45家房企爭奪北京地塊，做防水的都來湊熱鬧，土拍市場真的熱了？

來源：視覺中國

作者 |?郭一非

編輯 | 陳弗也

(資料圖)

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

開發商們的悲歡并不相通，一邊是暴雷房企排隊退市，一邊“土豪”房企發愁如何花錢買地。

6月1日，一場競爭激烈的土拍，出現在了北京近郊順義區，當地一宗地塊引來了45家房企的競拍。最終，一家名為“福建雄旺”的企業以16.56億元的價格摘走。與起拍價相比，成交價的溢價率達到15%。

45家，也是北京一塊土地參拍企業數量的最高記錄。3個月前，昌平區朱辛莊地塊曾遭到42家房企的爭搶。

起拍價低，利潤大，是順義這塊土地受歡迎的重要原因。根據公開信息，該土地的房價與地價相差約3萬元。更為重要的是，此次土拍取消了一個限制，即拿地后，房企可以讓其他參拍對手入股，這激發了開發商入場競拍的動力。拿地拼“馬甲”的時刻又到了。

在45家競拍房企中，除保利、華潤、萬科、綠城等頭部房企外，還有10多家陌生房企，有的房企成立不足1個月，主業做防水的東方雨虹也來湊熱鬧。“幸運兒”福建雄旺則僅成立7個月，參保人數為零，此前從未獨立開發過樓盤項目。

公開資料顯示，福建雄旺曾參股福建國企建發集團旗下的項目。市場猜測，其可能是幫助建發拿地的“馬甲”。

中指研究院在一則研報中指出，房企當前的投資邏輯趨同，導致核心城市土拍中簽率不斷走低，央國企尤甚。為了拿地，房企會廣泛參與土拍，甚至動用“馬甲”，這推高了搖號難度。部分下游房企也積極參與土拍，拿地后，在與甲方的合作中可以增添談判籌碼。

從債務危機中緩過勁的開發商們，則變得異常謹慎，為了尋求確定性投資，他們紛紛從三四線城市撤離，轉戰一二線城市的核心板塊。

以號稱“三四線之王”的碧桂園為例，今年初，他們宣布重啟拿地，并將投資轉到一二線城市及三四線核心區位。

拿地風口轉向，加劇了不同城市的分化，一線及部分二線城市土拍市場回暖，三四線城市則繼續遇冷，不見起色。

申港證券的數據統計稱，今年前5月，一線城市成交面積同比增長30%，二三線城市僅增長3%、2%，一線城市成交總價同比增長10%，二三線則下滑19%、12%。

利潤足，搶地像“打新”

在以往，林海（化名）經常會到飛到全國各地出差，他是一家國企開發商的投拓人士，要去各地看土地，甄別項目質量。但現在，這樣的差旅少了，公司也提高了拿地標準。

他所在的公司，2020年時，一個項目的凈利潤達到6%、內部收益率（IRR）達到20%，公司就會批準拿地。眼下，這兩項指標分別被提高到10%和30%。

“只有達到這個標準，總部過會了才會有希望批準拿地。”林海向作者感嘆， “從去年下半年開始，大家拿地策略比較接近。現在融資限制多，償債壓力大，與利潤率相比，公司對現金流回正時間的要求更高。”

按照如此高標準，林海所在的房企大幅收縮了投資戰線——除了北上廣深四個一線城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些二線城市，以及東莞、寧波等極少數三線城市。

“像武漢、重慶、天津、鄭州這些城市，庫存實在太大了，就不在我們的投資戰線中了。”林海說道。

民營房企也不例外。在5月份的股東大會上，新城控股董事長王曉松也判斷稱，公司在現金流健康后會重新拿地，現在上海、蘇州、杭州等核心城市的項目各項利潤指標都不會錯，這種肯定100%股權來做，一旦有好的項目肯定不會放過。

在這一輪“搶地潮”中，爭奪激烈的只有核心城市的優質地塊。

比如，除北京順義的土拍外，成都青羊區一宗土地也有35家房企進入搖號抽簽環節，3.5萬元的樓面價也創下當地新房最高限價；杭州蕭山一宗地，搖號房企更是多達60家，廈門五緣灣地塊甚至引來88家房企參拍。

足夠的利潤空間，是吸引開發商蜂擁而至的核心原因。

以土拍持續火熱的成都為例，作者統計，在2021年的土拍中，房價與地價的起始價差，基本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力價差則拉升至1.2萬-1.6萬元。2023年的土拍也延續了去年的勢頭，最高一宗地的起始房地價差達到1.85萬元。

一位熟悉成都土拍的市場人士曾告訴作者，土拍入市前，當地國土部門都會預公告，通過召開土地推介會等形式進行摸排，看看房企有無參拍興趣，要保證去化率、溢價率等等，一旦流拍掉，還要內部復盤寫報告，維持土地市場的熱度。

“政府非常懂市場，最近賣的都是優質地塊，基本都要搖號”。這位市場人士說。

局部火熱，整體偏冷

“現在區域為了拿地都很卷。”宋佳（化名）對作者表示，她是一家TOP20房企某區域投拓負責人。

去年，她所在的房企資金有限，他們需要四處跟蹤地塊，寫投資報告，做市場和客戶研究，好不容易找到可以滿足投資標準的項目，上報集團后，依然會給砍掉幾個，到了集團決策會后，又會被砍掉幾個。

“報了10宗地塊，最終只批準去參拍兩宗。”宋佳說。

到了今年，集團的資金充裕了，對項目的利潤率要求也降低了，開始鼓勵區域公司多去拿地。但是，宋佳也明顯感覺到土拍競爭更激烈了，一二線城市的優質地塊基本都要搖號，完全拼運氣，三線城市地價低、區位好又有客戶基礎的地塊，集團也鼓勵去拿。

宋佳表示，三線城市拿地最核心要素是，地價要和周圍競品持平或更便宜。

“一旦將來市場下行，大家都降價，別人可以降2000元，如果你拿地的價格高，你就沒得降，就會被玩死。”宋佳坦言，今年以來，盡管她的團隊看了不少地，但一宗三線城市的土地也沒敢拿。

克而瑞研究中心近期一篇研報指出，未來土地市場仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。對于大部分三四線城市，尤其是長三角和粵港澳之外的低能級城市，短期熱度難見起色，底價成交是常態。

上述機構統計稱，2023年1-5月，全國300個城市推出了1691宗住宅用地，共成交1201宗，成交規劃建面同比下探27%。百強房企的拿地總額僅為4290億元，同比下降8.4%。

一位山東某地級市本土開發商負責人告訴作者，地方政府舉辦土地推介會，上半年賣了七八塊地，表面看上去挺紅火，但這些地塊不是工商業用地，就是在補手續的老住宅地塊，今年并未新增招拍掛住宅用地，開發商也沒什么拿地熱情。

“地方政府也著急，沒有賣地收入，現在都跑出去搞招商引資了。”這位負責人說。

他補充稱，今年二三月份，當地市場還不錯，配合著降價，很多項目賣了去年半年的銷售業績，但進入4月份，市場就急轉直下，小地方流動人口少，也缺乏外來投資者。

值得注意的是，一旦高能級城市放松拿地門檻，虹吸效應顯現，更多的三四五線城市就會逐漸被遺落。

以開發商重倉的浙江為例，杭州拿地寶研究院統計稱，今年前5月，杭州賣出去83宗地，成交金額高達786億元，其次為溫州和寧波，分別為201億元、172億元。但放眼全省，經營性用地（住宅+商辦）出讓成交面積和總額，則分別同比下滑21%、24%。

其中，溫州洞頭區、紹興諸暨市、金華浦江縣、麗水慶元縣四個區縣，經營性用地至今都是零成交。

“馬甲”何以重出江湖

在房地產行業，用“馬甲”去搶地的玩法并不新穎，2021年上半年，土拍市場競爭激烈，多地政府甚至發文禁止房企在競拍土地時使用“馬甲”。

此后，伴隨著土拍市場的驟冷，這種“馬甲”搶地的現象逐漸消失。如今，搖號中簽率不斷走低，優質地塊的競爭又異常激烈，“馬甲”開始重出江湖。

不過，在以往，“馬甲”多是與開發商存在股權關系的子/孫公司。時下的“馬甲”則與房企沒有股權關系，但又具備房地產開發資質，比如東方雨虹這樣做防水保溫的下游供應商，一些開發商也甘愿做同行的“馬甲”。

今年2月，新城控股以25億元的總價，搖中杭州臨平區一宗土地。據地產自媒體《一勺言》內容，該地塊要建商業綜合體，新城更符合條件，招商蛇口便找到新城，要求對方做自己的馬甲公司，拿下地后即轉手，招商蛇口在后續項目的股權中占絕對優勢。

《一勺言》的文章還寫道，在長三角地區，招商還會找有開發資質的總包單位做馬甲公司。拍中了，項目就做股權轉讓，后續的總包工作也會交給對方，算是一種交換。

目前，對于這類“新型馬甲”，各地尚未見到明確的監管動向。

在3月份，42家房企圍獵北京朱辛莊地塊時，中建系6家子公司都有參拍。不久之后，北京規劃和自然資源委員會為土拍規則打了補丁，將“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，調整為更嚴格的“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”。

在6月1日的北京土拍中，北京規自委又直接取消了土地成交后不得將股權轉給其他競買方的限制。這意味著，一旦搖中后，開發商可以引入其他同行合作開發。

即便土拍市場競爭激烈，但開發商依然非常謹慎，幾乎到了不能拿錯任何一塊地的狀態。

林海向作者介紹，在以往，如果利潤率等指標無法達到集團要求，但操盤團隊的成本管控、銷售能力很強，出于培養團隊的目的，集團可能會對拿地條件適當照顧。但現在，則不會有這樣的事情了，集團可能會建議區域做“代建項目”來養活自己。

“即便裁撤團隊，也不會冒險去拿房價沒有支撐的地塊。”林海說。

從去年開始，華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開發商，相繼擠進了代建賽道。但眼下，能賺錢的土地基本都要靠招拍掛公開市場搶，而代建方多靠和地方城投合作，而后者手中囤積的項目大多地價高企，并不好賺錢。

一位TOP30民營房企福建區域高管對作者表示，大家都是職業經理人，對項目價值研判區分度不大，加上當地土地供給有限，搶地很激烈，即便城投兜底拿地，自己團隊也能開發，很少聽說城投把地交給誰代建，江浙那邊有很多城投兜底后找代建方開發的模式。

同樣謹慎的，還有房地產行業的投資機構。

根據西政資本近期的一篇研報，目前，大部分投資機構只盯著優質融資主體或優質地塊項目，市面上能做地產投資業務的信托機構只有五六家，私募機構更是屈指可數，央企金控平臺今年初激進了一陣子后，又開始觀望了，剩下的民營金控也開始戰戰兢兢。

標簽：