今日下午，廣州白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊公開搖號(hào)，最終花落廈門國(guó)貿(mào)。

在上周五的競(jìng)拍中，該地塊在競(jìng)拍18輪后觸頂，需以搖號(hào)定買主。這是今年以來(lái)，廣州土拍中出現(xiàn)的第5宗搖號(hào)地。

(資料圖片)

和杭州等城市相比，廣州今年的涉宅土地競(jìng)拍啟動(dòng)不快。南都記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至上周，廣州今年總共成交了10宗涉宅土地（其中南沙慶盛樞紐地塊以產(chǎn)業(yè)用地為主），但如今10宗涉宅地已有一半地塊在競(jìng)拍中都拍至封頂搖號(hào)。

那邊涉宅地土拍高潮迭起，這邊一二手樓市的成交量卻在肉眼可見地回調(diào)。

從克而瑞廣州數(shù)據(jù)可見，廣州一手住宅成交套數(shù)在3月突破1萬(wàn)套，從4月銳減至7000多套，5月前24日成交5000多套。與此同時(shí)，二手樓市成交也在膠著狀態(tài)，持續(xù)回調(diào)。

看似割裂的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟發(fā)生了什么？

現(xiàn)象：從去年流拍，到今年封頂搖號(hào)

上周之前，白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊并非香餑餑。

此地塊位于白云區(qū)嘉禾望崗，西鄰空港大道、北側(cè)為松園路，隔壁是地鐵2號(hào)線、3號(hào)線、14號(hào)線的三地鐵交會(huì)嘉禾望崗站，地塊南側(cè)為云門NEWPARK商業(yè)體、嘉禾金鉑天地等。占地面積66385平方米，可建設(shè)用地面積33566平方米，計(jì)算容積率建筑面積少于100698平方米，掛牌起始價(jià)為21.58億元。

出讓條件顯示，項(xiàng)目控高100米，競(jìng)得人須按規(guī)劃要求配建規(guī)劃條件中的12班幼兒園，建成驗(yàn)收合格后，無(wú)償移交給廣州市白云區(qū)教育局。用地范圍內(nèi)城市道路用地20304平方米、綠地用地面積12515平方米，由競(jìng)得人按住建、城管、水務(wù)等行業(yè)主管單位指導(dǎo)和規(guī)劃要求配建，按約定的竣工時(shí)間建成并驗(yàn)收合格后無(wú)償移交給廣州市白云區(qū)人民政府指定的單位。此外，競(jìng)得人須采用裝配式建筑的建造方式，實(shí)施裝配式建筑的面積比例不低于該地塊地上計(jì)算容積率建筑面積的70%。

這宗地最早于2022年9月9日，和彼時(shí)廣州第三批集中供地一起在廣州公共資源交易中心掛牌。到一個(gè)月后，2022年10月10日第三批供地開拍之時(shí)，20宗地有2宗提前中止出讓，3宗不成交，13宗底價(jià)成交，唯有海珠區(qū)的2宗地產(chǎn)生多輪競(jìng)價(jià)。而白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊，是彼時(shí)“不成交”的3宗地塊之一。

時(shí)過(guò)境遷。今年首批宅地供地中，廣州在短短17天內(nèi)拍出4宗觸項(xiàng)搖號(hào)地塊。在4月20日首輪供地競(jìng)拍結(jié)束5天后，4月25日，白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊卷土重來(lái)，重上廣州公共資源交易中心掛牌。

和去年相比，該地塊的出讓面積、價(jià)格都未變，但付款方式從去年的66日內(nèi)付清改為簽訂出讓合同6個(gè)月內(nèi)付清。如此，顯然會(huì)讓房企更從容籌集土地款。

據(jù)了解，截至5月23日下午5點(diǎn)競(jìng)買申請(qǐng)止，白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊一共吸引廈門國(guó)貿(mào)以及建發(fā)3家房企報(bào)名競(jìng)拍，都是央國(guó)企。

“同一個(gè)孩子，有人搶就是寶，沒(méi)人愛就是草”。土拍結(jié)束后，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如是感嘆。

5月24日上午8點(diǎn)半，該地塊發(fā)生第一個(gè)報(bào)價(jià)。在上周五10點(diǎn)開拍前20分鐘內(nèi)，又產(chǎn)生了兩個(gè)競(jìng)價(jià)。到10點(diǎn)以后，土拍競(jìng)價(jià)開始白熾化，短短半個(gè)鐘發(fā)生15輪競(jìng)價(jià)，直至地塊觸及封頂價(jià)，需要搖號(hào)定主，成為廣州今年以來(lái)的第5宗搖號(hào)地塊。

市場(chǎng)：兩個(gè)月5宗搖號(hào)地，今年迄今一半宅地需搖號(hào)

自今年4月3日廣州產(chǎn)生首宗搖號(hào)地（荔灣區(qū)花地街羊城食品廠地塊）以來(lái)，截至上周五，廣州在不到兩個(gè)月里已拍出5宗需搖號(hào)的地塊。

廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始滿血復(fù)蘇了嗎？

以白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊看，雖然捅破封頂價(jià)，送入搖號(hào)池，但實(shí)際拍合成交樓面地價(jià)僅為24650元/平方米。而在地塊對(duì)面的新世界云耀，毗鄰地鐵樞紐、商業(yè)、教育配套成熟齊全，目前在售均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，相對(duì)之下，該地塊仍顯性價(jià)比。

2021年4月，該地塊周邊大約直線距離2公里的永泰客運(yùn)站地塊，成交樓面地價(jià)為27191元/平方米。相對(duì)之下，永泰地塊樓面地價(jià)每平方米比嘉禾望崗地塊貴了2541元。

事實(shí)上，回看今年以來(lái)產(chǎn)生的另外4宗搖號(hào)地塊，其樓面地價(jià)都不是地塊周邊近年的峰值價(jià)格。

今年第一宗搖號(hào)地羊城食品廠地塊，折合樓面地價(jià)32199元/平方米。但在去年，荔灣區(qū)成交5宗涉及住宅的用地，就有3宗樓面地價(jià)貴過(guò)它。其中金橋二期地塊樓面地價(jià)33198元/平方米，珠江隧道口AF020112.AF020119地塊樓面地價(jià)32680元/平方米，都處于荔灣南地帶。

再看第二宗搖號(hào)地番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊，成交樓面地價(jià)24082元/平方米。但一路之隔的廣地花園·觀灝，當(dāng)前在售產(chǎn)品最低售價(jià)為42000元/平方米起；再往萬(wàn)博走，在售樓盤價(jià)格更貴。

若以廣州珠江新城為坐標(biāo)，迎賓路BA0603009地塊在番禺區(qū)無(wú)疑是最近廣州中心的地塊之一。而早在2021年，番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊的樓面地價(jià)，就已拍至樓面地價(jià)24705元/平方米，貴過(guò)迎賓路地塊。

第三第四宗搖號(hào)地塊，漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊及漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊的樓面地價(jià)分別在32176元/平方米至33434元/平方米。早在2020年，越秀地產(chǎn)拿下的漢溪大道北側(cè)地塊，樓面地價(jià)就已達(dá)32405元/平方米，當(dāng)前在售產(chǎn)品價(jià)格亦是片區(qū)風(fēng)向標(biāo)。

綜上，雖然今年以來(lái)已產(chǎn)生5宗觸頂搖號(hào)地，占已成交地塊的一半，但其實(shí)都未及最近幾年周邊地塊樓面地價(jià)的峰值。

不僅如此，廣州自去年6月以來(lái)修改土拍規(guī)則，將“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，取消了“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)。大大降低了開發(fā)商的成本，提高其盈利空間。如今地塊比往時(shí)更便宜，也意味著盈利空間進(jìn)一步加大。

由此可見，今年看似“火爆”土拍現(xiàn)象，情有可原。

聲音：今年樓市沒(méi)有那么差，開發(fā)商在第二輪拿地范圍或擴(kuò)大

“經(jīng)過(guò)3月的小陽(yáng)春之后，4月廣州樓市成交回調(diào)在預(yù)料之中。5月還有最后一周，預(yù)計(jì)一手成交量也和4月差不多，大概率會(huì)止跌回穩(wěn)”。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析，雖然過(guò)了小陽(yáng)春之后，廣州樓市歸于平淡，但是從開年以來(lái)到現(xiàn)在（1.1-5.24）的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一手住宅的成交面積盡管跟2021年還有差距，但是與2022年、2020年以及2019年同期相比都是增長(zhǎng)的，證明市場(chǎng)也并沒(méi)有那么差。

“這也再次表明，目前樓市復(fù)蘇萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng)，基本上該給的政策支持都會(huì)給到，現(xiàn)在只待疫后的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的整體復(fù)蘇，從而為樓市的復(fù)蘇提供支撐”。肖文曉表示，對(duì)于有資金有能力的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，正如去年流拍的嘉禾望崗地塊如今需要搖號(hào)一樣，在投資決策上要有前瞻性才能搶到好地，因此拿地也必須比市場(chǎng)整體回暖快一步才行。

肖文曉認(rèn)為，今年各地不斷出現(xiàn)的土拍搖號(hào)現(xiàn)象，反映部分房企拿地信心開始增強(qiáng)。而為了緩解在第一輪土拍拿（搖）不到地的壓力，預(yù)計(jì)第二輪土拍這些開發(fā)商的目標(biāo)范圍也會(huì)擴(kuò)大，將不再局限于市場(chǎng)上那些最熱門的優(yōu)中選優(yōu)的地塊。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，今年的土地拍賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)相似，“在商品房銷售端，網(wǎng)紅的、優(yōu)質(zhì)的，真正的好房子，價(jià)格還是比較貴；但一般的剛需和改善房，目前仍然需要減價(jià)促銷”；反映到土拍市場(chǎng)，好的地塊會(huì)越來(lái)越多的開發(fā)商搶奪；一些普通的地塊可能就有流拍或者以底價(jià)成交。

黃韜認(rèn)為，從今年形勢(shì)看，開發(fā)商在銷售上仍會(huì)繼續(xù)減價(jià)促銷。而土拍的分化現(xiàn)象仍會(huì)持續(xù)存在，但土拍價(jià)格將不會(huì)再出歷史新高。

南都·灣財(cái)社記者 邱永芬

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