下調(diào)首付比例下限、降低存量首套房貸利率，新政這10個(gè)問(wèn)題你需要知道

兩大市場(chǎng)期待已久的住房政策利好終于出爐。一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市；二是降低存量首套住房貸款利率。

(資料圖)

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知：《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行。

一位接近監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過(guò)程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問(wèn)題。

兩大通知釋放了哪些利好？誰(shuí)可以申請(qǐng)？購(gòu)房者能降低多少負(fù)擔(dān)？北上深等城市是否在此次政策范圍內(nèi)？下面這十大問(wèn)題與你息息相關(guān)。

1、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策釋放了哪些利好？重點(diǎn)有哪些？

一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿(mǎn)足剛性和改善性需求。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為不低于加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制相關(guān)條件的城市，還可階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國(guó)統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在各地下限基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)化原則合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

2、已有存量房貸的居民可以降低多少房貸負(fù)擔(dān)？

降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)。

接近監(jiān)管人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶(hù)、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。

3、對(duì)哪些城市影響最大，北上深如何調(diào)整？

近幾年，由于房?jī)r(jià)低迷，北上深外的大部分城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點(diǎn)幅度。但北京、上海和深圳房貸利率加點(diǎn)政策依然保持了穩(wěn)定，加點(diǎn)幅度保持不變，目前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（LPR加點(diǎn)55BP），上海為4.55%（LPR加點(diǎn)35BP），深圳為4.5%（LPR加點(diǎn)30BP）。大部分北上深按揭客戶(hù)首套房貸利率均執(zhí)行政策下限水平，本次無(wú)需調(diào)整。

“地方房地產(chǎn)的供需關(guān)系決定了因城施策的工具箱使用情況有所不同。現(xiàn)在的利率政策體系有一個(gè)全國(guó)的下限，實(shí)踐來(lái)說(shuō)，每個(gè)城市都有權(quán)利根據(jù)自己的情況再定一個(gè)下限。”接近監(jiān)管人士對(duì)記者表示。

該人士強(qiáng)調(diào)，若以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實(shí)際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時(shí)間調(diào)整的客戶(hù)，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來(lái)房貸利率政策下限下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會(huì)導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶(hù)，利率水平較高。

值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶(hù)，對(duì)于“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市一視同仁。從首付比例來(lái)看，例如，目前北京市購(gòu)買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全國(guó)層面購(gòu)買(mǎi)二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需求，自主確定。

4、哪些居民可以申請(qǐng)并享受到存量房貸利率降低的利好政策？

符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

記者采訪了解到，可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類(lèi)型包括原貸款發(fā)放時(shí)滿(mǎn)足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸，以及借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

后者具體包括以下幾種:一是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)家庭沒(méi)有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。二是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

5、符合條件的居民調(diào)整存量房貸利率有哪些途徑？

客戶(hù)與銀行協(xié)商降低存量房貸利率的具體途徑。

據(jù)悉，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請(qǐng)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行操作。同時(shí)，人民銀行鼓勵(lì)銀行采取批量辦理方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。中國(guó)人民銀行將指導(dǎo)利率自律機(jī)制，督促金融機(jī)構(gòu)做好貫徹落實(shí)工作，維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。

6、符合條件的居民想要調(diào)整存量房貸利率，具體方式有哪些？

存量首套房貸調(diào)整可通過(guò)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量房貸，或協(xié)商變更合同約定的利率水平兩種方式進(jìn)行。

接近監(jiān)管人士對(duì)記者表示，從調(diào)整結(jié)果上看，由于人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過(guò)協(xié)商選擇其中任意一種方式。

7、為什么要降低存量首套住房貸款利率?

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

接近監(jiān)管人士對(duì)記者表示，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

8、固定利率是否在此次政策調(diào)整范圍內(nèi)？

2020年3月1日，房貸利率“換錨”如期而至，存量貸款可以轉(zhuǎn)化為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成或固定利率的形式，由借貸雙方協(xié)商決定。

接近監(jiān)管人士介紹，當(dāng)初房貸利率“換錨”，大部分的居民都選擇了存量合同貸款掛鉤LPR。從我們的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，99%的用戶(hù)都選擇了掛鉤LPR的浮動(dòng)利率，但是也有1%的用戶(hù)選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這1%的用戶(hù)群體，當(dāng)初選擇固定利率的用戶(hù)這次也可以與銀行協(xié)商調(diào)整利率水平，調(diào)整后的利率水平也需滿(mǎn)足原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。

9、此次政策將惠及多少人？

央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

“從我們溝通的情況來(lái)說(shuō)，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶(hù)，所以按照上述利率情況估算，不同的家庭情況有所不同，有的可能會(huì)調(diào)整多一點(diǎn)，有的可能少一點(diǎn)，涉及客戶(hù)會(huì)超過(guò)4000萬(wàn)戶(hù)，按照5.15%的利率粗略統(tǒng)計(jì)，大概存量貸款余額在25萬(wàn)億左右，目前全部的房貸余額為39萬(wàn)億左右，也就是說(shuō)，按照比例來(lái)算，差不多有三分之二的用戶(hù)將受到此次政策利好。”接近監(jiān)管人士強(qiáng)調(diào)。

10、用戶(hù)什么時(shí)間可以開(kāi)始申請(qǐng)？

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。同樣的，自2023年9月25日起，符合條件的借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

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