看房者多了三五成：“賣一買一”踴躍，二手房放盤量創新高

今年來“天量”的二手房掛牌規模，再因樓市新政得到催化。

近日，一線城市集體官宣執行“認房不認貸”。不少原本被認定為二套的購房者，一夜之間擁有了“首套”的身份——購房首付門檻的下調，以及房貸利率的降低，讓不少人重啟購房計劃，尤其是此前資金壓力較大的改善型購房者。

機構數據顯示，一線城市認房不認貸政策頒布后，北上廣深樓市的熱度整體都有提升。

【資料圖】

值得注意的是，對于換房者來說，大多是“賣一買一”：將當前持有的房源賣出去，是換房的第一步，此外，再加上趁勢賣房套現的業主，近期各大城市的二手房掛牌量持續攀升。

業內觀點認為，多數城市較去年掛牌量明顯攀升，市場觀望情緒較濃，隨著利好政策的落地，市場情緒將會逐步改善。

購房者積極看房帶動成交

新政落地，最明顯的反應是“看房的人變多了”。

北京本次新政一改過去試探性微調，在全市層面全面執行“認房不認貸”政策，政策落地速度和力度超預期，從而直接促成了新房及二手房成交回升。

北京中原地產數據顯示，新政落地后，北京二手房帶看量以之前看過房的客戶為主，最活躍的是重新被認定為首套資格的人群，多為“賣一買一”客群；成交方面，從實時監測數據來看，9月2～3日成交2800余套，是8月周末成交均值（1440套）的兩倍。

新房成交也較為可觀。據市場監測數據來看，北京新房9月2日成交1800余套，已超過了8月北京新房網簽成交總量（3121套）的50%。得益于新政利好影響，部分滯銷項目或遠郊區銷售緩慢的項目，周末也出現了成交小高峰。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“上周末成交量增長主要是之前有購買意向、在等政策落地的客戶，選擇快速‘上車’。門店主要是帶看量和咨詢量增加，周末帶看量增加30%左右，咨詢的客戶主要是問政策變化細則以及自己情況是否符合享受政策利好。”

政策出臺后，深圳多個房產中介平臺的帶看量均在攀升。9月3日（周日），深圳中原平臺帶看量漲幅最高，環比8月的日帶看量增長了75%。同一天，樂有家平臺帶看量同比二、三季度的周日平均水平上漲了五成。

樂有家研究中心數據顯示，認房不認貸政策出臺之后，客戶看房積極性提高，不過成交量漲幅還不算明顯，上周末（9月2~3日）樂有家二手房成交量環比有明顯上漲，改善型客戶入市意愿明顯增強，但還未達到3月小陽春時期的高峰，也遠未達到2020年水平。

廣州樓市整體比較淡定。某房產中介平臺人士對第一財經表示，因為政策推行到現在的時間較短，各類數據暫時沒有特別明顯的變化和波動，現在關于政策的后續影響也尚需觀察。

新房市場方面，9月3日，廣州市荔灣區某樓盤的銷售顧問對第一財經表示，因臺風天氣原因，周末到售樓處看房的人并不多。“預計下周末人會多一些。”

二手房掛牌量上升

值得注意的是，“認房不認貸”釋放的改善換房需求讓原本就高企的二手房掛牌量再次攀升。

北京是市場反應最強烈的城市之一。中原地產數據顯示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，二手房客戶新增大約1倍。這其中，有600套房源漲價，業主多是為“賣一買一”換房，整體而言成交價基本平穩。

鏈家一位中介人士也對記者表示，北京“認房不認貸”新政落地后，業主掛牌出售房源的數量明顯增多，目前北京二手房掛牌房源已經超過15萬套。

而相較其他城市，北京業主在價格預期上也相對強勢。“現在跟二手房業主談價格太難了。”上述中介表示，新政出臺后，北京不少業主對價格“咬得特別死”，堅信后續市場會漲價，不再折價出售房子。“有次跟業主從晚上八點談到凌晨四點，一分錢不愿降。”

上海二手房市場同樣出現掛牌增加的情況。上海鏈家方面提供的數據顯示，其周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳市房地產中介協會數據顯示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3萬套有效二手房源在售，較上周（8月21~27日）增加523套，掛盤量繼續增長。樂有家研究中心數據顯示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，業主新增掛牌量單日增幅20%左右（對比此前高峰期），但9月1日起恢復新政前水平。

盡管掛牌量有所增長，但在價格方面，深圳業主并未有大幅漲價的情況，相反，不少急于“賣一買一”的換房業主則選擇降價賣房。

樂有家研究中心表示，整體來看，深圳業主出售意愿在政策影響下略有波動，心態一定程度上堅挺了一些，但對總體掛牌量影響不大，未出現拋售潮。此外，業主心態較穩，未大面積反價，當前深圳二手掛牌均價仍維持下滑態勢，上周調過價格的房源里，調低的占比反而有所提升，調高的占比則出現減少。

諸葛數據研究中心認為，隨著多城“認房不認貸”政策落實，部分“賣一買一”的業主掛牌意愿將會增強，尤其是一線城市，預計會帶動二手房掛牌量增長。

掛牌的較多是“老破小”

實際上，今年以來，二手房成交量下滑、掛牌量的持續增長成為樓市關注的熱點話題。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月10個重點城市二手住宅掛牌量為161.76萬套，環比上漲1.97%，同比上漲40.91%。進入8月份，雖然成交情況略有好轉，但是掛牌量仍然處于高位。

從各城市掛牌量環比來看，8月10城二手房掛牌量均小幅上升。其中，蘇州、廈門漲幅位列前茅，分別上漲2.92%和2.83%；其次為杭州和青島，環比漲幅也均在2%以上。同比來看，除了青島外，其余9城同比全部上漲，杭州同比漲幅居首，上漲129.26%；深圳以115.86%的漲幅緊隨其后；南京、蘇州同比漲幅也均在50%以上。

值得注意的是，近年來，隨著年輕群體的住房需求偏好發生變化，“老破小”越來越不受青睞，而在這些新增掛牌中，有不少就是“老破小”或總價較低的剛需房。

今年6月，第一財經選取了重慶、成都、南京、廣州、北京、杭州等10個二手房掛牌量較高的城市，統計其掛牌分類數據，結果顯示，掛牌的房源中，小戶型房源（一、二室）掛牌量占比較大，天津小戶型掛牌房源占比最高，達72%；此外，掛牌的房源中，樓齡在10年以內的次新房較少，次新房占比均未超過30%，而這也說明，樓齡超過10年的房源占據了二手房供應的大頭。

58安居客研究院發布的2023年青年（1985~2005年出生）置業報告顯示，接近五成的青年為改善目前的居住環境而購房；而選擇房源時最注重的因素是小區的安全防范情況。在戶型方面，超七成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達74.7%，傾向購買二手房的占比僅9.4%。

北京中原地產認為，新政落地后，雖然市場情緒修復加快，首個周末市場成交量快速上漲，但仍需理性看到，目前主要是之前積壓需求集中釋放的市場表現。后續市場健康平穩發展仍需呵護，新房市場以去庫存為主，不建議盲目漲價、制造恐慌氛圍；二手房市場，建議買賣雙方保持合理穩定的市場預期，以理性價格平穩成交，加快庫存去化。

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