11月開始，多項利好房地產行業融資的政策先后出臺，銀行貸款、企業發債、信托、預售資金、股權融資等多維度的融資支持政策體系，行業迎重大利好。

這套融資組合拳政策已經滿月，各大房企情況如何？時值2022年末，2023年的樓市會呈現何種走向，日前多家機構發布預測報告，對2023年的房地產市場進行了展望。

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房地產重回支柱產業

政策“放松-定調-全面支持”三步走

從今年四季度以來，房地產行業融資就政策密集推出，各類融資渠道不斷打通，融資資金大規模釋放，利好頻現。從政策釋放走向來看，大致遵循“放松—定調—全力支持”的路徑。而在主管部門的表述中，房地產再度被定性為“支柱行業”更是引發多家企業的積極反響，某龍頭房企負責人公開表示，房地產行業政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預期。

放松——11月8日，交易商協會率先放出“第二支箭”，推動民營企業發債融資，多家民企在增信模式的支持下成功發行債券。隨后多部門聯合發布“金融16條”措施，半個月內萬億級信貸意向資金快速與房企匹配。11月28日證監會推出股權融資方面調整優化的5項措施，30余家上市房企公布股權融資計劃。

定調——在各項放松政策下，融資資金到位及時且迅速，說明資金供給、需求雙方均對以上措施做出了積極相應，也為明年房地產行業發展基調的定調做好了鋪墊。12月16日，中央經濟工作會議確定提到：滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

全力支持——在中央經濟工作會議定調的基礎上，央行、證監會、銀保監會陸續發聲，從不同方面改善行業融資需求，化解行業風險。自此可以看出兩個信號，一是融資覆蓋面的廣泛性，明年將繼續支持保交付項目、房企合理需求、及收并購等方面的融資；二是融資資金的持續性，明年各渠道資金將繼續保持積極投放的節奏，滿足各方合理需求，支持行業平穩發展。

“信貸—債券—股權”三箭齊發

多家房企成功發行無擔保債券

從政策組合可以看出，資金投放對象從“項目—房企—行業”三個層次形成了遞進關系，資金用途由表及里滿足不同層面需求：在解決既有的保交付項目、房企流動性緊張問題后，開始大力解決當下行業的兩個根本性問題，即資產負債比例不合理問題、風險資產重組問題。

而政策之后，房企融資渠道已形成“信貸—債券—股權”三箭齊發的穩定局面，并且通過監管方、金融機構、股東共同發力，截至目前已有大筆資金通過不同渠道輸入項目、企業，并且多數利率都位于低點。

11月29日，龍湖集團20億元中期票據完成簿記，由此宣告“第二支箭”首單的成功發行。

該筆債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，期限為三年，票面利率僅3.0%，利率創中債增進擔保民營房企債券的新低。這無疑體現出，在央行指導，“第二支箭”政策支持下，優質房企公開市場債券融資環境正在持續改善。事實上，11月以來，民企積極申請儲架式注冊發行，債券意向發行規模超千億。

2022年11月以來民企債券意向發行額度

數據來源：中指研究院綜合整理

通過增信擔保已發行的債券共10筆，融資總額93.3億元，其中“央地合作”模式下發行16.3億元。民企及混合所有制發行的無擔保信用債共51億元，其中部分企業增信債券與無擔保債券同時發行。

2022年11月以來民企及混合所有制企業信用債發行統計（單位：億元）

數據來源：中指研究院綜合整理

與此同時，據中指院不完全統計，從“金融支持16條”發布實施以來，有120多家房地產企業獲得銀行授信。從獲得授信的銀行個數來看，萬科最多為15家，其次是綠城13家，然后是美的置業12家。

從獲得授信額度看，萬科、綠城均超過4000億元，其次碧桂園超過3000億元，然后是美的置業1000億元。從銀行端來看，60余家銀行機構落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。

而在股權融資信號發出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發計劃。從房企屬性來看，央國企、民企、混合所有制均有參與。從企業當前狀態來看，不僅包含優質房企，也有出險房企。從融資對象來看，大股東或實控人、母公司、金融機構均有出現。從融資目的來看，項目開發、償還境內外債務、補充流動資金為主要用途，還有部分企業明確提出用來購買股權資產。

如何展望2023？

謹慎、樂觀是主流態度

隨著“三支箭”全部射出，行業的前途是否明了？對此中指研究院指出，目前供給端支持已經就位，而需求端有待加力。

供給端全力支持行業融資修復。中央經濟工作會議已經為行業發展方向定下基調，政策方面將繼續滿足項目交付、房企經營、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權三條主要融資渠道將繼續維持開放狀態，保證融資資金的持續性。在行業供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。

需求端修復，拉動銷售回款才是根本之道。企業要抓住當前融資窗口期，根據自身情況積極對接資金供給方，補充流動性；更要借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

此外，有主管部門提到針對房地產行業“正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”在供給端發力的同時，新舉措如果可以針對需求端進行改善，企業則有望在經營端也快速實現流動性回暖。

文/成都商報-紅星新聞記者 陳齊美

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