樓市如此困難情形下，為何仍然要堅持房住不炒？

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撰稿/信海光（媒體人）?編輯/徐秋穎?校對/吳興發

(資料圖片僅供參考)

▲資料圖：北京某小區。新京報資料圖

據1月5日央視新聞報道，住建部部長倪虹在接受專訪時表示，2023年要因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持。

同日，人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，其中提出，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這意味著首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤，既有利于地方政府和金融機構“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。

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何為剛需雖在，需求端卻不振？

單從內容而言，這兩則消息堪稱樓市重磅新聞，但1月6日A股市場的房地產板塊并未應聲上漲，反而下跌，是因為對市場而言，這兩則消息實際屬于“已知新聞”，是去年12月中旬舉行的中央經濟工作會議上關于房地產表述的推進與落實。按市場先行的規律，事實上，去年11月份至今房地產板塊已經從低點反彈超過兩成，但仍然與昔日高點相去甚遠。

這反映出市場對樓市現狀的復雜情緒：在短期內，市場對樓市表示看多，但從長期看又異常謹慎，遠遠達不到狂歡的程度。因為政策態度很明顯，樓市應以“穩”為主，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。

同時，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不給投機炒房者重新入市留有空間。既然樓市穩字當先，那么股市也很難出現暴漲暴跌。

穩樓市事關金融、民生以及安定團結大局的穩定，但做起來并不容易。政府在政策、金融層面上可以給予扶持，但市場預期的穩定卻需要來自多方面的協同共振，把市場真正的需求激發出來。

相比日常消費，居民購房的消費決策要更加復雜，因為它不但取決于購房者的剛需，還受預期、投資乃至投機等多重因素影響。如今在樓市投機明顯是沒前途的，但投資因素依舊重要，哪怕無房者，也都想在解決剛需的前提下，使購房變成一項穩定的投資行為，哪怕將來不賺，至少也別虧錢。

購房也需要“勇氣”，這就需要在需求端，消費者對樓市有一個普遍穩定的預期。但現實是，一年多以來，樓市的銷量和售價在持續下行，這種下行狀況如果持續下去，就很容易給購房者一個價格下行的預期印象，形成買樓易虧損的判斷，從而影響購房決策。

事實上，購房行為的剛需與購買日常消費品這類剛需非常不同，人不吃飯不喝水不行，但無房住卻可以等，其結果就是剛需雖在，需求端卻不振。

▲資料圖：市民在一棟高樓頂上拍攝城市景象。圖/新華社

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樓市仍有足夠需求空間

好在中國樓市二十幾年來的主要趨勢一直是上行，大多數人對樓市的信心乃至信仰“余威猶在”，短期的下跌很難改變這種長期形成的信心，在這個變局之間的關鍵時間段，更要把握時機，穩住信心，留住剛需。

這也是為什么2022年會成為中國房地產政策大年，政策發布之多，之密集史無前例，基本都是以寬松穩市場為基調。據媒體不完全統計，2022年全國超330個省市（縣）相關部門發布樓市寬松政策超1000條，其中限購優化政策超百條，各部委表態支持“保交樓”20余次，房地產再度成為“支柱產業”。

在二十多年上行之后，中國樓市變局已定，卻未必是驚恐的倒V型走勢，最終更大可能和預期GDP一樣是“L+W”型，市場會基于剛需呈現出一個長期穩定，小幅波動的狀態。而剛需，則來自城鎮化、各地區樓市發展的不同梯度等因素。

城鎮化可以提高土地節約集約利用水平，推動農業轉移人口市民化，其在中國已經推進不短的一段時間，“城鎮化”不是“房地產化” ，但由于進程遠未結束，仍有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

另外，即便在一二線城市也仍然存在大量剛性和改善性住房需求，比如以舊換新、以小換大、生育多子女等。

根據摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強估算，2018年、2019年、2020年每年銷售和供給高達1400萬套房子的情況以后很難重現，但中國不會陷入日本式的衰退20年，幾乎沒有房地產需求的情況，未來新常態市場應足夠支撐1000萬套左右的市場基準需求。

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樓市前途筑基在經濟繁榮之上

樓市是中國經濟的重要支撐，但如果跳出樓市看，消費者的購房“勇氣”歸根結底還是取決于經濟大環境和自身的經濟狀況。

如果自己都下崗失業了，即便銀行有百萬存款也不敢買房；如果收入連二胎的生活、教育費用承擔起來都困難，哪怕居住空間再逼仄也不敢換房。

在經濟增長過程中，居民儲蓄額往往會提高，但根據數據，2019年以來包括三年疫情期間，中國居民存款增長速度卻明顯加快，共積累了10.8萬億元超額存款，尤其是2022年前11個月居民存款比2021年同期多增6.9萬億元。

而同期銀行的住戶中長期貸款卻增長乏力，這顯示在疫情大環境下，由于對未來缺乏信心，人們寧愿把錢存在銀行，也不愿意拿去買房，這個道理在疫情后其實也一樣。

樓市支撐經濟，還是經濟支撐樓市，這不是個雞生蛋蛋生雞的問題。樓市的前途，肯定是筑基在經濟繁榮之上，這也是為什么政府在樓市如此困難情形下，仍然堅持房住不炒，抑制投機，依舊堅持大面積建設保障房。

因為一個泡沫的樓市，可能會短期內刺激經濟，但長期看是飲鴆止渴。高昂的房價，會在根本上抑制居民的整體消費需求，影響到人民的整體幸福感，中國更需要的是一個穩定且健康的樓市。

值班編輯 李加減 康嘻嘻

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標簽： 把首套房門檻降下來 將剛需信心提上去