2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續(xù)了下行趨勢(shì)。不過(guò)，隨著去年11月的穩(wěn)定房地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”，無(wú)論在信貸、股權(quán)融資，還是發(fā)債方面都為行業(yè)點(diǎn)亮了一盞明燈，市場(chǎng)預(yù)期亦有所改變。

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新的一年已然到來(lái)，行業(yè)趨勢(shì)幾何？存在著哪些機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)？近日，多位來(lái)自行業(yè)協(xié)會(huì)、機(jī)構(gòu)的專(zhuān)家接連給出了分析和預(yù)測(cè)。

在近日舉行的建筑業(yè)用鋼產(chǎn)業(yè)峰會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)駐會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王惠敏對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的處境進(jìn)行了闡述，并就穩(wěn)房產(chǎn)政策提出了建議。

王惠敏認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)總體上還難言樂(lè)觀，主要原因是信心來(lái)源不明、消費(fèi)動(dòng)力源不明。他指出，新時(shí)期住房工作的頂層思路就是“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦保民生、提品質(zhì)。強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居。

接著他從房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)轉(zhuǎn)變展開(kāi)論述。王惠敏表示，2022年全國(guó)各地出臺(tái)了大量放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但政策效果尚不及預(yù)期。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，不同于以往的需求先收縮，而是供給先收縮，進(jìn)而供給、需求均收縮。雖然如此，但需求尚有可觀空間，主要體現(xiàn)在是三方面：一是中國(guó)人均GDP追趕發(fā)達(dá)國(guó)家空間和潛能很大；二是房地產(chǎn)與未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的制造業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)、擴(kuò)大中等收入群體、農(nóng)業(yè)人口市民化密切相關(guān)；三是城市化進(jìn)程中的拆遷和城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。

面對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀，王惠敏也給出了幾點(diǎn)建議：一是把重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到激勵(lì)改善性購(gòu)房需求上來(lái)；二是放開(kāi)限價(jià)和限貸，大部分城市放開(kāi)限購(gòu)；三是救助市場(chǎng)主體；四是進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度；五是借機(jī)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售給予開(kāi)發(fā)貸貼息等流動(dòng)性支持；六是改變預(yù)征房地產(chǎn)增值稅的做法，據(jù)實(shí)征收，增加企業(yè)流動(dòng)性。

同時(shí)，他對(duì)房企的建議是：追求優(yōu)秀作品是贏得市場(chǎng)的正途，也是提升品牌價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值的有效路徑。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在12月31日的一場(chǎng)年度發(fā)布會(huì)亦受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

在總結(jié)2022年全年樓市時(shí)，丁祖昱給出了一組數(shù)據(jù)：全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國(guó)土地建面成交規(guī)模下行四成；一二手房?jī)r(jià)普遍下行，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市達(dá)到60個(gè)，一手房?jī)r(jià)格下滑的城市達(dá)到50個(gè)；百?gòu)?qiáng)房企全年業(yè)績(jī)下滑超過(guò)40%，千億房企數(shù)量銳減一半。

“2022年全年商品房成交額13.3萬(wàn)億元，成交面積13.6億平方米，整個(gè)行業(yè)規(guī)模已重回2015年。我們也看到一些好的信號(hào)，有一半的城市在四季度開(kāi)始止跌回穩(wěn)，也就是我們所說(shuō)的，市場(chǎng)筑底已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。”他指出。

丁祖昱預(yù)測(cè)，整個(gè)2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會(huì)很大，下半年會(huì)樂(lè)觀一些，2023年6月將會(huì)是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。

同時(shí)他建議，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)從全國(guó)范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，這是最好的時(shí)機(jī)，包括一線城市。他還建議財(cái)稅政策應(yīng)給出一點(diǎn)刺激，減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，但對(duì)豪宅應(yīng)繼續(xù)征收。

土地投資方面，丁祖昱認(rèn)為2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國(guó)企托底。不過(guò)，房企融資預(yù)計(jì)將整體走出低谷。

在億翰智庫(kù)首席研究員張化東看來(lái)，盡管地產(chǎn)“三支箭”連發(fā)，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)受益，但保交樓與民營(yíng)房企恢復(fù)注定是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，未來(lái)核心城市地產(chǎn)需求端政策有進(jìn)一步放寬的可能性。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是“剛需剛改”型市場(chǎng)。剛需型市場(chǎng)屬于消耗型市場(chǎng)，已購(gòu)房的居民不再是剛需，而且中短期也不能轉(zhuǎn)化為改善型需求。

張化東預(yù)測(cè)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“陰跌 脈沖式”行情，需求釋放具有連續(xù)性，市場(chǎng)下行，剛需剛改需求的絕對(duì)量將決定房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量。預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年地產(chǎn)新房成交量維持14億平方米中樞；預(yù)計(jì)2023年新開(kāi)工降幅在5%-10%之間；開(kāi)發(fā)投資延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2023年下降5%左右。

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