大連、天津、石家莊、武漢等部分二線城市滿足最新購房商貸利率調降標準，一線城市全不符合

文 |《財經》記者 劉昕

編輯 | 王博

(資料圖片僅供參考)

1月5日晚，中國人民銀行官網發布消息稱，近期，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

具體執行規則為：

自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，地方政府可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，自下一個季度起恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

個人住房商貸利率下限，即老百姓用商業貸款購買一套住房最低需要償還的利息。2019年8月起，央行規定住房商貸利率掛鉤LPR（貸款市場報價利率），當時的首套房貸利率下限就是當期LPR。

自2022年5月15日起，央行調整差別化住房信貸政策，首套房貸利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點。目前，5年期以上LPR為4.3%，則首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.3%減20個基點，即4.1%。

新規之下，滿足條件的城市購房商業貸款利息有望進一步下調。值得注意的是，新規只針對購買首套房放寬商貸利率標準，二套房仍然沒有放松。央行希望，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，能更好地支持剛性住房需求。

這并不是人民銀行第一次發布個人住房商貸利率的動態調整政策。最近一次約在三個月前。

2022年9月29日，人民銀行和銀保監會曾發布通知，以2022年6月-8月為評估期，此期限內新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可以在2022年底前階段性維持、下調或取消首套住房貸款利率下限。

2023年1月5日央行的通知表明，此前階段性放寬首套住房貸款利率的政策已變成長效的動態調整機制。

據廣發證券統計，2022年9月-11月評估期，符合貸款利率放寬政策的城市有38個，總數比2022年6月-8月評估期多了15個。新增的城市中，包括鄭州、廈門、無錫等新一線和二線城市。

6月-8月符合條件的23個城市中，有大連、天津、石家莊、武漢等16個城市的新房價格在9月-11月延續下跌趨勢，仍然符合利率放寬政策。同時，也有昆明、大理、貴陽、包頭等7個城市房價開始回溫，在9月-11月評估期內不再符合利率放寬政策要求。

資料來源：廣發證券

該政策發布前，房地產市場需求已經持續疲軟一年。據中指研究院統計，2022年，中國各地發布超1000條需求端優化政策。然而，市場開始恢復的城市非常有限。全國100個代表城市新建住宅價格自2014年后時隔7年再次出現年度下跌，二手住宅價格在下半年也連續8個月環比下跌。（100個代表城市：北京、上海、廣州、深圳、寧波、杭州、長沙、紹興、蘇州、廈門、金華、臺州、聊城、鎮江、東營、廊坊、蕪湖、保定、南京、三亞、成都、昆明、唐山、貴陽、威海、銀川、新鄉、臨沂、贛州、綿陽、泰州、宿遷、西寧、包頭、惠州、武漢、合肥、洛陽、石家莊、肇慶、徐州、長春、宜昌、濟寧、德州、淄博、張家港、連云港、柳州、淮安、常熟、烏魯木齊、煙臺、邯鄲、揚州、蘭州、江門、重慶(主城區)、溫州、常州、南昌、南寧、嘉興、秦皇島、昆山、張家口、北海、海口、馬鞍山、福州、江陰、鹽城、佛山、湖州、珠海、太原、沈陽、大連、天津、濟南、阜陽、南通、泉州、汕頭、青島、西安、呼和浩特、漳州、菏澤、濰坊、桂林、湛江、無錫、鄭州、株洲、東莞、衡水、湘潭、中山、哈爾濱）

瑞銀內地/中國香港房地產投資研究部主管林鎮鴻認為，房貸利率放寬政策由階段性調整變為動態持續的調整，更多是希望吸引老百姓去買房，釋放了政府支持房地產的信號。但是，政策也規定，只有房價同比、環比3個月連續下跌，才能調整放松利率下限，這意味著，政府希望看到交易量起來，但并不希望房價上漲。

他認為，政策的信號意義大于實際意義。據瑞銀測算，2022年9月底，階段性調整放寬住房信貸政策落地后，符合條件的城市首套住房貸款利率下限平均值降至3.9%左右。以一套總價100萬、按揭貸款70萬、按揭20年的房屋為例，在等額本息的情況下，若貸款利率為LPR減20個基點，即4.1%，則利息總額為32.69萬，月供為4278.84元。如果貸款利率為3.9%，利息總額為30.92萬，月供為4205.07元，利息總額節省1.77萬元，月供減少73.77元，對購房者的影響不算太大。因此，2022年9月底該政策出臺后，需求端的恢復并不理想。

最新政策并沒有對一線城市提出限制。但惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍表示，目前北京、上海、廣州、深圳，沒有任何一座城市的房價漲跌幅度符合最新房貸利率動態調整機制要求。如果一線城市限購政策出現進一步優化，對市場情緒的提振作用會更明顯。

標簽： 央行連夜發紅包 房子滯銷城市可自主調降房貸利息 中央銀行 房貸利率