本報(bào)記者 郭陽琛 張家振 上海報(bào)道

2022年土拍市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“高開低走、年末翹尾”的特點(diǎn)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積21.69億平方米，同比下降14.73%；成交規(guī)劃建筑面積18.88億平方米，同比下降9.27%。其中，住宅用地推出規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%；成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%。

(資料圖片)

據(jù)了解，為扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)成交低迷的態(tài)勢(shì)，各地在采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿的同時(shí)，也對(duì)土地出讓保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等方面給出政策利好，土地出讓門檻持續(xù)寬松。

與此同時(shí)，為緩解房企拿地壓力，各地土地供應(yīng)方式也變得更加靈活，集中分批供地轉(zhuǎn)向常態(tài)化的趨勢(shì)明顯。集中供地批次也由此前的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次，大批民營房企也由此選擇重回拿地行列，參拍積極性穩(wěn)中有升。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，近期，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”的表述再度被重申，預(yù)期更多扶持政策即將來臨，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著“期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重市場(chǎng)壓力。“因此，2023年土拍市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)城市分化趨勢(shì)，各地土拍規(guī)則將保持寬松，為完成土地出讓金收入目標(biāo)，部分城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。”

推地加快地價(jià)升高

“2022年初，房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在各地第一批次集中供地中的表現(xiàn)相對(duì)積極。”張凱告訴記者，但自第二批次開始，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，房企拿地積極性開始減弱。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國22座集中供地試點(diǎn)城市共推出住宅用地1652宗，規(guī)劃建筑面積1.65億平方米，同比減少51.38%；住宅用地成交1466宗，成交規(guī)劃建筑面積1.44億平方米，同比減少40.7%，土地出讓金總收入1.78萬億元，同比減少21.8%。

事實(shí)上，從2022年下半年開始，各地就紛紛打出了“質(zhì)量牌”，不再盲目增加供應(yīng)量，轉(zhuǎn)而提高供地質(zhì)量。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年第三批次集中供地成交建筑面積、成交金額較第二批次分別下降了12%和11%；第三批次平均樓板價(jià)卻高達(dá)12933元/平方米，相比2021年同期高出39%。

以上海市為例，2022年出讓地塊較多的主要為浦東新區(qū)、嘉定區(qū)和青浦區(qū)，溢價(jià)率也較高。同時(shí)，上海市加大了中心城區(qū)土地供應(yīng)力度，普陀區(qū)、靜安區(qū)分別成交7宗和4宗住宅用地，徐匯區(qū)和長寧區(qū)的地塊出讓數(shù)量也多于2021年。

在上海市第三批次集中供地中，靜安區(qū)中興社區(qū)1宗百億元級(jí)的地塊最終以底價(jià)120.6億元成交，由此成為全國成交價(jià)最高的地塊。

除提升供地質(zhì)量外，各大熱點(diǎn)城市還調(diào)整了供地節(jié)奏，加快了推地頻次。2022年12月27日，湖北省武漢市第六批次集中供地開拍，17宗地塊全部成交，成交總額236.45億元。其中，住宅地塊共計(jì)11宗，成交總額為229.21億元。

張凱表示，2022年，在22座試點(diǎn)城市中有多座城市在探索多批次集中供地模式，北京市、杭州市和成都市等14座城市進(jìn)行了第四批次集中供地，南京市、無錫市和蘇州市等則進(jìn)行了第五批次集中供地，武漢市更是在年底推出了第六批次集中供地。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認(rèn)為，階段性調(diào)整集中供地節(jié)奏是有必要的，比如增加土地出讓的批次，盡量減少每一批次推出的地塊數(shù)量，同時(shí)提升地塊質(zhì)量和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)調(diào)整土地出讓底價(jià)和溢價(jià)率等，從而有助于降低房企的實(shí)際拿地成本。

長三角地區(qū)更受青睞

2022年，長三角地區(qū)依舊穩(wěn)坐“房企投資力度最大區(qū)域”交椅，房企在長三角地區(qū)的投資占比連續(xù)四季度超過40%。

上海市仍是長三角地區(qū)土地市場(chǎng)的“帶頭大哥”。2022年12月9日，上海市第四批次集中供地落槌，6宗土地在一天內(nèi)全部順利出讓，總成交金額達(dá)到126.8億元。

記者在采訪中了解到，2022年，上海市共出讓115宗地塊 ，成交金額高達(dá) 2839.5億元，同比上漲0.5%，創(chuàng)下了上海市近8年來住宅用地成交金額的新高。其中，僅第三批次集中供地的成交金額就高達(dá)1054億元，為上海市開展集中供地以來的單批次最高總價(jià)紀(jì)錄。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這也與上海市主動(dòng)降低土拍門檻密不可分。上海市第三批次集中供地在一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)添加了“新增隨機(jī)值”機(jī)制，與此前的土拍規(guī)則相比，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，在進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，房企能否順利拿地將更看“運(yùn)氣”。

而在上海市第四批次集中供地中，更是取消了打分環(huán)節(jié)，報(bào)名房企均可參與競(jìng)拍。同時(shí)，降低了監(jiān)管資金比例，允許延期繳付、分期繳付土地出讓價(jià)款。在政策調(diào)整后，一些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中小型房企和外地房企得以進(jìn)入上海市土拍市場(chǎng)，最終完成了2022年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

除上海市外，安徽省合肥市也是全國完成供地計(jì)劃的4座城市之一。2022年12月23日，合肥市第四批次集中供地完成出讓，在推出的18宗地塊中最終有14宗順利成交，成交總金額74.55億元。

對(duì)此，張凱分析認(rèn)為，2022年，合肥市四批次集中供地共成交83宗地塊，成交規(guī)劃建筑面積994.22萬平方米，土地出讓金共計(jì)658.48億元，同比2021年增加19.3%。“從全年情況來看，合肥市土拍熱度在22座集中供地試點(diǎn)城市中排名靠前，全年供地計(jì)劃完成率超過150%。”

浙江省杭州市也是近年來房企拿地拓儲(chǔ)的“兵家必爭(zhēng)之地”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，杭州市四批次集中供地共攬金1914億元，排名高居全國第二位。

“深耕城市群、投資聚焦在核心一二線城市是上策。”克而瑞報(bào)告分析認(rèn)為，未來，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝等5大城市群將成為新一輪發(fā)展高地，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將穩(wěn)中有升。在不為了拿地而拿地策略下，房企區(qū)域深耕需要選擇有市場(chǎng)溢價(jià)、有上升空間的城市。

房企回歸土地市場(chǎng)

在2022年逆勢(shì)拓儲(chǔ)的民營房企中，濱江集團(tuán)表現(xiàn)亮眼。當(dāng)年，濱江集團(tuán)全年共斬獲41宗土地，權(quán)益土地金額達(dá)373億元，更是創(chuàng)造了“一個(gè)濱江撐起四分之一個(gè)杭州”的“拿地神話”。

除濱江集團(tuán)外，大批民營房企回歸土地市場(chǎng)源于2022年10月8日財(cái)政部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（以下簡(jiǎn)稱“126號(hào)文”）：嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

張凱直言，自“126號(hào)文”印發(fā)之后，越來越多的本土民營房企開始與地方國資企業(yè)聯(lián)合拿地，地方國資企業(yè)發(fā)揮其資金成本低的優(yōu)勢(shì)，而本土民營房企則發(fā)揮項(xiàng)目操盤能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。雙方在實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的同時(shí)，民營房企拿地金額占比在2022年底也出現(xiàn)了“翹尾”現(xiàn)象。

記者注意到，“126號(hào)文”印發(fā)不久，在江蘇省蘇州市第四批次集中供地中，就有朗詩、龍湖和路勁等民營房企以聯(lián)合地方國資、城投企業(yè)的方式積極拿地。

民營房企的身影也在武漢市第六批次集中供地中隨處可見。例如，總部位于四川省成都市的萬華投資集團(tuán)為新入局武漢的外地民營房企，最終以33.2億元的價(jià)格競(jìng)得長江新城地塊。

杭州市也是民營房企拿地勢(shì)頭最盛的城市。據(jù)了解，2022年，民營房企共在杭州市摘得71宗地塊，占總成交地塊的54.2%，其中5宗由本土民營房企與城投公司聯(lián)合競(jìng)拍，但后期也多由民營房企實(shí)際操盤；綠城、萬科等知名房企競(jìng)得15宗地塊，占總成交地塊的11.5%。

“諸多房企從2021年下半年開始停止拿地，卻陷入了‘越不拿地越難賣房’的困境。”克而瑞報(bào)告分析稱，短期不拿地只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，但即使不拿地，去化周期仍會(huì)持續(xù)上升、房子越難賣，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致銷售回款慢、現(xiàn)金流難以得到改善、最終陷入僵局。“想要熬過行業(yè)寒冬，企業(yè)還是需要通過優(yōu)質(zhì)的新增土地來帶動(dòng)整體的銷售回暖。”

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，2023年，預(yù)計(jì)各地方仍將加大土地供應(yīng)量。同時(shí)，也會(huì)繼續(xù)降低土拍門檻，包括減少配建、減少自持、提高限價(jià)、降低地價(jià)、降低資質(zhì)要求、降低保證金比例等，保障性住房用地公開供應(yīng)也會(huì)成為趨勢(shì)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化會(huì)更加明顯，北京市、上海市、深圳市和杭州市等熱點(diǎn)城市仍將維持土地市場(chǎng)熱度。

標(biāo)簽： 全國土地市場(chǎng)分化加劇 房企參拍積極性穩(wěn)中有升 土地市場(chǎng) 房企拿地 土地出讓