本文來源：時代財經 作者：林心林

6月，“90后小伙低價撿漏北京法拍房”沖上了熱搜。

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這位90后北漂為在北京安家，以低于市場價近300萬的價格，拍下了一套朝陽區的法拍房。為了這套法拍房，這位購房者進行了一番周旋，最終在法拍機構協助下解決了房產被查封前處于抵押狀態、沒有房本等情況。

高達幾百萬的撿漏空間令不少買房者心動，在該熱搜新聞下，有網友就表示“什么時候也能撿漏一套”“我也在看法拍房”，但同時也有觀點認為“法拍房坑太多，不能光圖便宜”。

法拍房，顧名思義就是被法院強制執行拍賣的房子。2012年11月20日，由杭州市蕭山區人民法院處置執行的一套位于天匯園星云地小區的住宅抵押物，首次在網絡司法拍賣平臺阿里拍賣上成交，拉開了中國房地產網絡司法拍賣的序幕。

十年來，法拍房市場經歷了近乎野蠻生長的時期，在“房票”稀缺的背景下，法拍房房源不限購、低于市場價20%左右的特點引來投資客們的青睞，從而催生了炒房現象，部分熱點城市法拍房溢價一度高企。

據國家金融與發展實驗室發布的《2021年度中國杠桿率報告》，近年來法拍房數量在逐年遞增，從2019年的50萬套，增長至2021年的超過160萬套。

在被稱為“史上最難的618”期間，京東拍賣一組618數據顯示，破產拍賣業務創新高，其中住宅用房成交金額累計超12億。

“我在淘寶買了一套房”

“現在想想還是覺得挺奇妙，我竟然在淘寶上買了一套房。”王騰回憶道。今年3月，他以低于同小區二手成交價65萬左右的價格，拍下一套法拍房。

王騰是重慶一家銀行負責按揭業務的客戶經理，眼看著小孩即將升入初中，但對目前住宅劃片的中學不滿意，自2021年底，王騰一家就開始看房選房。

最初，法拍房并不在王騰的計劃中，他的目標是買入一套二手房，預算在500萬左右。但年初，朋友買了一套比市場價便宜45萬的法拍房，加上他自身的工作經驗，促使王騰花了一個周末研究惡補法拍房的知識。“以前做按揭業務也接觸過法拍房，幫一些客戶做法拍貸款，所以自己心里也更有底。”

結合了自身的需求和法拍房的特殊性，王騰確定了自己的選房思路，一是好學校，二是好價格，三則是“清水房”即毛坯房。“因為法拍房的性質特殊，擔心原業主或租戶占據等糾紛，所以我只選擇一些清水房。”

同時王騰給自己定了一個底線，“我的二手房預算是500萬左右，所以如果沒有撿漏50萬的話，我寧愿去買二手房。”

由于對“撿漏”空間的堅持，王騰的第一次競拍經歷以失敗告終。“第一次報名的是一個起拍價比較低的房，但有十幾個人報名，大家你來我往，很快就接近我的心理價位。最后，有一位買家加價3萬，超過了我的心理價位，于是決定放棄了。”

盡管競拍失敗，但回憶起第一次法拍房的過程，王騰直呼“令人上頭”。“中間對方幾次出價，我都秒壓，壓了他兩三次，最后中介的朋友提醒我，我才冷靜下來。”這次競拍經歷也令王騰意識到，競拍過程中一定要時刻提醒自己的心理價位，否則很可能最終拍到的價格和市場價差不多。

此外，選房的過程同樣小心翼翼。面對動輒幾百萬、存在諸多未知風險的法拍房，即便是擁有一定專業基礎的王騰，也免不掉要做足盡調工作。“我會重點了解房子為什么被執行拍賣，原業主是個人還是公司，有沒有房產證。”

經歷兩個多月的選房和一次失敗的競拍后，王騰最終拍到了第一套法拍房。

“買法拍房”成為一種潮流？

事實上，今年以來，各大社交平臺上“買法拍房”正在成為一種潮流——“第一次涉足法拍房！”“挑戰全網最快法拍房到證”“律師夫妻成功入了法拍房的坑”等筆記下均有不少評論和收藏。

以往讓人望而卻步的法拍房，似乎開始成為了剛需、改善買家們的購房選擇。

因為積分不高，加上意向的南山、福田沒有太多改善新盤，深圳二套房買家沈莉也將二手房、法拍房都納入她的考慮范圍之內。近期，沈莉看中了一套位于深圳羅湖區萬象城附近的法拍房，“這個小區一直也比較搶手，如果有機會便宜5%以上，我就覺得性價比已經很高了。”

買家的增多，讓法拍房輔拍機構的中介們也忙碌了起來。時代財經了解到，法拍房輔拍機構類似于房產中介，主要提供選房盡調、資料預審、委托競拍、按揭申請、過戶收房等服務，所收取的服務費為房屋成交總價的1%-3%。

“每天不是在參拍的路上，就是在清場交付或者看樣的路上。”深圳某法拍房輔拍機構客戶經理曾曉初告訴時代財經，今年法拍房的咨詢量一直在增加，不僅是他所接觸的買房者，大眾的關注也越來越多。

法拍專家安曉生也表示，以廣州為例，今年以來法拍房總體熱度下降，但咨詢客戶增多，意味著觀望待出手的人數增加。其表示，無論是投資需求，還是自住買家對于法拍房的接受程度越來越高。

“如今法拍房的信息和公告越來越透明、正規，包括法拍貸金融政策的支持也越來越穩定，很多人都更加愿意嘗試。”曾曉初對時代財經表示。

競價100次成歷史，但撿漏沒那么容易

不過，與此前法拍房激烈叫價、拍出天價的瘋狂不同，如今投資客退場、價格回落，法拍房市場正在回歸理性。

“前年不限購，我這套法拍房競價了100多次才拍下。”2020年曾拍下一套杭州法拍房的買家王嘉說道。杭州一直是全國法拍房市場中最為“魔幻”的城市之一，法拍房數量位居全國前列。甚至在2021年以前，杭州幾乎每個月都會出現天價法拍房，有些小區業主根據法拍價來調高自家房源價格。

“我當時買的時候法拍房非常激烈，400萬的底價拍到了500萬。”王嘉回憶道。但今年以來，王嘉發現很多質量不錯的法拍房甚至沒有一兩次叫拍就能競拍下，“有些懊悔，現在溢價沒那么高了。”

事實上，隨著近兩年來一些城市實行法拍房限購，以及自2022年1月1日起全國法拍房納入各地房地產限購政策范圍之內，受限購約束的競買人將不允許參與法拍房競拍，法拍房市場迎來更加有序的時期。

曾曉初告訴時代財經，如今的法拍房群體中剛需更多一些。“法拍房天然屬性就是撿漏，買家為了更好的居住體驗和性價比，就選擇了法拍房。”

盡管如此，不少相關從業者卻提醒撿漏沒有看上去那么容易。“不能抱著撿大漏的心態，只能說比市場價便宜個10%-20%比較合理。”安曉生表示。

曾曉初也指出，從目前整個市場來說，在剛需和置換的價格區間比較難撿漏，因為搶奪也會偏于激烈。“由于投資客少了很多，反而很多高價值的房產，撿漏會相對容易很多，比如深圳市場這邊一些3000萬左右的房產，動不動撿漏幾百萬。”

同時，原住房人占房使用、原房屋的物業費水電費欠款、無法辦理產權、戶口未遷出以及房屋是否涉及另外的法律的糾紛等，仍是不少法拍房房源不可避免的主要風險。

此外，雖與二手房的按揭貸款認定和利率基本一致，但法拍房的按揭貸款交款周期十分短，一般法院要求在法拍房成交之后的7-10個工作日就必須全款到法院賬戶，如果最終無法按期交款、悔拍的話則沒收保證金。

“一般而言，法拍房確實可能比正常商品房交易價格要低，但是其中的風險也確實不少。所以不要只看到價低的一面，只追求撿漏，更要看到其中的風險，注意規避。”北京金訴律師事務所主任王玉臣對時代財經表示。譬如戶口問題，要到當地派出所核實是否有戶口掛在房源上面，如果特別關注戶口問題就要考慮是否還參與競拍，有一些學區房是和戶口有密切關系的。

曾曉初也提示到，法拍房的房源魚龍混雜，有時不要被虛假的表象欺騙，實際上仍有一堆的房子流拍、沒人要。“法拍房是個大雜燴，什么房源都有，有些房源我們都是幾年難得見一次。”

（受訪者王騰、沈莉、王嘉為化名）

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