員工的公開信》中，員工預(yù)計改造后的城中村房租將翻2-3倍，原本800-1000的租金，改造后可能提高到2000起步；再比如一些房東不認(rèn)可這種模式，一方面協(xié)議一簽就是10-12年，其中充滿諸多未知變數(shù)；另一方面，多數(shù)房東有錢又有閑，自己能打理房子。從媒體報道來看，不少房東也直言表示，不想讓企業(yè)把自己的房子隨便裝修改造一下，就輕輕松松賺一倍以上的利潤。

深圳為什么要率先搞城中村統(tǒng)租？

根本原因有兩個，其一是響應(yīng)國家大力發(fā)展保障性租賃住房的號召。官?資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原?標(biāo)54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設(shè)60個項?，建設(shè)籌集16萬套（間）；

其二，深圳作為國際化大都市，卻擁有1044個城中村，這里聚集了60%的城市人口。網(wǎng)絡(luò)上甚至有人調(diào)侃，“深圳最不缺的就是求職者，最不缺的就是廉價勞動力”。直說就是，深圳現(xiàn)在急需提升城市形象，改善市容市貌，提高城中村的治安水平。城中村改造、配套升級，雖然治標(biāo)不治本，但卻可以起到多重功效，后面會詳細(xì)說。

所以，為了在有限的時間內(nèi)完成發(fā)展保障性租賃住房的任務(wù)，同時又不增加新的土地供應(yīng)，深圳當(dāng)下最好的選擇就是對數(shù)量龐大的城中村動手。

有人可能會問，國家提倡大力發(fā)展保障性租賃住房，深圳為什么不能供應(yīng)土地新建呢？原因很簡單：一是深圳市區(qū)土地嚴(yán)重稀缺；二是新建涉及拆遷，成本就更高了。

過去搞拆遷改造，主要路徑是地方和開發(fā)商聯(lián)合，建成的新房，一部分作為商品房出售，一部分補償拆遷戶。這種模式需要有資金支持。現(xiàn)在房地產(chǎn)遇冷，開發(fā)商自顧不暇，早就不參與這類游戲了。所以最快最省錢的模式就是搞城中村統(tǒng)租改造。

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站在統(tǒng)租房的各利益階層分析，這個模式大概會起到“一石四鳥”之功效。

第一，肥了財政。統(tǒng)租企業(yè)是國企背景，說穿了租金收益最后會流進(jìn)政府口袋，以緩解賣地下滑的壓力；

第二，大力發(fā)展租賃產(chǎn)業(yè)是國家的大政方針，把城中村統(tǒng)租改造后再出租，既實現(xiàn)了增加保障性租賃住房的目的，又不增加新的土地供應(yīng)，土地資源得以保護(hù)，出讓土地融資發(fā)展城市的模式得以維繼；

第三，肥了城中村房東。這些人靠著自建房出租賺取收益，已經(jīng)和普通人拉開了差距，未來這種差距會繼續(xù)拉大。網(wǎng)上有房東開心的留言，“政府給的租金很高，經(jīng)過各項的補貼疊加，租金回報可在15年左右回本，比我們自己租出去租金要高2倍以上。”

第四，個人覺得，10年長租背后大有文章，在實際執(zhí)行過程中，統(tǒng)租企業(yè)完全可以把這10年收益打包抵押給銀行，獲得更高額的貸款。說通俗點，統(tǒng)租房就是一直能下金蛋的母雞。

當(dāng)然了還可能存在第五種好處，只是暫時還看不清楚，那就是國家層面摸清深圳小產(chǎn)權(quán)房的所有底細(xì)，為后期的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正或整頓做鋪墊，終極目標(biāo)可能是為開征房產(chǎn)稅綢繆。

綜上所述，明眼人都看得出來，統(tǒng)租房就是出租房版的慧泊停車，犧牲了底層打工人的租住性價比，換來了銀行、地方、統(tǒng)租企業(yè)、城中村房東等各方的利益大獲全勝。有人說，官方已經(jīng)表示，統(tǒng)租改造后房租原則上不漲。坦白來講，如果真的是統(tǒng)租改造后讓城中村的居住環(huán)境大為改觀，且房租不漲，那我一百個贊成這種模式。

但房租真能不漲嗎？稍微想想也知道這是不可能的，因為這涉及的利益博弈太多，前期的財務(wù)測算和施工進(jìn)度尚可調(diào)節(jié)把控，后期的“推高租金”基本上是無法控制的，除非財政能補貼所有參與者。

當(dāng)然了，這樣做似乎又違背了深圳搞統(tǒng)租房的最初意義——補貼財政。

天涯論壇的kk大神在十多年前就預(yù)測到會有今天的一幕：當(dāng)一線城市房價達(dá)到一定高度后，會整頓城中村，限制個人房東，以公租房的方式，人為干預(yù)租房市場的供需關(guān)系，變相提高租金，補貼財政。沒想到，他12年前的話，這么快就得到驗證了。

凡此種種，鐵錘覺得，統(tǒng)租房的時代已然來臨了，深圳之后其它城市大概率也會跟風(fēng)效仿，原因很簡單，站在施政者的視野來看，這種模式“一箭四雕”，既為財政創(chuàng)收，又最省錢最快速完成了保障性租賃住房的大局任務(wù)。但唯一的缺點是，租客必須要為改革帶來的租金上漲買單。殘忍點說，這其實也符合現(xiàn)代社會的“眾林法則”。

有人說，這樣搞下去，不僅有損深圳“來了都是深圳人”的包容、友善形象，而且會擠走底層的打工人，勞動力流失，供求天平失衡，會提升企業(yè)的用工成本。蝴蝶效應(yīng)的連鎖反應(yīng)發(fā)生，進(jìn)而影響深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

個人覺得，這種想法過于單純。眾所周知，北上深這種一線城市，最大的問題就是人太多，過去這些年一直在做的事情是一邊吸引高質(zhì)量人才，一邊想方設(shè)法擠壓外來人口的生存空間，通俗點說趕人。北京如此，上海如此，現(xiàn)在輪到深圳了。

綜上所述，深圳統(tǒng)租房說穿了就是各方參與者獲利，唯獨租客落淚的住房制度改革的殘酷游戲。深圳已經(jīng)吹響保障性租賃住房發(fā)展的“沖鋒號”，其它城市效仿跟隨，恐怕也不遠(yuǎn)了。

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