中梁控股(02772.HK)境外債務整體解決迎來重大進展。

6月1日，中梁控股發布公告稱，過去數月，已就整體解決方案與境外債務的持有人進行建設性討論，方案涉及擬于香港實施的協議安排計劃（建議計劃），針對公司已發行的優先票據，目前已與境外債權人小組簽訂條款細則。據此，中梁控股未能償還的9.29億美元境外債或能再展期3.5年。

(資料圖)

在2022年7月，中梁控股官宣違約，到期未支付一筆9.5%優先票據。官宣違約后，中梁控股采取一系列收縮動作，減少拿地、精簡人員、出售資產等。

不過，資金壓力仍在，截至2022年底，中梁控股的有息債務總額約267.35億元，具體到未來一年內需償還的債務達到178.43億元，但同期公司的在手現金僅有146.04億元。

中梁控股在業內有“小碧桂園”之稱，下沉三四線加高周轉模式，短短幾年，規模突破千億，成為了地產圈中的一匹“黑馬”。但在樓市泡沫退去的背景下，三四線城市的購房需求較弱，三四線土儲占比近7成的中梁控股面臨不小的去化壓力，這也將進一步壓縮公司未來的利潤空間。

債務違約流動性承壓

中梁在業內有著“小碧桂園”之稱，專注于三四線城市和高周轉模式，拿地后奉行的是“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。

高歌猛進的擴張下，2018年，中梁控股邁入千億俱樂部，2019年成功上市，并于2020年首入行業20強。

在房地產進入新一輪周期調整下，中梁控股的高周轉后遺癥逐步暴露。2022年7月29日，中梁控股發布內幕消息稱，一筆于2022年7月29日到期的9.5%優先票據到期未支付，構成違約事件。同年11月，中梁控股表示，境內公開債務已全部還清，但預期不會在寬限期內支付兩筆2023年4月到期票據的應付利息，并暫停所有美元債本息的兌付。

今年2月17日，中梁控股披露了旗下境外債的整體解決方案。一直與其所發行境外債務的若干持有人進行溝通與建設性接洽，力求就本金總額約為11.8億美元的境外債務，制定整體解決方案。

4月14日，其再次出現違約。中梁控股發布公告稱預期無法支付4月到期合計4.24億美元票據。

或許是這次違約，促成了中梁控股境外債重組的重大進展。6月1日，中梁控股發布公告表示，與現有票據持有人小組成員就境外債重組訂立條款細則。據此，中梁控股未能償還的9.29億美元境外債或能再展期3.5年，將緩解公司債務壓力。

不過，公司的資金壓力仍在，截至2022年底，中梁控股的有息債務總額約267.35億元，其中境內、境外有息負債分別為185億元、82億元；具體到未來一年內中梁控股需償還的債務達到178.43億元，同期公司的在手現金僅有146.04億元。

銷售大跌毛利率創新低

去年以來，中梁控股銷售持續下滑。2022年，中梁控股合約銷售額為660.5億元，同比減少約61.6%。

今年仍未好轉，公司一季度累計合約銷售金額114.3億元，較上年216億元下滑47.08%；累計合約銷售面積115.6萬平方米，較上年214萬平方米，減少45.98%。

據中梁控股披露，今年1—4月累計合約銷售金額約147.3億元，同比降42.68%；累計合約銷售面積約147.7萬平方米；累計交付22399套。據觀點指數數據披露，1—5月，中梁控股全口徑銷售金額共179.3億元，同比下降43.46%；權益銷售金額共150.17億元，同比下降44.67%。

中梁控股銷售表現沒有隨著市場回暖而變好的原因之一，在于其土儲的分布。2022年財報顯示，公司二線城市、三線城市、四線城市占總土儲比例分別為32%、49.4%、18.6%。

可以看到，中梁控股有近7成土儲分布在三四線城市，在樓市泡沫退去的背景下，三四線城市的購房需求較弱，成交量萎縮，去化承壓，將進一步壓縮公司未來的利潤空間。

2022年，中梁控股實現營業收入393.29億元，同比下降48.33%，歸屬母公司凈虧損13.46億元，同比止盈轉虧。其中，物業銷售收入391.69億元，同比下降48.1%；其他服務收入1.48億元，同比下降73.7%；租金收入下降31.1%至1221.3萬元。

并且，中梁控股毛利率已經降至近六年最低。2016年至2022年，其毛利率分別為21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.9%。

危機之下，尋找“第二增長曲線”早已成為房企共識，去年9月，中梁控股發文宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業，探索輕資產擴張。目前，公司總裁周建中已經離職，在集團層面不再設置代建業務管理人員及團隊，代建業務由地方公司各自開拓。

為了加強銷售回款保證流動性，中梁控股正進行一系列優化調整保交付。根據中梁控股官方微信披露的消息，今年1—4月公司累計交付22399套，4月單月在濟南、無錫、南陽、天門等地實現交付5470套房屋。

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