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(資料圖)

圖：2015-2022年長三角城市群代表城市商品住宅成交面積及同比走勢

圖：2019-2022年長三角城市群代表城市商品住宅成交面積月度走勢

注：長三角數據覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、寧波等城市。

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2022年，長三角商品住宅成交面積同比下降近四成，規模處于2015年來最低水平。2022年初，長三角地區受疫情影響較大，上半年商品住宅成交面積同比下降超50%，二、三季度疫情好轉，利好政策陸續出臺，房企抓住窗口期集中出貨，商品住宅成交面積同比降幅明顯收窄，但四季度疫情反復疊加需求集中釋放后略顯乏力，新房市場修復放緩。

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住建部：2023年房地產工作這么干！

中指丨2022年中國房地產政策盤點

中國房地產市場月報2022年12月

2022年1-12月中國物業服務企業新增合約面積TOP50

2023年，隨著政策持續改善，疊加高基數效應減弱，長三角商品住宅成交面積同比降幅或進一步收窄，長三角市場有望率先進入修復通道。

2022樓市、地市表現好于全國其他城市，2023年新房市場競爭或進一步加劇，二手房市場有望小幅回暖

政策定向放松。2022年，上海根據市場變化及區域差異，靈活調整政策。限購政策定向放松，臨港新片區一年積分即可購房；人才落戶條件進一步放寬，落戶人數顯著增加；二手房評估價有所松動；購房成本降低，二手房個稅退稅政策實行，商業及公積金貸款利率降低。

土拍熱度降低，涉宅土地供應增加。從土拍規則看，為提高房企參與度上海土拍規則微調，取消“打分”方式，直接參與競價；降低資金監管比例降低房企成本；增加隨機值規則確保公平。推出地塊品質更佳，中心城區優質地塊供應增加。從成交量看，2022年上海涉宅土地全部成交，土地出讓金創新高。但土拍市場熱度有所降低，底價成交地塊占比上升。

新房價格上漲，市場熱度“前高后低”。2022年，上海新房供應創近7年新高，同比增長43.1%，購房者選擇空間變大，受供應及成交結構的影響，新房成交均價同比上漲15.3%，三季度疫后市場反彈，新房市場活躍度較高，高入圍積分項目頻出，四季度市場下行，全年成交面積同比減少4.0%。

二手房成交縮量，議價空間變大。2022年，上海二手房成交量創近5年新低，成交套數僅為15萬套，二季度受疫情封控影響，掛牌量明顯增加，雖出臺個稅退稅政策及松動評估價，但疫后成交反彈力度不足，四季度成交量持續下挫，買方議價空間變大，觀望情緒較重。

2023年上海政策調整空間仍然較大，預計將優化部分地區限購政策、降低購房成本等?；?022年商品住宅土地供應及市場節奏，2023年新房市場供應量將有所增加，帶動新房成交保持在高位，但不同項目入市時間接近下，新房競爭或加劇，二手房市場預計將有小幅回暖。

政策或持續小步放松，整體市場逐漸復蘇，但區域、結構分化明顯

2022年杭州開啟“按區施策”，多方面放松樓市調控。2022年杭州樓市調控更加細化，除濱江、拱墅、上城、西湖四個核心區，其他區縣均根據各區市場情況優化政策；城西科創大走廊為促進職住平衡，實施差異化購房政策，范圍涵蓋臨安、余杭、西湖部分區域。為加快市場復蘇、釋放剛性與改善性需求，2022年杭州從多方面放松政策，包括限購政策、公積金政策、落戶政策、房貸政策、交易流程優化等。其中5月17日的二手房限購放松和11月11日“認房不認貸”、降低二套房首付比例的房貸新政對于市場的帶動作用最為顯著，短期市場熱度回升。

集中供地規模持續收縮，板塊熱度分化明顯。2022年，杭州歷次集中供地供應規模持續下降，從第一批次的60宗，供應建面580.7萬平方米，到第五次僅上市5宗地塊，供應建面僅59.6萬平方米。全年共成交131宗地塊，成交總建面1165.5萬平方米，同比減少30.8%，為近5年來最低。2022年杭州宅地市場整體熱度相對平穩，但板塊熱度分化加劇，年內達溢價上限的地塊基本位于江灣新城、錢江世紀城、寧圍、北部新城等核心板塊，房企競爭激烈；而臨安、富陽和蕭山、錢塘等邊緣板塊的地塊基本底價成交。

圖：2022年杭州歷次集中供地供銷情況

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2022年受供應減少和市場轉冷影響，新房住宅成交規模下降超50%。2022年，杭州全年新建商品住宅成交1000.4萬平方米，同比下降50.3%，成交規模受供應減少及市場轉冷影響降至近7年來新低。從價格來看，2022年新建住宅價格為34742元/平方米，同比上漲9.9%。2022年杭州新房市場成交結構集中主城區以及熱門板塊，改善類的高價、大戶型樓盤占比增加，推動整體成交價格上漲。

圖：2016-2022年杭州市區商品住宅年度供銷走勢

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多輪政策刺激，下半年市場企穩恢復。2022年上半年延續去年低溫運行狀態，置業者觀望情緒較重，房企推盤積極性不高；5.17二手房限購放松，二手房市場迅速回暖，市場預期逐漸向好。下半年，杭州政府多方面放松樓市調控，特別是11.11的房貸新政有效刺激需求釋放，下半年新房、二手房市場呈現企穩恢復態勢，12月杭州住宅成交翹尾。

圖：2022年杭州市區新房、二手房住宅周度成交走勢（單位：萬平方米）

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預計2023年杭州樓市政策仍將小步放松，疊加疫情防控放開對居民信心與預期的帶動，杭州樓市大概率迎來復蘇。但市場更多的是結構和分化帶來的行情，中高端改善需求、品質剛需仍將主導市場，臨安、富陽等遠郊盤成交預計回暖周期仍較長。集中供地方面，2023年供地模式或更加靈活，供地頻次、每次供地體量、供應的地塊都將會根據市場情況靈活變動，繼續降低土拍門檻，提高房企土拍積極性。

2022年市場筑底，2023年或呈前低后高格局，但去化壓力仍較大

2022年，南京房地產市場整體表現相對低迷。土地市場除核心板塊外多為國企、地方平臺底價競得，商品住宅月度成交震蕩筑底，市場整體成交規?；芈渲?018年水平，降溫明顯。

政策方面，2022年4月起南京先后出臺多項政策，5月政策密集出臺，涉及限購、限貸、限簽等多個方面，如限購區域的放松、增加購房資格、利率下降、限售改為“合同備案日起三年”等，對市場回暖起到一定的積極作用，特別是4-6月政策激活了一部分購房需求，帶動市場成交規模提升。2023年中央堅持“房住不炒”基調不變，南京購房政策或仍有繼續優化的空間。

圖：2022年南京樓市政策一覽

數據來源：中指研究院整理

土地市場供需規模雙降，供地形式調整為“小步快跑”，但收效甚微。2022年，南京土拍規則依然較為寬松，二批次供地政策調整，13幅地塊取消毛坯限價采取“差異化定價”方式，此后在三批次所有地塊均取消毛坯限價。從規模上看，2022年，南京涉宅用地共掛牌504.8萬平方米，成交423.1萬平方米，同比下降均在40%左右；土地出讓金為1332億元，同比下降35.7%；涉宅地塊成交樓面均價為14794元/平方米，溢價率降至2.8%，多幅地塊底價成交，僅9幅地塊觸頂搖號，溢價率為近8年新低。土地市場依舊較冷，第三批次14幅地塊延期成交，且流拍數量增加。

圖：202年南京供地成交情況

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新房市場規?；芈?，供需同比大幅下降。2022年，南京全年新增供應面積660.0萬平方米，同比減少52.5%；成交面積797.1萬平方米，同比減少39.9%。分季度來看，一季度受春節假期影響，上市項目較少，市場較為平淡；二季度開始，政府出臺了多項放松政策，帶動部分購房需求釋放，二季度也成為全年成交表現最好階段；三、四季度購房者預期下降，新房市場供銷雙端均走低，年底受政策端、金融端以及房企給與的優惠，市場規模小幅上揚。

圖：2022年南京新建商品住宅月度供銷走勢

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市場庫存走高，整體去化壓力較大。截至2022年12月底，南京全市新房可售約918.4萬平方米/約7.1萬套，出清周期拉長至17.3個月。江寧、浦口以及三個遠郊板塊（六合、溧水、高淳）為主要存量區域，除核心區域外，整體去化壓力較大。

圖：2020-2022年年南京全市商品住宅可售面積及出清周期走勢

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2022年南京市場震蕩筑底，整體來看表現較為低迷。由于市場信心需要修復期，預計2023年上半年市場或仍將呈現波動趨勢，全年整體或將呈現前低后高格局。隨著房子回歸居住屬性，各家房企愈加重視產品本身，紛紛推出優秀產品力項目助力打造“品質人居時代”。

2022年核心區域新房市場表現相對較好，短期整體市場調整壓力仍在

2022年蘇州購房新政密集出臺。2022年上半年，尤其是3-4月，蘇州受疫情影響較為嚴重，商品住宅市場成交量與往年同期相比處于低位。4月起，蘇州接連發布新政支持釋放合理的剛性和改善性住房需求，內容涉及放寬購房門檻、公積金貸款額度提升、發放人才補貼等，信貸環境也不斷改善，釋放出積極的政策信號提升樓市活躍度，年底二套房貸款未結清首付降低至四成，照顧了改善客戶群體，也將為促進蘇州市房地產市場平穩健康發展起到積極的作用。

圖：2022年蘇州樓市政策一覽

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蘇州推地傾向以主城區優質地塊為主。2022年土拍規則逐漸放松，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結構性小幅上漲。第一、二批次土拍熱度一般，但核心區域地塊熱度依舊，第三、四批次土拍熱度進一步遇冷，核心高價值地塊有溢價但未達中止，第五批次部分園區地塊帶動了整體熱度的回升。從拿地房企來看，也出現了不少“民企+國資”的組合。短期來看，為穩定土地市場，土拍規則或將繼續保持寬松趨勢，房企為降低風險，拿地將持續保持保守態度，聯合開發模式或將得到進一步發展，此外隨著政策在資金端支持力度加大，部分優質民企拿地意愿有望進一步恢復。

2022年蘇州市區商品住宅供求同比均下降。2022年，蘇州新增供應面積666.9萬平方米，同比減少31.3%；成交面積933.3萬平方米，同比減少15.0%。剛改、改善盤占據市場主流，年底受改善盤大量入市影響，成交均價翹尾，但項目競爭依舊激烈，市場分化加劇。

盡管政策不斷改善，但當前居民收入預期弱、購房觀望情緒尚未大幅轉變，疊加疫情后續沖擊仍將持續一段時間，預計短期房地產市場調整壓力仍在。

土拍將延續縮量趨勢，市場有望逐步回暖，區域分化持續

房地產政策松綁大年，限購限貸政策持續放松。回顧2022年的寧波樓市，優化政策陸續出臺，5月底多部門聯合發布《關于支持剛性和改善型住房需求的通知》，重點支持首套購房需求，滿足合理的“以小換大”、“賣舊買新”等改善型住房需求，“6.10”新政13條從限購、限售（二手房）、限貸政策放松；再有房貸利率降至歷史最低、公積金額度增加、發放人才購房補貼；三區“房票安置”政策出臺。

年度供地量驟減，國資央資房企獨挑大梁。2022年寧波市六區完成四批集中供地，共出讓67宗地塊，年度供應量驟減，宅地總建面創近五年新低，年度計劃完成率不足一半；土地出讓金收入577.8億元，較2021年780億元同比下降26%。地塊分化凸顯，核心地塊依舊受到開發商的追捧，比如鄞州中心、明湖、老江東等區域地塊，高溢價甚至是封頂搖號成交，而非核心區的地塊大部分都被國央企兜底拿下。拿地企業排行榜來看，房企拿地面積排行前10房企，除了寧波吉利家園置業有限公司外，其余9家企業都是國企或是央企背景的房產企業。

2022年1月-2023年1月寧波市品牌企業拿地面積排行

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2022年市場觀望情緒濃郁，住宅成交走勢低迷。2022年，寧波市商品住宅成交面積為660.4萬平方米，同比下降48.5%。成交均價為21364元/平方米，同比下跌1.9%。在經濟下行和疫情反復的大環境下，市場觀望情緒濃厚，整體市場信心不足。從年內走勢來看，年內高峰出現在6月，下半年走勢持續低迷，12月盡管成交量維持在低位，但隨著部分優質項目的開盤入市，成交量有所恢復，成交面積為63.7萬平方米，環比上升25.3%，同比下降20.3%。

圖：2017-2022年寧波全市商品住宅年度量價走勢（單位：萬平方米、元/平方米）

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圖：2022年寧波全市商品住宅月度量價走勢（單位：萬平方米、元/平方米）

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2023年，在疫情管制放開、國家大力發展經濟、提振房地產信心的大背景下，寧波樓市寬松政策有望進一步出臺；供地端將繼續縮量，供地或將精準對焦海曙、鄞州兩大核心區域，奉化等遠郊推地節奏仍將繼續收縮，緩解區域高企的庫存環境；2023年的新房市場也將迎來改善，成交有望緩慢復蘇，但區域市場兩級分化仍將持續。

居民預期仍較弱，市場修復或較為緩慢

2022年，無錫商品住宅供需兩端降幅明顯。新增供應282萬平方米，同比減少55.7%，成交323萬平方米，同比減少49.8%，成交均價24095元/平方米，同比上漲10.4%，其中，新吳區為成交主力。盡管無錫在限購、限貸、限售及公積金、二手房指導價等方面積極出臺優化政策，但購房信心修復有限。

2023年無錫各大區域多個純新盤亟待上市，預計隨著“金融十六條”、支持房企融資“三支箭”等加速落實，置業信心有望逐漸回升，后續市場有望企穩。

土拍整體表現平穩，底價成交、低溢價率成主流。2022年無錫市區共成交住宅用地62宗，成交規劃總建面共計701萬平方米，同比增長2.1%，成交樓面均價11592元/平方米，繼2019-2021年三連漲之后，2022年受定銷房地塊供應增多影響，樓面價首度轉為下跌態勢，同比下降12.6%。與此同時，溢價率平均水平也較前三年回落明顯。拿地企業來看，多數住宅用地由國企及城投公司競得，但也仍有不少民企在采取合作拿地的模式繼續深耕無錫。

短期來看，受購房者對期房品質擔憂、居民收入預期和房價上漲預期弱等因素影響，房地產銷售市場修復或較為緩慢，無錫土地市場熱度回暖仍需時日。

政策持續松綁，市場情緒恢復仍需時間

紹興：2022年穩定樓市的調控政策頻發，公積金最高額度上調、契稅補貼、房貸優惠、松綁限購限售、房票政策重新出臺，并在9月份出臺力度更強的“十八條”，內容包括網簽價格放寬到9折、“全裝修”政策不再作強制性要求、房貸政策變為“認貸不認房”等。但由于購房者對樓市觀望情緒較重，眾多利好政策起到的提振作用有限，紹興新房成交規模大幅下降，2022年紹興新建商品住宅成交面積365.4萬平方米，成交總金額686.8億元，同比降速分別為50.2%和46.9%。土地市場方面，土拍規則取消雙限、下調保證金、加速方案審批等，但整體表現低迷，2022年紹興宅地市場的土地出讓金約為351億，同比下降48.3%，成交規劃總建筑面積約為676萬平方米，同比下降11.3%。

2023年，預計紹興樓市將處于緩慢修復狀態，隨著政策的傳導效應發揮作用，居民信心和購房需求的釋放或將在下半年好轉。

徐州：2022年徐州樓市政策不斷松綁，降低房貸利率、降低公積金使用門檻、公積金貸款優惠、給與購房補貼等等，多項政策紅利頻出。

土地市場表現低迷。2022年，徐州市區供應涉宅地塊474.0萬平方米，同比增長37.5%；成交455.7萬平方米，同比上增長6.8%；成交樓面均價4090元/平方米，同比下跌11.9%。土地出讓金為388.2億元，同比減少11.1%。2022年徐州土地市場延續2021年下半年以來的低迷態勢，拿地房企主要為徐州地方國企和城投公司，大多數地塊底價成交，成交樓面價走低，溢價率僅為0.23%，遠低于2021年的平均溢價率34.9%。

新房市場規模大幅回落。2022年，徐州商品住宅供應478.1萬平方米，同比下降34.2%；成交595.8萬平方米，同比下降19.7%。新房市場規模為近五年新低。截至2022年底，徐州市區新房可售面積為511.6萬平方米，新房庫存不斷增加，去化壓力大。

2023年，預計徐州將持續出臺優化政策，加快以去庫存，隨著政策落地生效，居民信心有望修復，但市場恢復仍需時間。

【總結】

長三角房地產市場整體韌性較高，2022年下半年新建住宅成交面積同比降幅較其他城市群收窄更快。2023年，長三角樓市政策仍將保持寬松基調，需求端政策優化力度有望進一步加強，市場情緒有望逐漸修復，城市群內熱點一二線城市市場行情有望率先回溫；三四線城市短期市場或延續調整態勢，但部分城市基于較好的城市基本面，2023年市場規模仍有望止降企穩。

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