陽江這個小區“炒”了物業公司！業主：歷經九九八十一難

“太不容易了，無異于‘鬧了場革命’。”

談起幾年前參與組建業委會的經歷

陽東區廣博峰景小區

(資料圖)

居民芳姐滿是感慨

2020年，該小區干了件“大事”——“炒掉”原有物業公司，公開選聘新物業，不僅拿回了小區內的廣告、快遞柜等公共收益，物業費收繳率也從52%升到95%以上。

隨著經濟快速發展和生活水平的提高

人們對物業服務的要求越來越高

業主與物業之間的矛盾糾紛也因此越來越多

本就“難產”的業委會

如何在物業與業主的“夾縫”之中

生存下來并良性發展？

對此，記者深入走訪業主、物業、社區、部門等各方

探討破局之道

起因

小區矛盾叢生，業委會在期待中登臺

作為房改之后隨物業公司大量涌現而產生的社會自治組織，業委會的存在往往伴隨著小區里叢生的矛盾。很多小區在入住之后，常常沒有業委會，業主與物業出現不可調和的矛盾之后，業主們才會自發組織業委會，以維護自己的權益。

陽東區廣博峰景小區即是一例。這個小區2012年建成，到2019年才成立業委會。業委會成員芳姐介紹，成立業委會的背景是，業主們與當時的物業公司矛盾激烈。

矛盾焦點集中在小區管理的多個方面：電梯失靈業主被困、安保系統差、北門的行人通道沒有設門、小區內滅火器過期不更換、消防栓因年久失修無法打開、儲水池久未清洗……原物業的不作為，導致業主們的不滿程度越來越深。

更大的矛盾源自小區地下停車場出現不同程度漏水。停車場堆滿垃圾，沒人清理，還經常漏水，車停在里面不一會兒就臟兮兮的。

“我們老老實實交停車管理費和物業費，就換來這樣的服務？”小區居民吐槽。業主們把怨氣都撒到了原物業公司，紛紛拒絕繳納物業費。

一些業主萌生了成立業委會的想法。“我們先收集業主意見，成立業委會籌備組，希望通過業委會提出我們合理的訴求。”芳姐說，成立業委會時，原物業公司曾向相關部門反映，試圖阻止。

2019年10月29日，芳姐收到了陽東區住房和城鄉建設局發來的備案通知書，小區成立業委會一事終于塵埃落定。原物業的服務期滿，經業主同意，業委會對外招標聘請了新的物業公司。

近年來，因物業公司不作為、亂作為而產生物業糾紛時有發生。隨著業主維權意識增強，成立業委會監督物業管理、維護業主權益的訴求越來越多。記者從市住建局獲悉，目前全市共有458個物業住宅小區，成立并在任期內的業委會共49個，占比一成多。

雖然住建部門鼓勵住宅小區成立業委會，但因業主法律意識薄弱、參與度低、部分人員成立業委會動機不純、基層工作人員不熟悉審批程序、程序繁瑣等原因，導致我市業委會的發展陷入了瓶頸期。為此，市住建局近日出臺《陽江市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和選舉業主委員會工作指引（征求意見稿）》，進一步規范業委會的成立，提升社區治理能力，夯實基層治理基礎。

成立

勞心又勞力，如同經歷九九八十一難

記者調查發現，各小區業委會成立與運轉

就跟唐僧師徒西天取經一樣

基本要歷經九九八十一難

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現實中，要想促成業委會的成立與良性運轉，先要翻過“三座大山”：一是業主意見難統一、參與度不高；二是程序繁雜，對于非法律專業的業主們來說，弄懂吃透有關政策法規并不容易；三是不少業委會與物業之間的關系難調和。

“成立業委會是一件漫長且繁雜的事情，就像在小區里‘鬧了場革命’。”雖然時間已經過去了5年，但是回想起當初，時任廣博峰景業主委員會委員的芳姐還是忍不住“訴苦”。芳姐說，年輕的業主沒時間沒精力，上了年紀的業主有熱情但執行力不強，只要不涉及個人利益，大多數業主在遇到全體業主集體利益時選擇“隨大流”，這些都讓業委會的成立難上加難。

為了籌備成立業委會，芳姐查閱了大量法律法規，向相關主管部門詳細咨詢各個環節，并購買了很多關于成立業委會的書籍。她表示，成立業委會每份材料、每道程序都需要公示，稍有不慎在其中一個環節出現問題，很有可能從頭再來，所以熟讀政策法規非常重要。

芳姐舉了個例子。申請成立業委會需要20%的業主簽名，為了拿到這些簽名，她和業主代表要挨家挨戶敲門，一家家“磨破嘴皮子”普法和溝通。有時，深夜了，她和業主代表還沒有回家。其間，有些業主代表因程序繁瑣，選擇半途而廢。有些業主本著“各人自掃門前雪”的想法，只要自家屋頂不漏水、墻體不開裂，基本信奉“不支持、不表態、不參與”的三不政策；還有些業主不認同小區成立業委會，認為他們“沒事找事”，不愿意簽名。芳姐等人吃“閉門羹”是常有的事。

申請成功后，便是籌備成立業委會。芳姐等人前前后后共召開了8次會議，為了人數達標，芳姐等人采用上門派選票的方式通知業主參與。當場未領到選票的戶主，則在門上貼通知讓其自行到樓下領選票。在外地的業主，則通過電話聯系的方式通知他們委托投票，確保人人參與。

芳姐展示了成立業委會所需的材料。厚厚一沓資料制訂成冊，將近500頁，厚度達5厘米，拿在手里沉甸甸的，而里面的每一份材料，都是他們在將近兩年的時間里“咬著牙”做出來的。

“許多小區居民想成立業委會，但很多業主不熟悉成立業委會的程序，不熟悉相關法律法規。所以，很多小區業委會成立之初搞得風風火火，最后卻是失敗告終。”市住建局房地產科相關負責人說，最為普遍的現象是帶頭成立業委會的業主，大部分沒有按時交物業費。而根據《廣東省物業管理條例》要求，業委會委員要遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業費。

記者了解到，成立業委會的審批權限在街道辦事處（鎮人民政府），所以基層工作人員是成立業委會的重要環節，但現實是部分基層工作人員不熟悉審批程序。以我市某個小區為例，2019年5月，該小區的業主開始推動成立業委會，2021年4月，小區所屬的居委會及街道辦蓋章同意辦理，最后主管部門卻不同意備案成立。

經調查，原來是該小區成立業委會時程序不合法，不僅業委會成員拖欠物業費，籌備時也沒有依法依規。因街道不熟悉審批程序，糊里糊涂就蓋了章，最后導致其他業主找上主管部門討說法。

運轉

良性運行為小區和諧自治注入活力

今年1月16日，陽東區廣博峰景小區舉行了揚光黨群驛站（廣博園站）揭幕儀式，這標志著全市首個物業小區黨群驛站正式成立。近日，記者在黨群驛站的文體活動中心看到，兩位老人坐在棋牌桌旁“話家常”，閱讀區里有幾名居民在看書。

該小區一處荒廢空地，被劃成一個個長方形的格子區域，讓小區賦閑在家或有種菜需求的居民自行利用，既解決了荒地閑置問題，又滿足了許多老人家喜歡自己種菜的習慣。黃阿婆正在給菜地澆水。“這些菜地都是業委會和新物業劃出來的。我沒加入業委會，但能感受到小區管理比以前要好。”而在3年前，小區居民想都不敢想會有這樣的景象。

小區的喜人改變，來自業委會的成立和良性運轉。在業委會和新物業公司的協作努力下，對小區的公共設施進行維護、保養、整改，且重新對小區綠化進行分層次整剪；考慮到小區的安全，保安巡邏值守制度換成了24小時輪班，門禁監控系統也重新更換；修整了地下停車庫的破爛路面，并清理了長期堆積的建筑垃圾和生活垃圾；每逢春節、元宵等節日，小區內舉辦做包點、猜燈謎等活動，鄰里關系和諧融洽……

“此前，該小區的物業費收繳率是52%，而現在是95%以上，這是最直觀的改變。”進駐該小區的碧桂園集團粵西區域陽東分公司經理楊嬌說。

在陽江，這樣和諧共治的小區還不多。記者調查發現，突破重重阻礙成立的業委會往往會遭遇新尷尬：有的業委會名存實亡，對物業沒有起到應有的監督作用；有的則與物業長期對立，以換物業為終極目標，聯合業主拒繳物業費，進一步加劇了小區管理混亂的局面。“如何運行”是一大學問，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規范運作，容易激化矛盾。市區一小區曾因業委會不作為，經業主簽名同意后召開業主大會罷免了原來的業委會，但負責保管公章的委員不肯按時交出公章，導致新一屆業委會無法正常履職。

市區另一小區業委會于2018年到期，卻遲遲沒選出新的業委會，一直處于“停擺”階段，直到今年才有業主想申請恢復業委會。但根據相關規定，該小區如想恢復業委會必須重新走流程，按照法律規定成立。又如陽春一小區因業委會和物業的矛盾突出，業委會召開業主大會“炒”掉原有物業，招聘了新的物業進駐，但原物業卻遲遲不搬走，導致一個小區發生兩個物業公司同時開展工作的尷尬局面。

方向

多方合力治理才能走得更遠

在一些人的印象中，業委會和物業的關系是“水火不容”，而廣博峰景小區的業委會和物業卻相處融洽。楊嬌介紹，在廣博峰景小區，由社區、業委會、物業組成，以“社區黨組織”為核心的“紅色物業”分工明確、職責清晰，積極發揮橋梁紐帶作用。

去年10月，廣博峰景小區計劃在一處堆放雜物的公共用地建立一個黨群驛站，但有業主誤解是物業占為己用，損壞了業主的權益，拍桌子和物業爭吵。業委會得知后，向相關業主解釋建立驛站的用途。事后，業主了解事情的來龍去脈同意動工，建成后該業主經常到驛站看書放松心情。“以前小區1年投訴至市政務服務熱線的數量300多條，現在小區出現的矛盾基本走不出小區。”楊嬌說，這得益于一個良性發展的業委會。

陽東區東城鎮鳳凰社區黨支部書記何少平介紹，組織力轉化成治理效能，社區居民凝聚力更強了，業委會辦事效率更高了，居民和物業的關系也和諧了。在疫情防控期間，多方聯建的模式優勢更加明顯，例如在做好疫苗接種的工作中，小區業委會及物業首先統計好小區內60歲以上需要接種疫苗的老人數量，再向社區“下單”。社區“接單”后，安排車輛接送老人到區體育館接種。

市住建局房地產科相關負責人表示，業委會成立后理想的狀態是：小區不僅實現自我管理，對物業公司起到監督作用，還可以配合街道、社區做好管理工作。從全市已成立業委會的小區來看，有運行有序的，業委會的成立加速小區業主權益的實現，小區環境向好發展；但有的則帶來諸多糾紛，小區發展陷入僵局。

該負責人表示，和諧有序的小區，業委會發揮的作用不可忽視，不僅要充分了解小區運行的情況，還要回歸熱心服務的本質，架起業主與業主、業主與物業之間溝通的橋梁，促進小區物業管理水平提升，真正成為小區矛盾的調解機構。物業公司要充分認識到小區業主對于社區服務的要求，不斷優化自身服務，用心用情服務好廣大業主，提升小區的幸福感。作為小區的主人，業主也應熱心參與小區各項事務，督促業委會和物業履職服務，為小區發展獻計獻策，助力建設和諧宜居小區。

促進小區良性發展，鎮（街）政府、住建部門、社區等多方也要共同努力，著力解決好居民反映突出的問題，進一步提升基層治理效能，打造“共建共治共享”共同體，推動社區和諧治理，讓社區真正成為文明祥和的幸福家園。市住建局有關負責人表示，會積極鼓勵和指導小區依法依規成立業委會，同時將加大對基層工作人員的培訓力度，讓大家熟悉成立業委會的流程以及相關法律，少走彎路。

化解業委會“三難”需雙管齊下

“小區是我家，維護靠大家”。在很多小區，都能看到這樣的橫幅。將口號落實到業委會的實際運轉中，則需要廣大業主的齊心協力、全社會的關心幫扶。

業委會不是什么官僚機構，參與其中靠的是公益心、自治力。在清官難斷家務事的鄰里語境之下，指望一幫志愿者常年如一日操心這樁辛苦事，確實不容易。不過，業委會成立及良序運行，事關城市治理現代化進程，更關乎每個業主的切身利益，再難還得向前。

如何跨越“成立難、決策難、換屆難”這“三座大山”，讓本該良性運轉的業委會發揮作用？一些地方的實踐經驗值得借鑒。像廣州市擬引進物業管理委員會，為化解業委會“三難”進行制度探索，值得期待。按照《廣州市物業管理條例》，由街道牽頭組織成立物業管理委員會，成員由業主代表和街（鎮）、派出所、居委會、物業服務企業等人員組成。業委會之所以成立難，部分原因在于由業主自發成立業委會，缺乏權威性和號召力，由基層行政和執法部門牽頭成立委員會，情況將有所改善——開發商、物業管理公司的配合程度起碼會高一些。

抓好制度建設和制度落實“雙管齊下”，一樣也不能缺。要讓物業管理委員會發揮作用，有效化解業委會“三難”，必須保證基層工作人員深入小區，主動擔起責任。而這，也需要有相關的制度和物質保障。

業委會的成立與履職，是基層治理“最后一公里”的通暢之需。在該過程中，政府部門、社會組織、業委會一個都不能少。依法保障、多方聯動，規范有序的業委會，必會以實打實的作為扮靚宜居城市、和諧社區。

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