瘋了！這類房子被搶到破紀錄

原創首發 | 金角財經

【資料圖】

作者 | 塞爾達

萬萬沒有想到，在廣州房地產漫長的調整期中，率先大幅反彈的居然是豪宅市場。

市場研究機構克而瑞數據顯示，今年上半年，廣州千萬元級別豪宅成交2668套，創下上半年的歷史最高紀錄，已經是2022一整年的85%。

值得注意的是，2022年已經是廣州豪宅市場破紀錄的一年。去年在一手房成交縮量、疫情沖擊等因素下，廣州千萬元豪宅成交量反而逆勢增長，以3122套創下年成交量歷史新高。

從目前情況看，今年全年成交量再次創新紀錄是大概率的事。

不過，與豪宅市場的火熱相比，廣州二手房的整體表現就冷淡得多。

在年初“小陽春”后，廣州二手房市場再度進入調整期，掛牌量不斷增加，但成交量環比連降三個月，價格也開始回調。

廣州目前的市場也是全國樓市低迷的縮影。7月15日，國家統計局公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，二手住宅價格全線城市環比下跌。

大環境不樂觀，一線城市開始吹暖風。7月底，北上廣深住建局先后發文表態，支持剛性和改善型住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

一線城市是全國房地產的“風向標”，豪宅市場又反映了這四個城市高凈值人群的意志。廣州豪宅的大幅反彈，加上最近迎面而來的暖風，不知道是否預示著樓市拐點要來了？

“豪宅比剛需盤好賣”

“豪宅確實比剛需盤好賣。”有廣州房產經紀人稱，購買總價千萬元以上豪宅的人士多屬于高凈值人群，他們更注重房產的資產價值，全款買房的比例也遠高于剛需盤。

“在廣州番禺區有一個豪宅盤，單套總價在1000-5000萬元間，這個樓盤最近每個月都能網簽30-50套。”前述房產經紀人稱，在這一豪宅盤周邊的若干小區，總價600萬元以下的二手剛需房鮮有人問津，“這些小區幾乎已經三個月沒開過單了”。

豪宅市場的火熱，反映出優質房源并不缺捧場買家。

合富研究院數據顯示，在2023年第二季度，廣州多個中心區豪宅的首次開盤或加推去化率均在60%以上；分區域看，今年上半年，廣州海珠、番禺、白云等多個區賣得最好的盤幾乎都是豪宅盤。

琶洲上品是廣州海珠區一個千萬級別豪宅盤，網簽單價去到12萬/㎡；而它也是廣州的銷售金額冠軍，成交金額高達113.07億元。

圖源：廣州樓市情報

廣州番禺區今年最火的樓盤，是位于萬博板塊的越秀和樾府，其今年推出的270㎡大平層產品，現在總價已在千萬元以上；該樓盤是上半年廣州銷售面積冠軍，成交面積為11.99萬平方米。

圖源：廣州樓市情報

而房價在2-10萬元區間的廣州白云區，賣得最好的是位于白云新城的粵海云港城，這個盤成交單價超9萬元/平方米，是白云新的千萬級豪宅；至于廣州荔灣區，白鵝潭悅府是少有的能在今年做到首開即售罄的樓盤，它恰恰也是一個千萬級別的豪宅盤。

另一方面，在法拍市場上，瘋搶豪宅的情況也屢見不鮮。

7月18日，位于珠江新城的中海觀園國際一套約246平方米的法拍房引來多人報名爭搶，超2萬人圍觀，競拍整整213輪；最終，這套房被競得者以總價4302萬拿下，折合單價17.48萬元/平方米。

值得注意的是，這個競得價格還明顯高于該小區此前的成交價格。公開信息顯示，在法拍前一個月，中海觀園國際成交均價不足16.1萬元/平方米。

圖源：廣州樓市情報

此前，廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺也有一套約365平方米的法拍房，起拍價格達到7千萬，競爭同樣激烈；該次競拍共有9人報名，經過53次競價最終以約1.11億元成交，折合約30.5萬元/平方米，創下廣州法拍房最高成交價。

“當前消費力正在從剛需轉移至改善型需求。”廣州房地產專家鄧浩志認為，購房者追求品質，此外受限購政策影響，部分買家更愿意“一步到位”購買大面積住房。

二手房大盤依舊低迷

與火熱的豪宅市場相比，廣州整體的二手房大盤就冷淡不少。

在年初“小陽春”后，廣州二手房市場再度進入調整期，掛牌量不斷增加，但成交量環比連降三個月，價格也開始回調。不少廣州地產中介反映，從二季度開始，廣州的二手房市場明顯轉冷，郊區部分二手房源的成交價甚至較該小區的價格最高點下降了三成以上。

房價網數據顯示，廣州二手房均價在6月中旬到達2.9萬元/平方米后，已步入下行通道，在8月6日跌至2.58萬元/平方米。

“如果是總價兩三百萬元的房子，現在購房者砍價都是從二三十萬元起步。”廣州荔灣區一名房產中介稱，自2023年4月以來，廣州二手房市場行情冷淡。

“一個客戶著急換房，在原定的400萬元的售價基礎上便宜了50萬元出售，但4月至今只有兩個人看房，唯一一個愿意談談價格的，直接讓他再便宜50萬元。”他表示。

該中介補充，正常年份里，購房者砍價幅度最多也就10幾萬元，但如今的購房者通常擔憂房價繼續下行，都希望業主大幅讓步。

在學位房通常“一房難求”的廣州越秀區，有地產中介稱，在2021年，一名購房者看中一套帶學位的住宅并愿意出價400萬元，但彼時業主惜售導致未能成交；如今這套房子的掛牌價僅380萬，長期無人問津。

“最后業主也著急，直接降價了200萬元后成交。”該中介對媒體表示。

廣州二手房市場的低迷，也是全國一二線城市的縮影。

7月15日，國家統計局公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，二手住宅價格全線城市環比下跌。

其中，一線城市價格環比下降0.7%，跌幅環比擴大0.3個百分點；二三線城市的銷售價格均為環比下降0.4%，降幅分別環比擴大0.1和0.2個百分點。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，二手住宅價格環比跌幅擴大，主要是由于二季度市場交易情緒弱、成交量下滑。

他認為，當前二手房掛牌量不斷增長，降價和套現式掛牌增多，有部分房源持續降低掛牌價以求盡快出售，導致二手房價格跌幅擴大。

以廣州為例，據貝殼找房App數據，在2022年8月初，廣州二手房掛牌量為11.58萬套，但在2023年6月底，這一數據上升至13.45萬套，十個月期間增長了16.15%，這掛牌量相當于廣州去年一整年二手房成交總套數的1.63倍。

掛牌數量暴增同時，成交卻明顯下滑。

據廣州市房地產中介協會數據，在2023年4-6月，廣州市二手住宅分別網簽10500宗、8771宗、8292宗，環比分別下降18.10%、12.65%、5.46%；6月份的二手住宅網簽數量僅相當于3月份的67%。

市場機構諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，6月央行發布LPR下調10個基點、多地也持續放松購房政策限制，“但實際來看效果并不明顯，市場繼續下探”。

他認為，當前小范圍、小幅度的政策松動難以拯救日漸低沉的市場情緒，樓市亟需強有力的政策手段提振信心。

政策到底什么時候來？

一線城市向來被視作全國房地產“風向標”，也只有一線城市的樓市回暖，二三四線的樓市才有可能隨之回溫。

“現在二三四線的樓市，能出的政策基本都出了，依然改變不了全國樓市下行的大趨勢；但一線城市仍然還有政策空間可用。”鄧浩志稱。

7月21日，廣州市人力資源和社會保障局發布《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法（征求意見稿）》，提出擬在廣州白云等七個區實施差別化入戶政策。

文件提出，年齡在28歲以下，擁有全日制本科學歷，或全日制大專學歷，或技師學院全日制預備技師班、全日制高級工班畢業人員，且在上述七個區內連續繳納社保滿一年，均可在這七個區內落戶，配偶、未成年子女也可隨遷入戶。

這意味著，待正式實施后，28歲以下的年輕人在廣州在這七個區內落戶幾乎不再面臨學歷門檻，如此寬松的條件在一線城市中極為少見。

據廣州市國民經濟和社會發展統計公報，截至2022年末，廣州市共有常住人口1873.41萬人，戶籍人口數量為1034.91萬人。這意味著，在廣州市常住但沒有廣州市戶口的人數或超過800萬人。

目前，非戶籍家庭在廣州購房需要提供連續五年的個稅或社保證明。對于樓市來說，放寬落戶政策意味著更多人可以在廣州市獲得購房資格。

在7月底，北上廣深四個一線城市的住建局也先后發文表態，支持剛性和改善型住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

市場分析認為，一線城市過去一直堅持“房住不炒”，在過去很長一段時間里，這四大城市都對樓市嚴格設置了限貸、限購、限價等一系列限制措施；但近段時間陸續“吹暖風”，或意味著北上廣深的樓市需求端政策即將放松。

上海易居房地產研究所發布報告認為，近期中央和地方紛紛表態，意味著購房政策底已經到來，一線城市可能的政策調整方向包括放松限購、限貸、普通住宅認定標準、稅費政策等四個方面。

報告稱，一線城市的限購政策嚴厲，誤傷部分合理購房需求，增加了約40%的居住成本，若政策松動，可以產生顯著的減負效應。

“一線城市購房政策放松的效果肯定很大，對全國也將產生積極、正面的影響。”該機構研究總監嚴躍進表示，一線城市購房需求始終存在，只要政策放開，就可以轉化成購買力。

與大多數經濟活動類似，房地產也有其自身周期屬性。

在上行周期時，市場行情雖好，但管理層會把目光放在防風險上，政策面并不利好；而下行周期時，盡管市場數據悲觀，但此時管理層會把注意力由防風險切換到穩大盤，政策面上會出臺措施呵護樓市。

既然每個階段都同時存在利多和利空因素，那么在看房地產信息時，與其抱著“看多”或“看空”的觀點，倒不如用“博弈”的思維尋找拐點。

北上廣深這四個一線城市的樓市是全國房地產的風向標，其中豪宅市場又是當中高凈值人群的意志反映。盡管市場依舊相對比較悲觀，但廣州豪宅市場的大幅反彈，也許預示著拐點即將到來。

參考資料：

財新《樓市持續低迷 廣州千萬元級別豪宅成交量緣何創下歷史新高？》

廣州樓市情報《難以置信！廣州的千萬豪宅，又又又賣爆了！有錢人，正在悄悄掃貨……》

財新《廣州二手房進入買方市場》

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