經濟觀察報 記者?胡艷明?2023新年剛過，又一只“政策之箭”射向疲弱的房地產。

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1月5日，中國人民銀行網站發布消息稱，近日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱“《通知》”），決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。

根據新機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

當前大部分城市執行的首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.10%，即5年期以上貸款市場報價利率（LPR）-20基點。此項政策實施后，上季末月至當季次月新房價格連續三個月同比和環比下跌的城市，可繼續突破4.1%的利率下限。

“這是對2022年9月29日《人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策的常態化，或長效機制化的執行。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

在過去的2022年，首套房貸利率下限達近三年來新低，本次調整后，部分城市首套房貸利率有望再創新低。

有銀行業分析師表示，這項政策不影響存量按揭貸款，主要通過調節新發放的房貸利率來刺激地產需求。一定程度上，這也是繼去年房地產融資政策放松，即地產供給端發力之后，政策在需求端持續發力，旨在穩增長。

的確，房地產關乎2023年擴內需和防風險，這是中央經濟工作會議部署的重點工作。

首套利率動態調整

此次《通知》的主要內容包括四方面：一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

二是對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

三是對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

四是其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

在上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，央行和銀保監會此次政策有兩方面的要點：首先，此次政策通俗理解，即房價持續疲軟的城市，可以在后續自主決定房貸利率下調的空間。這就相當于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。其次，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是，房價若是持續疲軟則可以落實此類權限；但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類權限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性的調整。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對經濟觀察報記者表示，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房貸款利率政策在內的各項房地產調控措施有利于夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，有利于通過建設長效機制來促進房地產市場平穩理性運行和房地產行業良性健康發展。

哪些城市可調

央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

此次政策繼續提及的可自助調節利率下限城市的標準，即新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市。

根據國家統計局全國70個大中城市房價指數數據，上海易居房地產研究院統計，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。

三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

嚴躍進認為，分析顯示此類城市有兩個特點：首先，房價疲軟城市數量明顯增多。此前2022年首次改革的時候，統計的城市數量為23個，而當前統計則增加為38個。這意味著各地更要主動降低房貸利率。第二，從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級，對同類的城市也要落實相似的政策，即房貸利率下限下調或取消的政策。

對于此次政策調整的必要性，李宇嘉分析，截止到2022年11月，70城新房有51個城市環比、同比下跌，大部分城市房價下跌，意味著穩房價的壓力比較大。而且，房價不穩，也是需求端疲弱，供給端風險繼續釋放的根源。無論對于促進住房改善和消費，還是支持剛需和改善性需求，也很難實現。而且，房價下跌的這些城市，很多已經下跌超過1年，甚至超過兩年，也進入了下跌的惡性循環，需要政策及時對沖。

房貸利率政策多次調整背后

關于房貸利率下限，LPR改革后首次調整在2019年。

2019年8月25日，央行發布的〔2019〕第16號公告中，規定“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”

為支持房地產平穩發展，過去一年，房貸政策歷經多次調整。

2022年5月，全國首套商業性個人住房貸款利率的參考標準下調20個基點。2022年5月15日，人民銀行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

2022年國慶節前夕，樓市連續迎來三大重磅政策，關于房貸利率下限、購房稅收優惠及公積金貸款利率三方面。

2022年9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。符合條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

2022年9月30日，財政部、稅務總局發文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

2022年9月30日晚間，人民銀行網站公布消息，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于 3.025%和3.575%。

綜合上述政策出臺的時間線，可以看出，在2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR-20個基點”后，在2022年9月的這則通知中，又允許房價疲軟城市可突破“LPR-20個基點”的下限。“但上次政策有效期為2022年12月底。所以此次（1月5日）通知，實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細化，說明2023年要繼續落實降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。”嚴躍進表示。

在過去的2022年，作為房貸利率參考的5年期以上LPR報價實現“三連降”，房貸利率下限達近三年來新低。根據全國銀行間同業拆借中心數據，2022年12月公布的5年期以上LPR報價為4.30%。相比2021年12月，5年期以上LPR報價一共下降了3次，從4.65%下調至4.3%，累計下降了35個基點。

央行數據顯示，2022年10月新發放居民房貸加權平均利率為4.3%，已低于2009年6月創下的有歷史記錄以來最低水平（4.34%）。

一系列政策大都指向首套購房利率，旨在刺激新的購房需求。房地產市場關乎2023年的擴內需和防風險。

2022年12月中旬召開的中央經濟工作會議強調要“綱舉目張做好工作”，排在首位的便是“著力擴大國內需求”，其中提及支持住房改善消費；在有效防范化解重大經濟金融風險上，會議提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

李宇嘉也表示，希望能夠降低存量房貸的利率。他認為，目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續數年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經濟下行等因素，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。

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