買賣過二手房的時候的人們都知道，如果這套房子原先有貸款，賣家先需要結清之前的貸款，然后才能完成過戶交易，買家再申請新的貸款。

但不少人在這個環節遇到了難題，數額不菲的貸款需要下結清，要么就是賣家四處籌錢、甚至去借高息的“過橋貸”，要么就是買家先行支付首付款或墊付資金“幫”買家結清貸款，房子還沒過戶就先付錢，買家也不放心。

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這個難題現在解決了！

北京銀監局、央行營管部、市規自委、市住建委今天聯合發布通知，在全市推行二手房交易“帶押過戶”。即日起，個人二手住房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，交易時不必結清先結清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”貸款業務，辦理房屋過戶和抵押登記。

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先解讀兩個大家最關心的問題，一是哪些二手房交易可以使用“帶押過戶”？

根據此次四部門的《通知》，北京在全市推行二手住房交易“帶押過戶”業務。“帶押過戶”業務的適用范圍，要同時四個方面的條件，一是本市個人存量住房交易；二是買方須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；三是賣方未結清的貸款須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內商業銀行設立且僅存一次有效抵押。

也就是說，這套被交易的房子，之前沒有還清的貸款必須是商貸，如果是組合貸的話，需要將其中的公積金貸款部分還清。而賣家新申請的貸款也必須是商貸、全款購房也沒問題。換句話說，就是公積金貸款是不參與“帶押過戶”業務的。另外，這套房子之前只能有一次貸款抵押，除了房貸，不能再有其他的抵押貸。

第二個問題是如何辦理“帶押過戶”？

之前不少城市對于“帶押過戶”，采取的是公證后解抵押、設置專門代還款機構等方式，買賣雙方仍然有一定的成本，而且也要履行公證等手續。

而這次北京則是運用已經成熟的二手房交易資金監管政策，以及抵押登記網上辦理模式，創新的推出了由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。

具體來說，就是第一步：二手房的買賣雙方先約定好同意“帶押過戶”，辦理網簽；第二步：是去銀行申請“帶押過戶”，與雙方貸款銀行約定首付款監管賬戶等事項、買方將首付款打入資金監管賬戶；

第三步：買賣雙方就可以前往登記大廳辦理“帶押過戶”登記手續，辦理過戶，并辦理二次抵押權手續；第四步：買方的房貸銀行通過監管賬戶向賣方貸款銀行支付原貸款余額并向賣方發放貸款，之前的房貸解除抵押。

如果是賣家的首付款及新貸款金額不足以結清賣方貸款的，由賣方先行向原貸款銀行補齊差額部分。

這次北京推行的“帶押過戶”，應用范圍比較廣，賣家和買家可以是同一家貸款銀行，也可以不是同一家貸款銀行，也就是可以跨行貸款。舉個例子，賣家原先的貸款如果是工商銀行的，買家的新房貸如果想申請建設銀行的也沒問題。

而且，買家如果是全款的話，也可以使用“帶押過戶”業務。也就是不用再通過中介公司的擔保（可是有擔保費的哦），可以將購房款交入約定的交易資金監管賬戶中，踏踏實實的完成交易。

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其實在此次全市推行前，北京已經進行了小范圍的試點，試行“帶押過戶”的辦理流程。

北京我愛我家的一家門店之前就試點了一筆“帶押過戶”業務，經紀人小王說，去年11月底，一處位于通州區的房產需要交易，但交易的一個難點就是結清貸款，這套房子有兩筆抵押，除了房貸外，還有一筆抵押貸，賣家還清了抵押貸，但沒錢再還清房貸了，而買家覺得還沒有過戶就先支付首付款不放心。

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而且即便是結清房貸，也需要提前一個月預約，買賣雙方又希望能在春節前完成。

小王之前經過了內部培訓，了解“帶押過戶”可以解決這個問題，于是主動向買賣雙方提出可以申請“帶押過戶”試點，雙方也同意了。

因為疫情的原因，雙方是從12月底才正式開始交易的下一步流程，兩家的貸款都選擇的是建行，雖然是試點“吃螃蟹”，但辦理的流程并沒太慢，買家申請貸款從面簽到批貸用了大約一周的時間。

批貸函下來之后，小王就約了買賣雙方以及銀行人員一起到通州區不動產登記大廳辦理過戶，大廳里也是所有手續一個窗口通辦，上午就全部辦完了。

再等了幾天，買家新申請的貸款放款了，因為新貸款的金額要比之前的房貸多，因此其中一部分銀行直接劃轉結清了之前的貸款，另一部分打入了賣家的銀行賬戶中。整個的交易也在春節前全部完成。

“最后無論是賣家還是買家都非常滿意，這樣的方式下，既省錢又節約了時間，而且手續也不繁瑣，非常便捷。”小王說。

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目前北京的二手房交易中，7成以上是通過貸款購房，價格稍低的普通住房交易中占比更大。北京這次推行的“帶押過戶”，對于剛需和改善性購房家庭來說，將實實在在的受益。

首先是減輕了二手房交易的資金壓力。過去，先結清貸款再辦理過戶，賣家往往需要四處籌款還貸，有的甚至去借高息的“過橋貸”，貸款利率通常是一個月1%到2%，借一百萬就是一兩萬元的費用。有的是買家先付首付款或墊付資金來“幫”賣家提前還貸，但還沒交易就出錢，買家也不放心，通過中介公司擔保，又有一定的擔保費用。

而辦理“帶押過戶”，賣家之前的貸款就不用先還清，買家新申請的貸款將直接用于還清原房貸。這樣買賣雙方就不用再承擔結清貸款額外的費用。

其次是北京這次的模式很安全，能最大程度的保護交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監管賬戶，在確認“帶押過戶”完成后，銀行才會將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押。

最后是手續簡單、二手房交易周期將縮短，買賣“二手房”更加方便。

其實在實施了購房資格審核即時出結果、“連環單”并行辦理等一系列便民政策后，北京的二手房真正的交易已經很快了，制約二手房交易周期的主要是籌款結清原房貸等交易手續外的因素。而這次推行“帶押過戶”后，結清房貸這個環節已經沒有了障礙，二手房買賣也將更快了。

需要說明的一點是，無論是去年9月推行的二手房“連環單”并行辦理、還是這次的“帶押過戶”，北京的調控政策都沒有任何變化，在保持房地產調控政策穩定的基調下，著重對二手房交易環節的堵點、痛點進行流程優化、再造。在優化營商環境、簡化交易流程、更加方便群眾交易上“下功夫”。

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“帶押過戶”實行了，肯定也會觸及一些既得利益方，比如一些小貸公司，他們所謂的“過橋貸”將沒有了市場。為了確保新政能實實在在的落實，購房者能真正受益，這次四部門還提出了一系列的要求。

對于各房地產中介機構，四部門要求其在提供經紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

同時，各商業銀行要積極回應符合條件客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

各區不動產登記大廳要一窗辦理把不動產轉移登記、抵押權變更登記及抵押權設立登記業務，做到共性材料不再重復提交，實現“帶押過戶”一站式辦理。

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