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山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村。經(jīng)歷了一年多的行業(yè)動蕩，房地產(chǎn)正站在政策轉(zhuǎn)向的新起點，2022年房地產(chǎn)行業(yè)債、股表現(xiàn)如何？中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對“2022年房地產(chǎn)債、股走勢”進(jìn)行分析：

(資料圖片僅供參考)

一、2022年房企債券發(fā)行分析

2022年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。

從平均融資利率來看，信用債為3.44%，較上年下降0.87個百分點，主要為年內(nèi)基準(zhǔn)利率下調(diào)、信用等級較高的央國企發(fā)行占比大幅上升所致；海外債為5.11%，下降1.72個百分點。

從信用債的發(fā)行主體來看，央國企成為絕對發(fā)行主力，發(fā)行額占比達(dá)82.8%，較2021年上升9.2個百分點；而民企的發(fā)行占比下降9.2個百分點。從單月來看，10月財政部印發(fā)通知嚴(yán)控地方舉債儲備土地，隨后地方國企信用債發(fā)行規(guī)模大減，11、12月平均發(fā)行額61.4億元，僅為前10個月發(fā)行均值的31.5%。民企發(fā)行在9月、12月出現(xiàn)兩個小高峰，均為監(jiān)管鼓勵民企增信發(fā)債所致。當(dāng)前民企發(fā)債融資政策寬松，增信擔(dān)保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發(fā)行行列中來，小高峰將延續(xù)到2023年。

圖：2022年1-12月單月發(fā)行結(jié)構(gòu)（單位：億元）

二、2022年房地產(chǎn)股走勢分析

2022年，房地產(chǎn)板塊延續(xù)2021年下半年震蕩下行態(tài)勢，中間經(jīng)歷小幅反彈但整體持續(xù)走低。年初，受俄烏沖突、全球經(jīng)濟疲軟、國內(nèi)多地疫情反復(fù)等因素影響，我國經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加劇，大盤一路下行，一季度末，滬深300收盤于4222.6點，較上年末下跌14.5%。房地產(chǎn)市場下行趨勢持續(xù)，中央強調(diào)因城施策支持合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)板塊略有回升，一季度末，申萬房地產(chǎn)收盤于3616.68點，較上年末上漲7.3%。

二季度，中央要求要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，要加快落實已經(jīng)確定的政策，用好各類貨幣政策工具，大盤走出強勢反彈行情，滬深300指數(shù)收盤點位增長至4485.01點，而申萬房地產(chǎn)收盤點位下行至3233.57點，與大盤相比走勢趨弱。

三季度以來，在全球通脹、美聯(lián)儲加息等多重超預(yù)期因素沖擊下，我國宏觀經(jīng)濟承壓，10月末，滬深300指數(shù)收盤于3508.7點，較二季度末下跌21.8%。而房地產(chǎn)調(diào)控政策在堅持“房住不炒”基調(diào)下，向?qū)捤赊D(zhuǎn)變，但受房地產(chǎn)市場下行趨勢未得到改善影響，投資者信心受挫，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走弱，10月末，申萬房地產(chǎn)收盤于2577.31點，較二季度末下跌21.7%。11月，“金融16條”發(fā)布，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)融資“三支箭”先后落地，房企資金面有望進(jìn)一步改善，在一系列利好消息的推動下投資信心有所恢復(fù)，房地產(chǎn)板塊反彈，較10月末增長27.8%。12月，隨著疫情防控“新十條”的出臺，各地放開疫情防控措施，但當(dāng)前和未來幾月內(nèi)，全國各地仍將面臨疫情高峰沖擊，對經(jīng)濟的負(fù)面影響仍較大，因此，12月大盤和房地產(chǎn)板塊均持續(xù)震蕩。

港股受全球經(jīng)濟不景氣、俄烏沖突、通貨膨脹、美聯(lián)儲加息等多重負(fù)面因素影響，2022年港股震蕩走低，恒生指數(shù)12月27日收盤于19593.06點，較上年末下降16.3%。港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動，恒生地產(chǎn)指數(shù)12月27日收盤于25769.96點，較上年末12.9%。

2023年，宏觀經(jīng)濟有望加快修復(fù)，房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟修復(fù)和政策利好支持下或?qū)⒉饺肫蠓€(wěn)復(fù)蘇周期，但新房市場普漲行情基本結(jié)束，未來城市與區(qū)域之間差異將愈加明顯，人口持續(xù)流入的高能級城市房地產(chǎn)機會仍在，同時，受居民需求偏好升級和變遷影響，產(chǎn)品分化也將進(jìn)一步加深。因此，未來房地產(chǎn)板塊或?qū)⒀永m(xù)修復(fù)行情，部分布局高能級、信用資質(zhì)較好、產(chǎn)品品質(zhì)突出的公司或?qū)⒃谑袌鰪?fù)蘇中占得先機。

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