7月上海二手房成交量止跌：有業主心理預期轉變，掛牌量仍在高位

7月，上海二手房單月成交量止跌。

8月8日，據上海鏈家研究院的監控數據顯示，7月份，上海全市共成交二手房1.26萬套，環比持平，同比下降37%；成交金額413億元，環比下降3%，同比下降37%；套均總價327萬元/套，環比下降4%，同比持平；成交均價39697元/平，環比下降3%，同比增長1%。

【資料圖】

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾提到，7月下旬，針對房地產市場的利好信號頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場信心有所提振。7月最后一周，帶看量和成交量出現比較明顯的增長，周成交套數環比增長近20%。7月成交量止跌，暫未出現進一步的下滑。

楊雨蕾指出，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量會存在集中釋放的情況，此外，一些購房者預期后續政策會出現放松，考慮到自己的議價能力可能會受到影響，選擇落袋為安。

整體而言，目前上海二手房市場的成交節奏依然平穩，價格略有下降。在具體政策落地前，基本面暫未出現明顯的變化。

從分環線的成交量來看，7月份外環以外成交6674套，占比53.8%，較6月份增加了1.4個百分點；內環以內和中外環間則分別減少了0.5和1.3個百分點。

據浦東周康板塊一經紀人反饋，隨著7月下旬官方發聲調整優化房地產政策，有些不急售的房東開始將房源撤牌，等待官方細則落地。“一些房東想等政策明朗些再看看，總體來說，撤牌的情況還是少數。”

另據上海浦東一中介門店經理介紹，市場整體仍在底部，沒有出現明顯的回暖信號。從價格來看，目前暫且穩住，沒有再大幅度下探。“有一些剛需客戶會過來看房，誠意度較高。”

一些“學區房”板塊在前期擠泡沫后，迎來一波成交小高峰。上海浦東梅園板塊一經紀人告訴澎湃新聞，5、6月，板塊內小區成交量保持低位，且價格隨成交量回落而下行。7月份，部分性價比高的房源陸續成交，有學區需求的客戶入場。7月中下旬，隨著官方利好釋放以及小區成交量的上行，部分業主的心理預期有所轉變，但整體價格波動不大，“只是原來說的那個價格不賣了，回到之前的掛牌價。比如梅園三街坊，35平方米左右的一套房源，原來客戶掛牌490萬元，之前說460萬元到手能賣，但業主出價到460萬元了他不賣，說另有兩組客戶出價470萬元，業主覺得再等等。”

上述梅園板塊經紀人稱，“一些便宜的、性價比高的房子最近都賣掉了，8月1日一天時間，我們片區兩家門店就成交了5單。”

業內人士指出，市場分化情況還是存在，一些區位好、配套好的房源，受市場影響波動始終較小，但一些郊環以外、不臨鐵的小區，或者是一些房齡較老、面積又大的房源，價格波動的空間更大些。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，目前來看，市場還是處于相對疲軟格局，二手房的掛牌房源繼續處于高位運行，而7月份上海二手房成交繼續在1.26萬套的低位，因此如果要成交必須保證有足夠的議價空間。

按照上海中原地產的監測數據，上周（7月30日－8月5日）上海二手房掛牌新增量升至1.6萬套左右，為今年以來的第三高，掛牌量較為活躍，整體價格仍較為松動。

盧文曦認為，“伴隨著一系列利好信號，相關政策會有所落地，只是和預期是否匹配的問題，大部分業主還是想借機趕緊促成交易。同時，上海七批次中千萬級別的新盤量開始增多，下半年預期也會有比較好的項目推出，在這種情況下，大部分業主還是會趁著這個窗口期先將房源掛牌，政策一旦落地的話，9月份應該是一個很好的時間窗口，可以快速賣掉置換。”

從近期市場成交量來看，盧文曦提到，7月27日—31日，市場日均成交量基本都在500套左右，近幾天，日均成交量又回落至400套左右。目前，房地產市場的具體政策細則尚未落地，因此買家觀望情緒仍存。

按照上海鏈家研究院數據，2023年前7月，郊環以外均價同比下跌3%，其余各環線均價相較去年略有增長，外郊環間同比增長3%。

分區域來看，7月份成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從環比來看，金山和奉賢環比增長較多，黃浦、靜安等下跌較多。

從成交房源的面積段來看，7月份70-90平的剛需成交占比回升，占比26%，較6月份增加了1.1個百分點。從總價段來看，7月份200萬以下的占比36%，較6月份增加了3個百分點。

綜合今年前7月來看，300萬以上的成交占比增加，其中，400-600萬的占比11.8%，增加了1.3個百分點。此外，300-400萬、1000萬以上等總價段的占比各增加了0.6個百分點。而300萬以下的占比61.3%，減少了3.3個百分點。

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