繼自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)將推動(dòng)常態(tài)化開展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)后，3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確北京市正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過(guò)戶”模式。居民在出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。

需同時(shí)滿足四方面條件

以往，北京市居民出售住房需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的“過(guò)橋貸”。此次，《通知》明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)、流程復(fù)雜等問題。

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據(jù)了解，“帶押過(guò)戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。《通知》明確，北京市個(gè)人存量住房交易進(jìn)行“帶押過(guò)戶”必須同時(shí)滿足四方面條件。首先，是北京市個(gè)人存量住房交易；其次，交易住房在北京市轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；此外，要求交易賣方未結(jié)清貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無(wú)相應(yīng)抵押登記的組合貸款；最后，要求交易買方全款或辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房。

光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華表示，北京市采取存量房“帶押過(guò)戶”模式，相對(duì)于傳統(tǒng)存量房交易，出讓方無(wú)需還清按揭貸款，可以直接實(shí)現(xiàn)抵押貸款變更過(guò)戶，這使得存量房交易更加便利、交易成本更低，有助于提高存量房流動(dòng)性，提升存量房市場(chǎng)交易活躍度；同時(shí)，存量房交易活躍，有望帶動(dòng)新樓盤的需求。

北京市“帶押過(guò)戶”模式存在一定的特色，兼容了跨行貸款，《通知》指出，購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購(gòu)買貸款未結(jié)清的住房。同時(shí)，也降低了“帶押過(guò)戶”交易成本，《通知》明確，銀行不得因辦理“帶押過(guò)戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。此外，北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記一站式辦理，有關(guān)部門通過(guò)北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務(wù)，便利不同銀行進(jìn)行線上信息傳輸，提升“帶押過(guò)戶”交易便利度。

北京商報(bào)記者注意到，已有銀行開啟線上推廣個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。據(jù)農(nóng)行北京分行介紹，“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)依托北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)，將提供農(nóng)行北京分行轄內(nèi)貸款、跨行貸款和全款購(gòu)買3種情形下的個(gè)人存量住房交易，買賣雙方可根據(jù)房屋實(shí)際交易情況選擇適用的辦理流程。目前，該行已全面對(duì)接北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)，做好“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)流程規(guī)范、信息系統(tǒng)改造、人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等各項(xiàng)配套準(zhǔn)備工作。在開展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)過(guò)程中，農(nóng)行北京分行不收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，且“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)無(wú)須先行結(jié)清原房貸，直接登記過(guò)戶的交易模式，免除了傳統(tǒng)存量住房交易過(guò)程中，賣方自籌資金結(jié)清銀行房貸的交易成本。

常態(tài)化開展“帶押過(guò)戶”服務(wù)號(hào)角吹響

就在前一日，自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”做出全面部署，要求各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”。具體措施包括：推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

據(jù)悉，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。談及“帶押過(guò)戶”政策的影響，周茂華認(rèn)為，部分區(qū)域?qū)嵤皫а哼^(guò)戶”政策有利于存量房流動(dòng)性提升、交易成本下降，明顯利好存量房交易市場(chǎng)，預(yù)計(jì)后續(xù)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)與存量房交易量有望明顯擴(kuò)大。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，北京市此次的“帶押過(guò)戶”政策與《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》的精神高度吻合，這說(shuō)明各個(gè)城市都在陸續(xù)在帶押過(guò)戶的流程設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)力，進(jìn)而更好地推出這項(xiàng)制度。此類“帶押過(guò)戶”政策對(duì)于減少提前還貸的現(xiàn)象有積極的作用，當(dāng)然最大的影響在于二手房出售基本可以隨時(shí)進(jìn)行，無(wú)需籌錢償還貸款，使得二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風(fēng)險(xiǎn)。

“帶押過(guò)戶政策是一種創(chuàng)新的政策，可以總結(jié)為是基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度創(chuàng)新的二手房金融服務(wù)優(yōu)化模式”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京市“帶押過(guò)戶”相較其他城市有一些新的創(chuàng)新。例如，政策明確兼容跨行貸款，便利居民更加靈活地選擇購(gòu)房方式。從“帶押過(guò)戶”對(duì)于購(gòu)房者的覆蓋面來(lái)說(shuō)，更吻合各類不同的購(gòu)房和貸款需求。

北京商報(bào)記者 李海顏

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