隨著樓市的回溫，曾一度啞火的低首付、“零首付”旋風(fēng)再次吹到了各地。5月29日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日，重慶、佛山等多地低首付、“零首付”購房再現(xiàn)江湖，部分開發(fā)商、房地產(chǎn)中介打出了“零首付”的優(yōu)惠政策賣力營銷。火爆之下，“首付貸”也再次回歸大眾視線，有貸款中介用自己的“小金庫”為購房者墊資，也有一些貸款中介聲稱與銀行有合作，可以通過大額信用貸為購房者彌補(bǔ)首付不足的空缺。

“零首付”再現(xiàn)

開發(fā)商暗箱操作

(相關(guān)資料圖)

2023年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖跡象，市場信心有所提振，在此背景下，“零首付”再現(xiàn)江湖。5月29日，北京商報記者以購房者身份暗中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前重慶、佛山等地的部分開發(fā)商、房地產(chǎn)中介均號稱推出了低首付、“零首付”政策。

“驚喜價速搶、重慶頂流樓盤”“精裝+中央空調(diào)”……一位重慶地區(qū)房地產(chǎn)中介在朋友圈發(fā)布了最新的樓盤營銷信息，這是一個仍在建設(shè)的新樓盤，商圈、學(xué)校、軌道交通配套設(shè)置齊全，其中最為吸引人的就是“零首付”三個大字。

“購房者只需要付定金就可以了。”這位房地產(chǎn)中介告訴北京商報記者，“這是開發(fā)商推出的政策，購房者付5萬元的定金就可以簽署合同，然后分期還清。例如，40萬元首付，今年年底還12萬元，明年再還12萬元，2025年最終接房時再還清，首付款是購房者欠開發(fā)商的”。

類似的現(xiàn)象還存在于佛山，該地區(qū)一位房地產(chǎn)中介也向北京商報記者介紹，“開發(fā)商可以拉高網(wǎng)簽價做低首付金額”。從具體的操作流程來看，開發(fā)商將市場價1萬元/㎡左右的房源按6000元/㎡左右的價格出售給購房者，但向銀行貸款時卻按照1萬元/㎡申請，從銀行超額申請的貸款就能為購房者降低首付比例。

“不僅可以‘零首付’，還可以超貸。”云南地區(qū)一位房地產(chǎn)中介也在社交平臺這樣回復(fù)購房者。低首付、“零首付”的現(xiàn)象近年來并不少見，不少開發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭擴(kuò)大品牌影響力，拉攏客戶，但這一行為已違反國家相關(guān)金融信貸政策。2017年住建部、央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，開發(fā)商或房地產(chǎn)中介通過首付分期、返首付等形式吸引購房者，或者通過做高合同價格，使得購房者獲取更高額度貸款，進(jìn)而可以有多余款項用于裝修等其他用途，其實無論哪種形式，最終購房成本和額外產(chǎn)生的利息均會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，因此購房者要提高警惕，以防掉入營銷陷阱。而且這類現(xiàn)象本身就是違反國家相關(guān)金融信貸政策的，不僅擾亂房地產(chǎn)市場正常交易秩序，還會加劇斷供風(fēng)險，進(jìn)而影響金融系統(tǒng)鏈的正常運(yùn)行。

“首付貸”卷土重來

貸款中介推波助瀾

據(jù)調(diào)查，“零首付”主要存在于三種形式，一類為開發(fā)商直接做高合同價格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，降低首付比例；一類為開發(fā)商直接墊資，購房者之后將首付金額分期還給開發(fā)商；還有一類為通過“首付貸”形式為購房者提供資金。

“零首付”行為看起來似乎是幫購房者減輕壓力，但在現(xiàn)實操作中往往會加重購房者財務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至引發(fā)法律風(fēng)險，其中以“首付貸”形式最甚，所謂“首付貸”，是指在購房人首付資金不足時，貸款中介為其提供的一種補(bǔ)助資金行為。

北京商報記者在調(diào)查過程中注意到，在“零首付”噱頭火爆的當(dāng)下，“首付貸”炒作風(fēng)也漸起，在詢問過程中，北京地區(qū)多家貸款中介均表示，可以辦理“首付貸”業(yè)務(wù)，具體來看，主要有兩種操作模式，一類為貸款中介“自掏腰包”為購房者墊資，全款將房屋買入后，貸款中介協(xié)助購房者申請一筆銀行經(jīng)營貸資金，還清墊資；另一類為貸款中介為購房者申請銀行推出的大額消費(fèi)貸產(chǎn)品，用來彌補(bǔ)首付不足的空缺。

一位貸款中介介紹稱，“我們可以幫購房者墊付部分首付和稅費(fèi)，然后再通過貸經(jīng)營貸還清墊資，經(jīng)營貸的年化利率在3.65%-3.85%左右”。不過此類方式只支持購買二手房的購房者。

針對想要購買新房的情形，另一位貸款中介直言，“可以做無抵押的個人信貸補(bǔ)齊首付款，個人信用貸的年利率目前在3.6%-6%左右，服務(wù)費(fèi)收取貸款金額的1%-3%”。這些“暗箱操作”的方式與“零首付”一致，實則干的是助推經(jīng)營貸、消費(fèi)信貸流入樓市的違規(guī)行為。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，低首付本身屬于違法操作。在當(dāng)前購房政策放松的過程中，容易產(chǎn)生一種誤區(qū)，即各地自己可以制定購房和信貸規(guī)則。實際上有些寬松可以積極利用，但一些違背風(fēng)控角度的信貸產(chǎn)品或服務(wù)，容易忽視違約風(fēng)險，進(jìn)而帶來很多新情況和新問題，如夸大了購房者的信貸還貸能力、造成后續(xù)購房合同糾紛等問題。

厚雪研究首席研究員于百程在接受北京商報記者采訪時表示，這類模式本質(zhì)上還是通過貸款中介的資金過橋，最終把購房者的房貸轉(zhuǎn)化成經(jīng)營貸，這一做法侵占了銀行經(jīng)營信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。

違反金融信貸政策

應(yīng)及時干預(yù)整治

“零首付”“首付貸”亂象難熄，不僅破壞了房貸業(yè)務(wù)的市場環(huán)境，也對金融市場的秩序造成了影響，亂象之下，已有相關(guān)機(jī)構(gòu)欲從源頭打擊。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》表示，近日，有媒體報道“買房現(xiàn)負(fù)首付”相關(guān)新聞，反映深圳市出現(xiàn)以“首付分期”“裝修貸”等形式誘導(dǎo)購房者購房的違法違規(guī)行為。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為，如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或為消費(fèi)者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處。

“各類‘零首付’‘負(fù)首付’現(xiàn)象的背后也反映出當(dāng)前房貸市場仍然存在一定亂象。”關(guān)榮雪坦言，因此各金融部門、監(jiān)管部門等各部門要提高監(jiān)管力度，加強(qiáng)防范風(fēng)險意識，對可能出現(xiàn)的亂象及時干預(yù)整治等，要深刻地認(rèn)識到，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場恢復(fù)基礎(chǔ)尚且不牢固的背景下，維護(hù)市場公正健康是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是提振當(dāng)前市場信心的重要舉措之一。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，違規(guī)的信貸操作增加，客觀上也會干擾市場預(yù)期，造成市場有較大的波動或秩序的混亂。低首付、“零首付”、負(fù)首付或首付分期等操作，指向的都是“首付能力不足”的問題。除了金融風(fēng)險等觀察視角外，也要關(guān)注購房者首付能力不足的新情況。

從金融機(jī)構(gòu)角度而言，談及“零首付”“首付貸”亂象，多位銀行人士向北京商報記者表示，目前行內(nèi)沒有任何與首付相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)，也未與貸款中介進(jìn)行合作，銀行嚴(yán)格按照信貸政策落實首付款審核要求為購房者辦理業(yè)務(wù)。

北京商報金融調(diào)查小組

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