房市開始放大招了

大家好，我是很帥的狐貍

(相關資料圖)

今天稍微給大家梳理下

最近房市的幾個?

利好

今天（周四），央媽和金融監管總局聯合發布了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，還有就是有越來越多的城市「認房不認貸」。

我給大家簡單梳理下這幾個利好——

利好 1

最低首付比例調整

直接上圖——

之前的幾次調整還是在2015年，當時是美聯儲開始加息，跟現在差不多的節奏，市場進入了「資本寒冬」。

當時為了搞?供給側改革，給房地產去庫存，兩次下調了首付比例下限。

調整后首套房是25%，二套房是40%。

接著在2016年2月份，在2015年兩次下調的基礎上，把城市分成了限購和不限購，不限購的城市首套房下調為20%，二套房30%。

疊加用來支持「棚改」的PSL資金，直接把房價（和大家的負債）給拱上去了。

而這次，相當于把限購城市的下限，跟不限購城市持平了。

換句話說，不限購城市其實沒有變化，不過限購城市都下調了。

不過，這個是總體首付比例的下限，各個城市還是會有自己的首付比例要求，不一定都會下調首付比例。

如果各地都跟進的話，相當于有不少本來還在存首付、存到一半的剛需會提前被釋放，對需求會有較大的拉動作用。

利好?2

存量按揭可申請降低利率

新規還提到，首套房利率不低于LPR-0.2%，二套房利率不低于LPR+0.2%。

LPR就是貸款市場報價利率，我之前 科普 過。

同樣的，這個也是全國性的下限，像是一線城市的首套房執行利率就一直高于下限，這波也不一定會調整。

不過大家可能更關注的，是存量按揭的利率問題——

根據央行的消息，9月25日開始，可以主動跟銀行申請降低利率。

新的利率雙方協商，不過不能低于原貸款發放時，所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

2019年10月至2022年5月的下限為LPR，2022年5月到現在則是LPR-0.2%，另外也有一些城市跟全國不大一致——

根據財聯社的報道，存量按揭利率的平均降幅大約為0.8%。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量按揭為例，降個0.8%的話，一年可以省下5,000塊+。

當然，這個錢也不是沒成本的。

如同我在之前在推文《憑啥要讓利給銀行》中預測的，存款利率最近又要下調了。

利好 3

認房不認貸

這個政策在我們昨天的 日報 已經提到了。

以前有不少城市，就算名下沒有房子，但是如果之前買過房辦過按揭，就沒法享受首套房待遇（包括首付比例和優惠利率）。

而所謂的「認房不認貸」，就是不再看你之前有沒有辦過按揭，只要現在名下沒房就行。

昨天是廣州和深圳打響了一線城市第一槍，今天江蘇省、廈門市、惠州市、中山市、武漢市也都跟進了。

這對置換和異地這兩類購房人群是個利好：

之前的「認房又認貸」的話，置換客群把剛需房賣了要換個改善房，需要多付更大比例的首付，其實并不符合「房住不炒」的邏輯。

還有就是異地客群，部分城市只要符合「當地無房」的規定，也可以享受優惠。

最后，還有個消息也順帶提一嘴——

央媽和國家金融監督管理總局也提到，要對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核。

在降息環境下，有不少經營性貸款的實際利率比按揭貸款要便宜很多。

所以之前有不少人通過貸款中介，搞了個空殼公司，然后用自己的房子去做抵押，借了筆經營性貸款出來，然后用這筆錢，把原來的房貸給提前還了。

這么做雖然可以省下一筆利息，不過遇到監管嚴打的話，很多銀行可能會抽貸——因為經營性貸款往往沒法像按揭那樣借個幾十年，可能三五年就得還了。

這樣的話，一旦貸款期滿，或是中途就被抽貸，那會有很大的流動性風險。

「Greed is good.」

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參考資料/

《9月1日起多家全國性銀行再下調存款掛牌利率 調降幅度10-25個基點》《廣州打響一線城市“認房不認貸”第一槍 北上深政策調整也不遠了？》《重磅！深圳官宣執行“認房不認貸”政策》《關鍵時刻！房地產不應再拖經濟后腿了》《重磅！首個一線城市落地“認房不認貸” 打響第一槍！_ 東方財富網》《超20城提出團購買房可不受房價跌幅限制，房價“限跌令”能放開嗎？》《房貸利率、住房信貸大政策！存量住房貸款利率下降，可減少提前還貸現象_騰訊新聞》《下調首付比例下限、降低存量首套房貸利率 住房利好新政這10個問題你需要知道》《重磅樓市刺激政策連發！存量首套住房貸款利率降低！首套二套首付比例下調！- 華爾街見聞》《再添五城！廈門、武漢跟進，落實“認房不認貸”！- 華爾街見聞》《快訊：8月31日下午，江蘇省政府召開《關于促進經濟持續回升向好的若干政策措施》新聞發布會。在促進房地產和建筑業平穩健康發展方面提出，支持剛性和改善性住房需求。支持各地因城施策適時調整限制性房地產政策措施，綜合采取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。落實降低購買首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率，改善性住房換購稅費優惠，個人首套房”認房不認貸”等政策，放寬住房公積金提取政策，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。引導金融機構加大對已售逾期難交付項目”保交樓”配套融資力度。（新華日報） - 華爾街見聞》《央行、國家金融監督管理總局：決定調整優化差別化住房信貸政策|貸款|首付款|商業性|住房公積金|中國人民銀行_網易訂閱》《不限購城市房貸首付最低兩成_政策解讀_中國政府網》《江蘇：落實降低購買首套房首付比例、個人首套房“認房不認貸”等政策》《廣東中山：即日起施行“認房不認貸”》《廈門、中山跟進！“認房不認貸”，京滬調整預期再升溫》《武漢官宣“認房不認貸”，9月1日起施行》《惠州9月1日起實行“認房不認貸”》

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