記者 | 王婷婷

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【資料圖】

上海新房市場(chǎng)在春節(jié)后迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。

在兔年首個(gè)工作日，位于前灘板塊的海德壹號(hào)入圍線出爐，最低分?jǐn)?shù)線達(dá)100.85分，距離滿分只差2年社保，成為2023年上海首個(gè)入圍分?jǐn)?shù)線破百的新房項(xiàng)目。

若按基礎(chǔ)分60分來(lái)計(jì)算，社保系數(shù)為0.19，需要215個(gè)月（17.9年）社保，成為上海新房實(shí)行積分制以來(lái)，入圍難度第七的項(xiàng)目。上海入圍難度前十的新盤(pán)分別分布于黃浦、前灘、北外灘、徐涇等熱點(diǎn)板塊。

目前，海德壹號(hào)已認(rèn)購(gòu)結(jié)束，共657組參與認(rèn)購(gòu)，實(shí)際認(rèn)購(gòu)639組，認(rèn)購(gòu)率392%，觸發(fā)5年限售和計(jì)分排序，項(xiàng)目將于2月3日搖號(hào)，2月8日開(kāi)盤(pán)選房。

海德壹號(hào)此次共推出163套房源，均價(jià)12.98萬(wàn)/平方米，最貴的一套房源總價(jià)達(dá)到8500萬(wàn)元。項(xiàng)目包含毛坯和裝修交付，是前灘"九宮格"內(nèi)最后一個(gè)待入市住宅項(xiàng)目，位于瞰江第一排，毗鄰三湘印象名邸，直線距離黃浦江315米。

界面新聞了解到，該項(xiàng)目戶(hù)型跨度較大，建筑面積覆蓋約75-554平方米，另外由于圍合式設(shè)計(jì)，大多為不規(guī)則戶(hù)型。

具體來(lái)看，建筑面積約85-92平方米的房源64套；約130平方米的房源24套；約198-212平方米的房源36套；約167-181平方米的房源18套；頂復(fù)戶(hù)型5套，面積約223-554平方米；另外75-78平方米的房源有8套，其它面積戶(hù)型8套。

該項(xiàng)目從拿地到正式入市已有8年之久，期間經(jīng)歷了諸多波折。

2014年12月24日，珠海國(guó)企格力地產(chǎn)（600185.SH）首次進(jìn)滬，經(jīng)124輪競(jìng)爭(zhēng)，以16.14億元競(jìng)得前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，溢價(jià)率高達(dá)127%，樓面價(jià)65832元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)上海浦東的樓面單價(jià)紀(jì)錄。

奪下32-01地塊后，格力地產(chǎn)再以14.5億元競(jìng)得前灘相鄰的38-01地塊，溢價(jià)也高達(dá)92.5%，樓板價(jià)53905元/平方米。兩塊地分別命名為浦江壹號(hào)和浦江海德。

幾年之后，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，項(xiàng)目遲遲未入市，一度被市場(chǎng)認(rèn)為項(xiàng)目面臨“難產(chǎn)”。直到2020年9月，浦江海德項(xiàng)目才終于入市，銷(xiāo)售均價(jià)為11.28萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日實(shí)現(xiàn)“日光”，認(rèn)籌率高達(dá)641％。

雖歷經(jīng)波折，但格力地產(chǎn)在前灘這兩個(gè)項(xiàng)目之所以能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，與板塊內(nèi)整體倒掛現(xiàn)象明顯相關(guān)。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，浦江海德項(xiàng)目在2020年8月入市均價(jià)為11.28萬(wàn)元/平方米，該項(xiàng)目次新二手于2022年6月成交，價(jià)格已達(dá)到約18.2萬(wàn)元/平方米。因此，作為前灘九宮格最后一子，海德壹號(hào)如今觸發(fā)積分也在意料之中。

繼格力海德壹號(hào)之后，前灘板塊僅剩下21-02&21-03地塊，由陸家嘴集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目緊貼前灘太古里，將打造4棟超高層住宅，建面約108-346平方米，規(guī)劃可售住宅642套。

不過(guò)，打響2023年上海滿分盤(pán)第一槍的格力地產(chǎn)，在房地產(chǎn)深度調(diào)整周期中也遭遇了16年以來(lái)的首次虧損。

據(jù)其2022年三季度報(bào)告，去年1—9月，格力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收27.55億元，同比下滑55.35%；歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧6087萬(wàn)元，同比下滑109.5%。

目前格力地產(chǎn)也并非是一家傳統(tǒng)意義上的房企，在2015年就提出了“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，想要布局口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥大健康等多元化業(yè)務(wù)。

去年12月8日，格力地產(chǎn)重啟了擱置兩年的免稅業(yè)務(wù)收購(gòu)案，計(jì)劃收購(gòu)珠海免稅100%股權(quán)，這使得公司股價(jià)在短短一周內(nèi)大漲77.23%，再次成為資本市場(chǎng)熱門(mén)標(biāo)的。

但目前看來(lái)，其整體成效甚微，房地產(chǎn)仍為格力地產(chǎn)營(yíng)收主力。數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年、2022年1-9月，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別為53.00億元、63.81億元、21.48 億元，占當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的83.21%、89.95%、78.92%。

主業(yè)大幅下滑、新業(yè)未起，是格力地產(chǎn)當(dāng)下面臨的艱難挑戰(zhàn)。而僅靠上海這個(gè)紅盤(pán)項(xiàng)目，也難以扭轉(zhuǎn)這家公司面臨的頹勢(shì)。

從海德壹號(hào)此次的入圍分情況來(lái)看，上海新房市場(chǎng)依然維持了熱度。自去年第八批次新盤(pán)官宣以來(lái)，累計(jì)已有8盤(pán)觸發(fā)積分，其中董家渡板塊的綠城外灘蘭庭作為2023年開(kāi)年首個(gè)高分盤(pán)，入圍分97分，也提高了新房市場(chǎng)熱度。

雖然如此，但春節(jié)期間的上海樓市卻遇冷。根據(jù)佑威數(shù)據(jù)數(shù)顯示，1月21日-27日，上海新建商品房網(wǎng)簽18套，較2022年同期下降98.2%；成交面積共2105平方米，同期下降98%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，上海在售的樓盤(pán)以續(xù)銷(xiāo)為主，除部分市區(qū)樓盤(pán)和熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目，多數(shù)售樓處的看房客流并不多，且成交項(xiàng)目以剛需和剛改項(xiàng)目為主。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，春節(jié)假期成交下墜的主要原因在于八批次房源在去年12月推出，不少項(xiàng)目趕搶收，大部分工作已在假期前完成，未認(rèn)籌項(xiàng)目所剩不多。

另外，上海新房市場(chǎng)供應(yīng)充分，產(chǎn)品間競(jìng)爭(zhēng)激烈，買(mǎi)家對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期回歸穩(wěn)定，尤其是大部分項(xiàng)目入圍分?jǐn)?shù)較友善，其他備選項(xiàng)目充足，供需矛盾得到緩解。

盧文曦認(rèn)為，從以往慣例來(lái)看，春節(jié)后市場(chǎng)會(huì)醞釀小陽(yáng)春行情，供應(yīng)陸續(xù)增多，預(yù)計(jì)2月份將推出2023年第一批集中供應(yīng)新房名單。而且，政策在繼續(xù)刮暖風(fēng)，從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)看有明顯好轉(zhuǎn)跡象。

1月29日，上海發(fā)布了《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展行動(dòng)方案》，提出十個(gè)方面的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)新政策。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，明確要支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)臨港新片區(qū)、五個(gè)新城人才住房支持政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持土地平穩(wěn)供應(yīng)并優(yōu)化結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“雖然過(guò)年期間市場(chǎng)成交不理想，但不妨礙未來(lái)市場(chǎng)反彈。眼下的交易空檔期也可用來(lái)積蓄消費(fèi)力，預(yù)計(jì)今年上海樓市小陽(yáng)春行情會(huì)來(lái)得更早。”盧文曦說(shuō)道。

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