建業地產熱熱鬧鬧的大蒜、小麥抵首付的活動，在火速出圈數天后緊急叫停，以“大蒜成交僅30套”、“小麥成交0套”告終。

公開消息顯示，所謂的“大蒜、小麥抵首付”，就是農民將農產品銷往建業制定的收購商處，建業給農民購房者減去相應的購房款，建業本身并不收購農產品。

(資料圖片僅供參考)

雖然外界爭議頗多，甚至有觀點稱“胡葆森丟掉體面”，但《鳳凰WEEKLY地產》了解到，地產業內對建業的此次活動的判斷正面居多，所謂的“荒誕”其實是一個實操性很強的優惠策略。

“影響不好”

建業地產的一名員工向《鳳凰WEEKLY地產》透露，“大蒜小麥”抵首付是為了減價促銷。“這是我們的輕資產項目，政策相對靈活，重資產項目沒有這樣搞過。”這名員工說，“但只能小幅度降價，還是要保利潤的。”

“其實是一個挺不錯的減價營銷策劃，影響太大就被斃掉了。”河南當地一家央企開發商的分公司員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》。

而之所以建業選擇用農產品抵首付，一來是客戶群體決定的，“因為我們客戶一半以上都在鄉鎮，而鄉鎮農民也多有進城需求，所以刺激一下買房欲望。”上述建業員工解釋道。更隱晦的一個原因則是避免高調降價，“雖然這兩個縣城對房價沒有刻意限制價格，但大家也都不會明著降價，以免影響市場信心。”

這位建業員工口說的“影響不好”的行為，其實在更多的城市，正在被明確的行政命令禁止，即從去年8月份以來陸續出臺的”限跌令”。

去年8月，湖南岳陽發布《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，規定商品房銷售的實際成交價格不得低于備案價格的85%，是這波限跌令中首個發布通知的城市。

最新類似的通知，是福州市平潭區發布的。該地明文要求，商品房實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%。同志的關鍵字是，“進一步規范實驗區商品房銷售市場秩序”。

更多的限跌是以看不見的形式出現。

去年8月，唐山約談了包括華潤置地、中海、萬科等10家房企在內的相關負責人，要求他們不要惡意降價，否則不予網簽。

一些半民間的行業協會也自發“自律”，去年的昆明房協也明確表示禁止房企惡意降價，稱“若房企惡意降價將被約談，情節嚴重者停止網簽”。

據媒體統計，至今已有超過20個城市對房企大幅度降價采取了的制止措施。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹：“其實15%的幅度限制沒什么大問題，因為商品房預售管理辦法中，本來規定的銷售價格就是備案價上下浮動15%以內，如果超過15%是要重新備案的。”

但很明顯，多地的“限跌令”明確說明了，如果價格降幅超過15%，將不會給予重新備案和網簽。“當然，目前不允許明顯的下跌，確實是有擔心地價、房價不穩的考慮。地方政府穩定地價和穩定房價是長效機制，這種時候開發商降價促銷，是地方政府不愿意看到的。”李宇嘉補充道。

“一刀切”？

事實上，上一輪周期中也有限跌令的出臺。

2019年， 在去化壓力下，部分三四線城市的部分樓盤采取了降價促銷手段。當年3月，江西贛州市首先發布了一份“停止特價房”銷售的通知，要求房企停止低于申報價格的“特價房”銷售，且價格不得低于2月。之后湖北恩施、安徽馬鞍山紛紛跟進，安徽合肥、蕪湖、碭山等地個別樓盤也因降價被當地主管部門要求不得降價或給予處罰。

民間看待限跌令，大多會解讀為政府對房價的保護，進而利好開發商。但業內都清楚，樓市下行之跡，恰恰是這樣的保護，成為開發商想以價沖量的“攔路虎”。

最近一份網絡間流傳的一封廣東省地產商會發出的文件，道出了當下開發商的困境。

這份文件名為《關于促進房地產業平穩健康發展的意見和建議》，文件中稱：“不少地方政府的’限價令’限漲價又限降價，令企業無法根據市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進退兩難的不利局面。”

廣東省地產商建議：“調整當前’一刀切”式的限價管控，適當放寬備案價限制。”

很多人擔心，一旦開發商打響價格戰，會帶來意想不到的混亂。

但克而瑞在最新的報告中建議：“有序放開’限跌令’，鼓勵房企以價換量，通過必要的降價措施加快滯銷樓盤成交轉化，也有利于樓市成交逐漸恢復正常化。”

“救市應該是救市場，而不是破壞市場。應將扭曲市場的各種限制全部解除；對市場下行的城市，不是限降價，而是暫停土地供應，改善預期。”世聯行聯席董事長陳勁松稱。

在20多個城市紛紛干預開發商降價的時候，有的城市做出了不同選擇。

去年12月，有成都榮盛時代的業主在政府官網后留言，稱樓盤將剩余的幾百套房源“惡意降價促銷”，對早期的購房者有失公平，導致才買房不到2個月的業主直接損失70萬以上。

成都市公園城市局官方回復稱：“經核實，開發企業降價銷售未違反成都市房地產現行法律法規，該情況屬于市場經濟。”

標簽： 限跌令蔓延20多城 或成房企回款自救攔路虎 地方如何救市