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房子掛在房地產中介機構快半年了，胡月仍沒有將其售出。

“今年3月，我就想把觀山湖區的那套房子賣掉，但一直是有人問沒人買。”提起自己的賣房經歷，胡月憤懣地說，現在貴陽房子的流通性是真的不行。

(資料圖片)

她向記者表示，自己是在2018年高位時購買的該處房源，如今掛出的價格已較之前虧了不少。

在另一位賣房人王鵬看來，“房子賣不出或許源于價格還沒有降到位。”

王鵬于一周前剛簽完合同，將位于南明區的一套三居室出手。他說，“雖然賣出的價格比疫情前少了幾十萬元，但買時也不高，至少保本了。”

貴陽本地的房產經紀人劉琳也向賣房者建議，貴陽房價短期不可能暴漲，如果著急還是最好降價出手，后續的漲跌誰都不能預測。

他們的賣房經歷，折射出當前貴陽樓市的現狀。

在經歷了短暫的高光后，自2019年起，貴陽住宅均價和成交數量就走入下滑區間。進入2023年，這一現象仍未有明顯好轉。

據諸葛數據研究中心提供的二手房價格數據，今年上半年，貴陽二手房價格除了4月份曾小幅上漲0.8%，其余月份均環比下降。

6月下旬，一年一度的暑假悄然而至，由于貴州省內推出“兩免兩減半”的旅游優惠禮包，貴陽也迎來游客的“大爆發”。7月31日，貴陽市住房公積金管理中心發布《關于實施住房公積金階段性政策的通知》，支持首次公積金貸款“既提又貸”，二次首付款降至20%，縮短兩次住房公積金貸款時間間隔限制，取消異地貸款的戶籍地限制。

7月31日~8月1日，中國房地產報記者走訪了貴陽市多個城區的房產中介門店和個別新盤，發現不少門店外雖游客攢動，但門店內實際問詢的顧客并不多。劉琳告訴記者，貴陽的購房者還是以本地剛需為主，很多購買避暑房項目的外省游客，也不一定會選擇位于市中心核心地段的房子。

對于貴陽上述樓市狀況，IPG?中國區首席經濟學家柏文喜認為，是由于供需不平衡、產業發展不足以及債務壓力過大等因素導致，因此需要采取相應的政策和措施來促進樓市的復蘇和發展。

短暫的火熱

貴陽新建住宅均價5年走勢圖。數據來源：中指研究院

貴陽的房地產市場不是沒有經歷過火熱階段。

國家統計局數據呈現出來的變化是，從2016年6月到2018年3月份，貴陽房價連續上漲21個月。截至2018年3月份，貴陽住宅銷售價格環比上漲0.7%，同比上漲10.3%。

2017年3月14日，紅巖地塊拍賣以6008元/平方米的樓面價成交，一二線城市常見的“樓面價”這個詞第一次在貴陽出現。以往貴陽是不談樓面價的，因為便宜到幾乎可以忽略不計。

次日，貴陽當地幾個知名樓盤宣布每平方米漲500元。

接著，當地房價繼續上漲。觀山湖地區房價很快就沖破了1萬元/平方米。

同年，一篇名為《樓市撈金術：我是怎么在9個月把房價炒高兩三倍的》的新聞報道也引人注目，文章中的炒房者自稱，在9個月時間里，他與幾個朋友將漳州房價由每平方米6000元~8000元，炒至每平方米1.5萬元，個別樓盤甚至在2.5萬~2.8萬元間。短短9個月時間，均價上漲2~3倍。炒房者還表示，隨后他們會針對貴陽這塊價值洼地進行炒作。

房價的突漲和炒房團的肆虐自然引起了政府部門的注意。2017年火爆的貴陽樓市接著迎來了幾波政策調整，也首次在貴陽出臺了限售政策，提出在貴陽市購買的新建商品住房3年內不得轉讓；公積金二套房首付比例提高。

但由于政策較為溫柔，在2017年對貴陽房地產市場影響不大。在2018年，貴陽房價迎來近幾年的“高點”。

根據貴陽市統計局公布的房地產投資數據，2018年1至11月，貴陽市房屋銷售面積980.28萬平方米，同比2017年僅微漲0.8%；住宅銷售面積832.23萬平方米，同比上漲4.2%；但房屋銷售金額為911.64億元，同比上年上漲29.8%；其中，住宅銷售金額730.54億元，同比上漲40.8%。

與此同時，貴陽的土地市場也持續升溫。

貴陽市公共資源交易中心數據顯示，2018年，貴陽市共成交土地239宗，成交面積共計1066.69萬平方米，成交金額合計318.28億元。到2019年，貴陽市土地成交337宗，總成交面積1729.3萬平方米，總成交價約527.1億元。相比2018年總成交面積約1066.69萬平方米和總成交價約318.28億元，再次增長。

即便在新冠疫情來勢洶涌的2020年，房企對貴陽的投資熱度依舊未減。這一年，貴陽市共計成交466宗土地，面積約1991.38萬平方米，同比增長15.13%；金額約666.99億元，同比增長26.11%。

貴陽樓市卻并未如進駐房企所愿繼續上升，而是在2019年進入了下滑通道。

中指院數據顯示，從2019年開始，貴陽新建住宅均價持續下跌，從2019年的10522元/平方米，到2022年已降至9544元/平方米。房天下數據也顯示，貴陽二手房均價自2020年到2022年，呈現下滑的大趨勢。

“幸福”相對論

夜晚，貴陽地標性建筑“甲秀樓”仍是游客攢動。李葉/攝

從樂觀的角度上看，貴陽不高的房價也意味著當地購房壓力相對較小。

世界銀行提出發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。

數據顯示，今年上半年貴陽房價收入比為6.8，與去年上半年的7.5相比，下降了9.2%，更接近合理區間。

“貴陽還算是個幸福感比較強的省會城市。”28歲的秦思南告訴記者，22歲大學畢業后就一直留在貴陽工作，如今在黔東南老家和貴陽各有一套房。

他認為，貴州房價普遍都不高，加上首付較低，對于工作和收入比較穩定的人來說是努努力就能夠得著的需求。“有的同學畢業后去了一線城市打拼，盡管收入是自己的3倍，但是房價最低也是貴陽的7~8倍了，他們現在也沒有自己的房，所以并沒有太值得羨慕的地方。”

“有房，現在居住的是花果園，缺點很明顯，建筑密集、樓高道窄、人口密度大、吵鬧、堵車。”林玲在接受采訪時表示，但是這依舊是在自己承受能力范圍內最好的選擇。

“盡管目前工資不高，但計劃在5年內湊齊首付買一套屬于自己的房子。”畢業沒多久的田羽也認為，貴陽的房子很適合生活，并不適合投資。

不過，樓市低迷，有人歡喜有人憂。

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對跟胡月一樣想要出售房子的業主來說，房價低、需求少無疑是一種折磨。

鏈家網站8月8日數據顯示，當天貴陽真實在售二手房為44014套，較2月13日的38649套增加了5365套。

“除非這套房子的優勢非常明顯，相似的房源只有低價才能吸引到買家。”一名房產經紀人告訴記者。

另一方面，由于貴陽此前供地較多，近年來貴陽樓市的新房庫存量也位于高位。

2021年3月，數據顯示，截至2021年3月末，貴陽廣義商品房庫存（所謂廣義商品房即已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子）達1.8億平方米，廣義庫存量全國第一。

不過，各房企對貴陽樓市的預期已經反映在土地市場上。

把貴陽每半年的土地成交數據匯總來看，這幾年的成交數據可以說是一降再降。2021年上半年，貴陽成交可建面積696.95萬平方米，總金額251.49億元；2022年上半年，貴陽成交可建面積143.92萬平方米，總金額27.83億元；2023年上半年，貴陽成交可建面積31.86萬平方米，總金額9.13億元。

樓市低迷背后

作為貴州的省會城市，貴陽一直與成都、重慶、昆明并列被網友戲稱為“西南城市F4”，從風景、空氣質量、氣候等方面看，貴陽并不遜色于其余“F3”，在名氣上卻遠遠落后于它們，是全國省會城市中不折不扣的“小透明”。

再看經濟發展情況和樓市表現，目前的貴陽與其余的3個西南城市也存在著不小差距。

根據各城市的統計局數據，2022年貴陽、昆明、成都和重慶的GDP分別為4921.2億元、7541.4億元、2.08萬億元和2.91萬億元。

再看房價，根據中房指數系統百城價格指數，重慶（主城區）新建住宅樣本價格中位數為15000元/平方米，成都為18000元/平方米，昆明為14500元/平方米，貴陽為8400元/平方米，是上述省會城市中新建住宅樣本價格中位數唯一低于1萬元/平方米的區域。

對此，柏文喜認為，貴陽低迷的樓市與產業之間存在密切關系。

“樓市的低迷可能反映了貴陽產業發展不足和產業升級能力缺乏。如果一個地區的產業發展不夠強勁，產業缺乏自我升級能力，就會導致就業機會有限，人口流入減少或收入可持續增長動力缺失，進而影響到房地產市場的需求和價格。”他還提到，債務壓力過大等因素也影響著當地樓市。

今年5月，貴州省人民政府發展研究中心發文稱，對貴陽、遵義、畢節、六盤水等地開展了化解貴州地方債務情況的專題調研，并發現債務問題已成為擺在各地政府面前重大而急需解決的問題，但受限于財力水平有限，化債工作推進異常艱難，僅靠自身能力已無法得到有效解決。

根據公開資料顯示，截至上年底，貴州全省的債務余額已達到1.24萬億元，其一年的全省財政收入也只不過1886.36億元。

柏文喜表示，貴陽乃至貴州的后續經濟發展須依靠多方面因素，需要加大產業支持和培育，推動經濟結構升級和轉型；加強人才引進和培養，提高人力資源的質量和水平；還需加強基礎設施建設，提高交通、通信等方面的便利性。另外，還要加強財政管理，合理規劃債務使用，確保債務風險可控。最后，要積極開展對外合作，吸引外資和外來企業，促進貴州與其他地區的經濟交流和合作。

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