地產還在暴雷：富豪開始逃離，信托開始裁員

來源：視覺中國

作者 | 肖望?

(資料圖片僅供參考)

編輯 | 郭一非

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

曾經的西南龍頭房企藍光發展進入退市倒計時。

*ST 藍光公告稱，將于6月6日終止上市暨摘牌。和退市公告相伴的是，截至5月15日，其到期未能償還的債務本息達425.56億元。

另一家閩系房企陽光城，因觸及“1元面值”退市規則，已無力回天。截至5月12日，其到期未支付的債務合計647.32億元。

信托曾經是輸血房地產的重要資金通道，藍光和陽光城的巨額債務中，就有大量信托產品卷入其中。

在大多數理財收益不超過4%時，房地產信托能提供8%-10%左右的收益水平，在私人銀行等銷售渠道備受有錢人追捧。當然門檻也高，大部分產品要100萬元起購。在房地產高歌猛進時期，富豪客戶們獲得了遠高于普通投資者的財富增值速度。

如今，伴隨著房地產公司風險暴露，房地產信托成為重災區。這一昔日備受追捧的財富增值法寶，也成為收割有錢人的“鐮刀”。

搶保險柜，信托與開發商反目

5月中旬，信托方與房企再次上演搶保險柜戲碼。

正榮地產、中梁地產、廈門國際信托（下稱“廈門信托”）三方共同保管的保險柜，在搬家時被廈門信托派人搬走，保險柜中存有三方合資工資的公章、財務章、土地使用權證等貴重物品。

涉事項目位于福建廈門一宗項目，2021年8月，正榮和中梁拿地后，找到了廈門信托融資4.5億元，利率高達10%。等到次年2月，中梁和正榮要去申請預售證用章時，廈門信托明確拒絕配合。

上述項目負責人告訴作者，當時民營房企風聲鶴唳，我們兩家也遭遇債股下跌、負面評級下調，對方擔心項目賣不出去，還不了錢，要求我們把操盤權交出去，并按照3.2萬元的價格低價甩賣，“我們兩個股東各自要虧一個多億，當年我們拿地樓面價已到了3.14萬元，本來按照3.8萬元價格去賣。”

各方僵持不下，項目控制權成為爭奪焦點。

對于搬走保險柜，廈門信托一方給出的理由是，“為維護投資者利益和國有資產安全，在對方違約在先情況下，我司依法行使合同權利。”

在某國有信托公司人士陳珂（化名）看來，雖然搶保險柜、換鎖芯的操作很奇葩，但也正是近兩年房企密集違約后必然面臨的處境。“你好我好大家好的局面不復存在，各參與機構都必須履行自己的職責，地產企業要保障自身發展，信托公司則要維護委托人利益，加強項目管理，必要時對資產進行處置。”

“高杠桿高周轉”一度是房企快速擴張的利器，利率高、周期短、門檻寬松的信托充當了資金彈藥。

作者了解到，房企拿地時，除了少量自有資金外，還包括信托、資管等非標前融資金。等到拿地蓋房，滿足432監管要求后，即可獲得利率更低的銀行開發貸，再將前融資金置換出來，用于繼續拿地擴張。

一般而言，信托過往只做融資支持，并不參與項目具體運營。時至今日，當所投項目紛紛暴雷時，信托方被迫下場接盤，試圖盤活項目銷售回款拿回本金，向投資者兌付。

越來越多的信托公司開始成為房東。作者據天眼查梳理，多家地產項目公司的股東被信托公司所取代。

例如，融創旗下的中山銘晟房地產開發有限公司，先是在2021年3月引入中融信托，一年之后由中融信托全資控股。五礦信托則先后成為廣州南沙、南京、深圳等多地項目的全資股東，這些項目原歸屬恒大、東原、陽光城等房企。

有錢人逃離房地產信托

在開發商陷入流動性困境后，信托方難以通過出售給第三方公司等渠道退出，只好被迫接手并繼續提供資金支持，希望等到項目建成銷售回款后，再償付信托投資人及其他債權人。

前信托公司中層洪海（化名）告訴作者，基于資金優勢，信托公司介入成為“房東”能助推保交樓，同時也說明項目本身債務關系較為清晰，且有一定的重整價值。

在陳珂看來，為了保住本金，信托方還有訴訟保全、司法執行、向第三方機構轉讓等辦法，一旦親自介入后，就需要安排專員加強項目現場駐點管理，管好項目章，監控項目銷售情況、資金流水、抵押物等。

用益信托網統計顯示，今年前4個月，房地產信托成立規模為144.58億元，同比下滑60%，“目前房地產信托業務主要以處置存量業務為主，新增業務很少。”

“并非信托公司不發房地產信托產品，而是發了投資者也根本不愿買。”陳珂對作者表示，此前一些信托產品逾期或打折兌付，投資者一朝被蛇咬，十年怕井繩，還有一些投資者的資金已陷入違約信托，進一步限制了投資能力。

“在房地產市場有明確轉暖信號前，投資者的錢肯定不會再沖進來。”在洪海看來，雖然在存款利率、市場投資收益整體下滑背景下，房地產信托產品的收益率優勢十分明顯，但投資者恢復信心需要時間。

一些信托公司被房地產信托拖下水背后，除了地產行業整體不景氣外，更主要與部分公司內控機制不完善、資金挪用等有關。

據第一財經今年4月份報道，光大興隴信托深圳區域多人被帶走調查。案件涉光大信托與恒大集團、深圳佳兆業集團等多家房企合作的深圳舊改項目。知情人士稱，“幾個項目爆雷，出現了大規模逾期，無法兌付，調查發現在資金出借過程中有行賄受賄行為”。

而陳珂的老板正在慶幸，得益于2019年公司提高了風控要求，業務團隊拒掉了好幾家高杠桿的激進中小房企的融資需求，當前公司的風險處置壓力相比同業要小得多。

陳珂感慨，前幾年如果房地產信托業務多做幾筆，可能獎金就會多很多，“金融仍然是一個比拼活得久、而不是跑得快的行業，風險具有滯后性。如果不做好風險控制，可能第一年能賺點兒錢，往后要把利潤都吐回去還要倒貼。”

100萬起投，曾是金融圈“高富帥”

信托曾被稱為金融圈的“高富帥”。

一方面，投資門檻高，大多產品100萬元起投，投資者多為有錢人，且對其金融資產或工資流水有要求。網絡上甚至流傳著通過相親對象買什么金融產品來判斷其身家的說法。

另一方面，從業者開出的薪酬也十分豐厚。一線業務團隊年薪百萬非常普遍，高管拿千萬年薪也不在話下。

洪海介紹稱，由于購買門檻高，信托公司普遍自建財富管理團隊，或與頭部私人銀行開展產品代銷合作。房地產信托產品的收益率非常有競爭力，尤其在資管新規執行前，對信托隱性兌付的信仰還在，房地產信托產品更是受到私人銀行客戶們的追捧。

洪海補充稱，特別是民企股東背景的信托公司，有做大業務規模和利潤的天然沖動。如果只做通道類業務，即信托公司不承擔風險、只作為資金的“二道販子”，其費率往往在千分之幾乃至萬分之幾。而房地產信托業務給開發商的資金成本往往在11%-12%，給投資者的收益水平在6%-8%，“一筆1億規模的房地產項目信托公司就能賺到400萬元左右，做通道類業務想要賺到同等規模的利潤，業務規模至少得10億元以上。”

在銀行等信貸渠道被嚴格管控之際，信托憑借其牌照的靈活性成為輸血房地產的重要通道，不少資質或信用較差的房企拿不到或未及時拿到銀行開發貸，信托成為主要資金來源。

伴隨著開發商跑馬圈地，2019年5月末時，房地產信托資產余額一度達3.15萬億元，占全部信托資產余額14%。

這一勢頭，隨著當年原銀保監會下發“23號文”才踩住剎車，文件要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行為檢查處罰力度，對信托領域各種違規行為做出明確禁止性要求。此后，銀保監會還約談部分房地產信托增速過快、增量過大的信托公司。

信托開始裁員，不玩房地產了

自2020年起，房地產信托開始密集出現違約風險，并淪為重災區。

據用益信托研究統計，2021年，房地產信托全年違約規模達917.11億元，占比總違約規模61.34%。2022年房地產信托違約金額高達882億元，占信托產品違約總規模73.34%。

上千億違約的房地產信托背后，遍布高凈值客戶、上市公司，以及有錢任性的游戲公司。

2022年6月，因營業信托糾紛，知名游戲公司米哈游、莉莉絲起訴五礦信托，消息引爆網絡。據紅星新聞報道稱，兩家疑似踩雷五礦信托“鼎興”系列產品，該產品投向世茂集團旗下項目的應收賬款債權。不過五礦信托稱，米哈游買的不是鼎興系列產品。莉莉絲方面則稱只是少量參與。

白酒企業洋河股份也踩雷了房企，其去年持有信托理財產品20.83億元。年報顯示，公司2021年、2022年均有信托理財產品逾期，分別計提減值準備2.51億元、1.65億元，減值產品主要涉及恒大及寶能項目。

眼下，信托業投向房地產的資金規模不斷下降，規模也跌回10年前。

中國信托業協會統計數據顯示，在2019年達到2.7萬億元的歷史高點后，房地產信托業務規模連年下降。到2022年末規模僅剩1.22萬億元，3年間降幅達到54.8%。

作者據中國信托業協會統計數據制圖

與此同時，信托的金色光環也正在褪色。

2012年時，信托業利潤總額為441.4億元，行業人均利潤為291.3萬元。十年后到了2022年末，利潤總額反倒跌至362.43億元，同比下降39.76%，行業人均利潤降至122.14萬元。

“行業也在探索做財富管理、家族信托、投資類信托等方向，但都沒有房地產信托來錢快。”洪海坦言。

財新報道稱，平安信托已經停掉了所有房地產信托業務，裁了不少人，并專門成立特殊資產部處置不良資產。

不再“吸金”的信托公司，也難以留住人才。21世紀經濟報道援引行業高管說法稱，2022年全行業員工數可能跌破兩萬人關口，凈減少超千人。

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