本文來源：時代周報 作者：孫華秋 梁爭譽

5月16日，國家統計局披露今年1-4月全國房地產開發投資與銷售數據。

(資料圖)

整體來看，房企投資信心恢復力度不及居民消費信心。今年1-4月，全國房地產開發投資35514億元，增速進一步擴大至-6.2%，而商品房銷售額39750億元，增速為8.8%，持續改善。

“銷售端的改善并沒有傳導到供給端，尤其是開發投資和新開工等指標。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，銷售端的改善，已經通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設。“此類問題要解決，否則容易影響后續新盤的供應和房源的供給。”

具體到企業層面，分化趨勢越發明顯。

時代周報記者梳理發現，從已披露4月運營數據的上市房企業績表現來看，央國企及優質民企銷售強勁，中小房企競爭力不足。

其中，招商蛇口、華潤置地、綠城中國4月銷售金額同比翻倍；萬科、碧桂園稍顯遜色，分別錄得8.53%、0.22%的增幅；出險房企仍未走出困境，融創中國、合景泰富、時代中國等跌幅均超過20%。

克而瑞研究中心認為，雖然今年以來房地產市場止跌回升，但目前行業信心尚未完全修復，市場整體購買力仍處在歷史相對低位，分化預期仍將延續。

復蘇熱度走弱

在開發投資層面，今年1-4月，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%，其中住宅投資27072億元，下降4.9%；房地產開發企業房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%，其中住宅施工面積542968萬平方米，下降5.9%；房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%，其中住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。

值得注意的是，全國房地產開發投資累計同比降幅擴大，從1-3月的-5.8%下降0.4個百分點至-6.2%。“1-2月在市場快速回溫的支撐下開發投資降幅收窄，3月份開發投資同比降幅再次擴大，4月累計降幅同比進一步擴大。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出。

圖源：國家統計局

居民消費信心先于房企投資信心回暖，并帶動銷售市場持續向好。

從銷售數據來看，今年1-4月，全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%；商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

可供對比的是，今年1-2月、1-3月的商品房銷售面積增速分別為-3.6%、-1.8%。1-4月的增速收窄至-0.4%，呈現出持續改善的趨勢。

商品房銷售額已率先回正。今年1-2月、1-3月、1-4月的全國商品房銷售額的增速分別為-0.1%、4.1%和8.8%，持續向上。

圖源：國家統計局

根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%。“當前房價漲幅相對大，和各地調整限價政策、銷售端改善房企調整定價策略等有關。”嚴躍進表示。

不過，從單月數據來看，4月的表現并不樂觀。

今年4月，全國商品房銷售面積環比下降48.9%，同比下降11.8%；截至4月末，商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增長15.4%。

王小嬙表示，4月單月數據呈現較大的回落，一方面是因為季節性的回落，但下降幅度較大也預示著本次市場的回溫熱度持續性較弱，后續還需更多政策提振市場。

嚴躍進持相似觀點。他向時代周報記者表示，房地產市場復蘇的大趨勢將會延續，源于房地產市場的需求量依然充足。“但短期看確實有下行壓力，剛需盤銷售不好。各地要激活合理住房消費需求，實實在在落實政策。”

房企銷售分化

銷售端回暖并沒有實現“雨露均沾”，房企內部銷售分化明顯。

克而瑞研究中心統計數據顯示，今年4月TOP 100房企實現銷售操盤金額5665.4億元，單月業績同比增長31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月有所提升；累計業績來看，1-4月TOP 100房企實現銷售操盤金額20499.2億元，累計業績同比自一季度轉正之后，增幅進一步提升至9.7%。

在處于銷售淡季的4月，房企經營業績改善明顯。不過，有人歡喜有人愁。房企銷售業績同樣呈現分化趨勢，行業洗牌加速。

5月以來，上市房企陸續披露4月運營數據。據時代周報記者統計，截至5月15日，2023年4月合同銷售金額超200億元的上市房企有6家，且合同銷售金額和銷售面積均實現同比增長。

2023年4月部分上市房企銷售金額和銷售面積情況（截至5月15日）數據來源：企業公告

保利發展、招商蛇口、華潤置地等頭部房企業績表現亮眼。

保利發展實現簽約面積256.86萬平方米，同比增長17.72%；實現簽約金額416.95億元，同比增長36.62%。招商蛇口的銷售面積與銷售金額均實現增長翻倍，增幅分別為134.95%、169.11%。華潤置地實現銷售金額330.10億元、銷售面積124.49萬平方米，同比分別增長119.20%、69.20%。

常年占據行業冠亞軍的碧桂園、萬科，稍顯遜色。

碧桂園4月實現銷售金額226.9億元、銷售面積278.00萬平方米，同比分別增長0.22%、1.46%，單月業績排名跌出TOP 5。萬科實現銷售金額334.7億元，同比增長8.53%，單月業績排名下滑至第四名。

在頭部房企中，招商蛇口、保利發展、中海、華潤置地增長勢頭十分強勁，4月銷售金額同比增速均超30%，尤其是招商蛇口的銷售金額同比增長169.11%；萬科和碧桂園盡顯疲態，4月合同銷售金額僅呈個位數增長。

據時代周報記者梳理，2022年12月-2023年4月，保利發展的合同銷售金額連續5個月保持增長態勢，同比增速分別為55.76%、4.39%、42.98%、30.94%、36.62%；同期，萬科的表現較為平淡，合同銷售金額同比增速分別為-37.44%、-19.58%、2.55%、2.65%、8.53%。

銷售分化，頭部房企重排座次。

從4月單月業績來看，保利發展以416.95億元位居首位，招商蛇口居次，中海、萬科、華潤置地緊隨其后，碧桂園則以較大差距排名第六。

累計業績方面，根據克而瑞研究中心數據，今年前4個月，TOP 5房企分別為保利發展、萬科、中海、碧桂園、華潤置地，去年的TOP 5是碧桂園、萬科、保利發展、綠城中國、中海。

王小嬙向時代周報記者表示，房企銷售業績分化與城市表現分化一致。

“4月全國市場銷售端呈現沖高后回落的跡象，整體市場分化，主要表現在高能級城市強于低能級城市，一線城市強于二線，二線強于三四線。”王小嬙認為，第一梯隊房企銷售業績分化主要原因在于項目分布的問題，中海和保利發展的業務布局集中在北京、成都等熱點城市，而碧桂園、萬科4月在市場表現較好的城市在售項目較少。

“僅憑單月的銷售數據難以說明第一梯隊的競爭格局生變，主要還是企業自身的項目布局問題所致，也是暫時性的。”王小嬙進一步表示。

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