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《2023年下半年房地產市場報告》：弱復蘇通道開啟，政策力度將更大

中新經緯8月8日電 (孫慶陽)植信投資研究院近期推出《2023年下半年房地產市場報告》(下稱“報告”)，并授權中新經緯研究院聯合發布。報告認為房地產行業已經走出至暗時刻，行業進入弱復蘇通道，下半年政策力度有望進一步加大。報告預計，全年住宅銷售額仍有望實現輕微正增長，房價總體逐步回穩，土地市場供需結構改善。報告還提出了探索設立國家房地產專項基金，支持行業不良資產處置等九條建議。

報告介紹，此輪房地產周期趨向于弱復蘇：一是政策處于相對支持的階段。前期樓市政策的進一步落實、后續樓市政策的繼續放松將持續為房地產行業提供相對寬松的政策支持環境。二是居民收入正在逐步改善。隨著經濟恢復向好，上半年城鎮居民人均可支配收入增速為5.4%，較一季度提升1.4個百分點。三是新型城鎮化的不斷推進繼續為房地產市場提供有效需求。2022年中國城鎮化率為65.2%，戶籍率則在47%左右，距離發達經濟體80%的平均水平還有較大的上升空間。未來一段時期，中國仍處于新型城鎮化的較快發展階段，這個過程中所釋放的巨大需求潛力將為房地產市場提供有力支撐。四是疫情擾動等因素的褪去推動積壓的需求得以較快釋放。

報告認為，下半年房地產投資對經濟增長的拖累幅度有望小幅收窄，但仍不可掉以輕心。考慮到房企資金壓力較大、土地購置處在較低水平以及建安工程存量壓力不小，房地產開發投資在下半年難有起色。但在去年同期低基數效應下，房地產開發投資同比降幅將從上半年7.9%收窄至7%，房地產對經濟增長的拖累幅度也會小幅收窄。經測算，下半年房地產開發投資可能會拖累固定資產投資1.6個百分點，對社零消費的拖累為2.1個百分點，拖累GDP增長約0.7個百分點。按照上述測算結果來看，房地產投資可能將連續第二年對GDP產生較大程度的拖累，這在過去二十年中國經濟發展過程中實屬罕見。期間，大部分房地產開發商持續削減資產負債表的行為可能暗含其主要經營目標的轉變，即從主動擴張資產表向主動管理負債表的轉變。國際經驗表明，這種趨勢形成則可能延續多年，換句話說房地產投資下行對宏觀經濟的拖累可能會進一步持續。

報告測算，下半年房企債務待償規模為3692億元，較上半年減少1267億元，相較于營收而言仍是不小的挑戰。其中，三季度房企將迎來年內第二個償債小高峰，這對房企而言仍是不小的考驗；四季度，房企的償債壓力可能才會有所緩解。需要指出的是，人民幣匯率的波動可能會導致今年房企整體的償債成本相交于去年而言增加5%-8%。

報告認為，預計下半年部分符合條件的一線和重點二線城市可能會取消或適度取消限制性購房政策，嘗試推行“一區一策”；供給側進一步加大住房金融供給側支持力度，有效化解房企金融風險。為了更好地釋放市場需求和防控房企風險，具體提出九條政策建議。一是引導商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持；二是重點支持剛性住房需求，保障較低的首套房購置成本；三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優惠；四是一、二線城市適度松動限購限貸政策，以釋放需求、擴大銷售、回收資金；五是保持對優質房企合理的融資支持力度；六是加大實施房企定向寬松計劃，穩妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款規模；七是加大力度創造寬松的房企非銀金融環境，創新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”； 八是探索設立國家房地產基金，中長期支持行業不良資產處置；九是下半年有效增加一線和重點二線城市土地供給。

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責任編輯：張芷菡

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