21世紀經濟報道記者? 葉麥穗 廣州報道

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廣州地區的房貸利率進一步下滑，21世紀經濟報道記者調查發現，當前市場首套房貸利率為4.3%（LPR），二套房貸利率為4.9%（LPR+60基點），已降至4年來新低，各銀行額度寬松，最快遞件當日可以放款。

2月全國房貸利率也出現下降，百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，這是過去4個月基本平穩后的再次明顯下行；二套房貸利率平均為4.91%，環比持平，同比回落84個基點。

房貸額度充足最快可以當天放款

從貸款期限看，“借款人年齡+貸款期限”主流為不超過70年和75年，最寬松不得超過80年，同時各家銀行有對區域、樓齡、性別等一些細致的規定。

年初，人民銀行、銀保監會發布通知提出，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。隨后各地房貸掀起“降價潮”，不少地方的首套房貸已經進入“3”字頭。從目前的情況來看，廣州地區的房貸橫向比較仍較為堅挺，首套房依然堅守在LPR上方，即最低4.3%（即LPR+0基點）。

目前四大行等在內的銀行均執行最低4.3%（即LPR+0基點）的首套房貸利率。在二套房利率上，廣州20家主流銀行執行的利率為4.9%，即5年期以上LPR+60基點。

從放款周期看，當前房貸放款周期沒有超過1個月的，有些甚至表示，如果材料齊全，可以當天放款。“目前廣州的首套房貸利率基本上都是統一的4.3%，也就是在LPR基礎上不加點，也不減點。當前廣州各個銀行房貸額度充足，放款速度很快，都是以天為單位，基本上符合放款條件后當天或者幾天內即可完成放款手續。”大源按揭總經理鄭大源在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

貸款的程序也出現簡化跡象。某大行表示，“首付五成以上，免流水；貸款金額600萬以下，免流水； 優質客戶免流水，例如公務員、事業單位、世界500強企業等。收入證明不夠，可疊加租賃合同/兼職收入證明；收入證明可由公積金、社保、納稅等查詢記錄代替；18歲以上學生購房，最低首付三成！父母擔保，子女無需提供銀行流水；若以上條件都不滿足，存入貸款金額的30%金融資產，可免銀行流水”。

根據記者了解，廣州市場的執行標準多為借款人“年齡+貸款期限”之和不超75年。此外，廣州地區部分銀行的房貸年齡期限呈現差異化。

其中，廣發銀行廣州分行個人住房按揭貸款借款人年齡18周歲（含）至65周歲（含），住房按揭貸款年限與借款人（或共同借款人）年齡之和原則上最長不超過70年。平安銀行廣州分行房貸申請人為18周歲~70周歲，“貸款期限+樓齡”不超過50年，且貸款期限最長不超過30年。中信銀行廣州分行則是“借款人年齡+貸款期限”相加不得超過80年。恒豐銀行也表示，貸款期限只參考主借人的借款年限，如果主借人收入不穩定，年輕子女想作為共同貸款人也只能做擔保，無法增加還款期限。

廣東中行表示，為了滿足不同年齡段客戶的房貸需求，該行根據客戶情況差異化制定借款人年齡加貸款期限的政策，個人住房貸款期限最長仍為30年，并未做改變。

全國首套房貸主流利率降至4.04%

從全國范圍來看，貝殼研究院統計數據顯示，2023年2月百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，這是過去4個月基本平穩后的再次明顯下行；二套房貸利率平均為4.91%，環比持平，同比回落84個基點，創下2019年的低點。

值得關注的是，江蘇揚州于2月20日發布樓市新政，其中提到，“實行新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，階段性將全市首套住房商業性個人住房貸款利率的下限由現行的LPR-20BP調整為LPR-50BP”。

這意味著揚州首套房貸款的利率下限，有望由之前的4.1%下調至3.8%。

貝殼研究院統計，2月符合首套利率動態調整的城市中，已有石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調至4%以內。

貝殼研究院監測的103個重點城市中有23個城市下調了首套房貸款利率，首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城。其中，首套房貸利率最低的城市為珠海以及南寧，均為3.7%。

分能級來看，2月二線城市首套利率環比降幅最大，其首套利率平均為3.99%，較上月降低8BP。

而一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，均與上月持平；三四線城市首套利率平均為4.04%，環比回落4BP。

從利率同比下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為150BP和91BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅55BP和45BP。

放款周期方面，貝殼研究院統計，2月百城銀行平均放款周期為28天，較上月縮短3天。其中，一線城市平均放款周期為36天，二線城市平均放款周期為29天，三四線城市平均放款周期均為28天。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，未來各地房地產市場的變化與信貸政策密切關聯，有利于給予購房者更有針對性的支持。

招聯金融首席研究員董希淼也表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%-4.1%。

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