2022年，深圳云房關(guān)店八百余間。（視覺中國/圖）

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2023年5月18日晚間，國創(chuàng)高新（002377.SZ）發(fā)布公告，擬將房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相關(guān)子公司深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱深圳云房）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司的關(guān)聯(lián)方。

截至2022年12月31日，深圳云房經(jīng)審計的凈資產(chǎn)為-1351.32萬元，2022年度凈利潤為-46974.04萬元，根據(jù)湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報告，深圳云房評估值為 1860.59萬元。在深圳云房評估值的基礎(chǔ)上，交易各方協(xié)商一致，本次置出資產(chǎn)定價為1860.59萬元人民幣。

而2017年收購深圳云房時，國創(chuàng)高新付出的代價是38億元人民幣。國創(chuàng)高新當時的主業(yè)是瀝青，收購深圳云房后，變?yōu)闉r青與房地產(chǎn)雙主業(yè)格局。

Q房網(wǎng)資產(chǎn)為何嚴重縮水？

逆勢擴張

此次交易的接盤方為湖北國創(chuàng)物業(yè)管理有限公司（下稱國創(chuàng)物業(yè)）和湖北國創(chuàng)楚源投資管理有限公司（下稱國創(chuàng)楚源）。二者與國創(chuàng)高新為同一實控人高慶壽。此次交易相當于左手倒右手，但可以為上市公司減負。

國創(chuàng)高新稱，近年來，受行業(yè)周期和市場預(yù)期變化等因素影響，深圳云房經(jīng)營狀況惡化，并出現(xiàn)持續(xù)虧損。受深圳云房影響，公司近三年凈利潤持續(xù)為負。

2020年—2022年，國創(chuàng)高新歸母凈利潤分別為-29.7億、-11.2億、-5.4億，2023年一季度繼續(xù)虧損近3700萬。

2022年年報顯示，國創(chuàng)高新對深圳云房相繼采取了減員撤鋪等措施，關(guān)閉低效門店八百余間，裝修費用及押金等相關(guān)成本費用損失較大。同時，精減管理層和壓縮低效經(jīng)紀人，裁減和壓縮冗余人員三千余名。截至報告期末，公司直營門店約100 間，主要位于珠海、中山。

但在2021年，國創(chuàng)高新卻提出要頂住困難，進一步擴大Q房網(wǎng)業(yè)務(wù)規(guī)模，“千方百計籌措資金，適度擴大房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)板塊網(wǎng)點規(guī)模，提升線下服務(wù)能力，全年新建門店不少于400家”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向南方周末記者解釋，Q房網(wǎng)主要經(jīng)營二手房業(yè)務(wù)，2021年以來房地產(chǎn)行業(yè)降溫，對其業(yè)務(wù)沖擊較大。尤其是Q房網(wǎng)不斷擴張規(guī)模，在行業(yè)下行期承擔的資金壓力更為明顯。

在嚴躍進看來，Q房網(wǎng)不足2000萬的售價遠低于市場預(yù)期，說明輕資產(chǎn)企業(yè)運營不當也會出現(xiàn)重大問題。目前房產(chǎn)中介市場還未完全恢復，企業(yè)需要對市場行情準確判斷，在下行期提振信心，行情好時也不能盲目擴張。

房產(chǎn)O2O模式落敗

2021年逆勢開店，實際上是Q房網(wǎng)在轉(zhuǎn)型。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向南方周末記者介紹，Q房網(wǎng)最初是從線上起家，主打“線上推廣交易，線下服務(wù)”的房產(chǎn)O2O模式。這是當年房產(chǎn)中介行業(yè)的熱門概念，同一時期涌現(xiàn)出多個品牌，都試圖用互聯(lián)網(wǎng)思維改造行業(yè)，走“去門店”的輕資產(chǎn)道路。

受制于房產(chǎn)交易的復雜性，中介行業(yè)始終依賴線下門店。輕資產(chǎn)的O2O模式在與線下中介的競爭中落敗。和Q房網(wǎng)同期成立的另一家O2O房產(chǎn)中介品牌愛屋吉屋2019年已停止運營。“愛屋吉屋（倒下）快一點，Q房網(wǎng)慢一點”。

2016年前后，Q房網(wǎng)也開始進軍線下，但此時市場已經(jīng)被鏈家等線下起家的品牌占據(jù)。就在Q房網(wǎng)以O(shè)2O模式發(fā)展的同時，鏈家在線下快速鋪設(shè)門店，2014年從北京進軍上海，次年收購了本地中介品牌德佑。

“一條馬路上人家開了幾家店，你就一家店，怎么競爭？”盧文曦解釋，布局線下門店需要更多人力物力，對資金要求較高，一旦資金投入跟不上難免在競爭中落敗。

Q房網(wǎng)的困境也與房地產(chǎn)市場遇冷有關(guān)。盧文曦說，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2021年下半年以來房地產(chǎn)市場行情低迷。后續(xù)政策雖有所放開，但目前二手房市場仍未恢復。

商譽減值

2015年，A股曾上演一波并購潮，直到2017年，金融去杠桿初見成效，并購重組市場才冷卻下來。

2017年被收購前，深圳云房的凈資產(chǎn)僅為2.67億元，按基礎(chǔ)資產(chǎn)法評估值只有3.33億元，但收購采用的是收益法評估，估值為38億元，增值率高達1326%。

國創(chuàng)高新表示，本次交易標的資產(chǎn)的評估值相較于對應(yīng)的凈資產(chǎn)增值較高，主要是由于標的公司屬于輕資產(chǎn)類房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)，采用房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)O2O模式，擁有成熟的商業(yè)模式，穩(wěn)健的運營團隊，成為全國性房地產(chǎn)行業(yè)線上及線下一體化閉環(huán)交易的服務(wù)企業(yè)。收益法評估過程中考慮了標的公司所擁有的研發(fā)團隊、客戶和商業(yè)渠道等的價值，這些在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估中難以體現(xiàn)。

結(jié)果是，國創(chuàng)高新的商譽從0元激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產(chǎn)的50.11%。這意味著，如果深圳云房業(yè)績不達預(yù)期，大規(guī)模、大幅度的商譽減值也將由此產(chǎn)生。

商譽產(chǎn)生于企業(yè)并購，能夠大幅提高上市公司的資產(chǎn)和估值。因為和業(yè)績承諾高度相關(guān)，一旦被收購企業(yè)業(yè)績不達預(yù)期，上市公司就必須對該項資產(chǎn)進行減值，從而導致股價下跌。

2016年—2019年，深圳云房累計實現(xiàn)凈利潤12.26億元，較業(yè)績承諾數(shù)超出3.23%。但自業(yè)績承諾期結(jié)束的2020年起，深圳云房就轉(zhuǎn)入虧損，2020年—2022年，深圳云房各虧損0.53億元、7.9億元、4.7億元。

在2020年年報、2021年年報中，國創(chuàng)高新已對收購深圳云房形成的商譽計提減值29.16億元、3.03億元，國創(chuàng)高新本次資產(chǎn)剝離并不會產(chǎn)生商譽減值。

國創(chuàng)高新表示，未來將回歸傳統(tǒng)瀝青業(yè)務(wù)。其2010年招股書顯示，公司產(chǎn)品在國內(nèi)新建高速公路改性瀝青市場的占有率超過15%，位居全國同行業(yè)前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場占有率多年穩(wěn)居第一。

但2022年年報顯示，瀝青業(yè)務(wù)盈利下降。報告期內(nèi)，受國際局勢影響，原油價格創(chuàng)下近年來新高，帶動瀝青價格不斷上行。持續(xù)高企的瀝青價格對供需環(huán)節(jié)帶來沉重壓力。公司瀝青及工程業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入12.8 億元，較上年增長 42.5%，瀝青工程業(yè)務(wù)實現(xiàn)凈利潤-339萬元。

南方周末記者 衛(wèi)琳聰

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