上海樓市正在2022年末迎來大量新房供應，共有約2.35萬套新房將集中上市。其中，正在進行的第七批次集中供應共涉及57個項目，總計約1.6萬套房源，為年內供應量最大的一次。

正因如此，上海樓市受“雙11”期間促銷優惠活動增長影響，成交量也明顯提升。上海鏈家研究院統計數據顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環比增長91%，同比增長47%；成交金額635億元，環比增長97%，同比增長58%。

這也直接拉動上海樓市今年的成交量穩中有升。今年前11個月，上海樓市累計成交金額5658億元，同比增長7%；套均總價722萬元/套，同比增長15%；成交均價63455元/平方米，同比增長15%。

(資料圖)

據了解，上海樓市成交回暖背后，一方面，“金融16條”“三支箭”等利好政策逐步落地，市場信心有所增加；另一方面，熱門改善及低積分剛需項目供應充足，也促使成交面積環比大幅提升。

“2022年，上海市新房市場熱度一直高于存量市場，11月成交面積回升到百萬平方米以上，回補了前期成交不足的狀況。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《中國經營報》記者采訪時分析稱，在年底“翹尾效應”帶動下，11月最后一周，上海市新房成交面積超過30萬平方米。而在12月的“收官戰”中，預計上海市新房成交量也有望維持在合理區間內。

年末扎堆供應新房

12月11日，上海市房管局公布了今年第八批次集中供應樓盤情況。該批房源共涉及29個項目，總建筑面積約80.3萬平方米，新推房源共計7497套，備案均價59028元/平方米，主要分布在浦東、黃浦、徐匯、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、金山和青浦等10個區域。

據了解，在此次集中供應房源中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目有16個，面積占比約60.3%；6萬～10萬元/平方米以下的項目9個，面積占比約27%；10萬元/平方米以上的項目4個，面積占比約12.7%。

據相關機構不完全統計，今年上海市前八批次供應量已達9.3萬套，超過2021年全年約9.14萬套的供應總量，這與11月初第七批次集中供應“放大招”密不可分。

業內人士告訴記者，上海市第七批次集中供應共涉及57個項目，總建筑面積約190.6萬平方米，新推房源共計16060套，為今年內供應量最大的一次，項目數則為第六批次的2倍。“由于該批次涵蓋大量中心城區的改善型房源，項目均價也首次突破了7萬元/平方米。”

事實上，受房地產市場持續調整、房企資金承壓等因素影響，上海市不但放低了土拍入圍門檻，也在持續加大中心城區的土地供應。上海鏈家研究院統計數據顯示，今年前11個月，上海市郊環以外供應套數占比34%，同比2021年減少了3個百分點。

“整體來看，上海市今年新房項目的供應套數和面積都有較大增長。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，第七批和第八批大體量供應入市，囊括了多個市區核心區域樓盤，或將是檢驗市場的試金石，認購和積分觸發情況受到密切關注。隨著“年末大禮包”的到來，有望激發購房者的購房熱情；若市場反饋積極，更有望激發市場活力、增強信心。

盧文曦也表示，近期上海樓市供應相當積極，6月以來每月都有一批集中房源投放。在大批量供應下，雖然入圍分數不斷降低，但絕大多數項目都能認籌完畢，說明市場的承接力不錯。

改善戶型量價齊升

借助市場回暖東風，位于上海市大虹橋板塊的象嶼招商蟠龍云邸二期項目已在不到一個月內接連推出了兩批新房房源。

該項目置業顧問張莉（化名）告訴記者，象嶼招商蟠龍云邸二期均價6.2萬元/平方米，戶型面積為90和105平方米。12月8日，第一批300套房源吸引認購約190組，觸發積分為74.9。

“樓市有所回暖，我們抓緊推出了第二批房源，快則年底前開盤，慢則會到明年1月初。”張莉表示，象嶼招商蟠龍云邸二期第二批房源共計452套，已經入圍上海市第八批次集中供應樓盤，入圍積分預計將大幅下降。“主要因為大虹橋板塊今年推出了多個大型項目，已經消耗掉幾千組客戶，如今競爭壓力大大減小。”

這正是上海樓市回暖的縮影。12月15日，國家統計局發布的70個大中城市房價指數顯示，今年11月，全國商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。而上海市新房價格環比上漲0.3%，同比上漲4%，在全國范圍內處于領先水平。

此外，上海樓市新房成交量也在11月大幅上漲。上海鏈家研究院統計數據顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環比增長91%，同比增長47%；成交金額635億元，環比增長97%，同比增長58%；套均總價718萬元/套，環比增長3%，同比增長8%；成交均價64212元/平方米，環比增長6%，同比增長12%。

在此背景下，部分項目此前推出的優惠折扣也在被悄然收回。例如，位于松江新城的金地豐盛道五期在8月份上市，彼時未觸發積分并仍有尾盤在售，但現在無任何優惠；而位于嘉定新城的璀璨湖畔，由于遠離地鐵站被認為是無需積分或低積分項目，但也只給予認籌客戶1萬元的車位代金券。

此外，記者在采訪中了解到，價格600萬～1000萬元、面積90～110平方米的中等改善性戶型在新房市場更受歡迎。

上海鏈家研究院統計數據顯示，今年前11個月，90～110平方米的戶型占比增加較為顯著，達到50%，較2021年提升了9個百分點；110平方米以上的占比32%，較2021年減少了2個百分點；70～90平方米的占比則下降了7個百分點。

而從總價段來看，上海市600萬元以上的戶型占比顯著增加，共增加了15個百分點，其中600萬～800萬元和1000萬元以上的占比分別增加了6個百分點。而600萬元以下的占比出現下降，其中200萬～400萬元的占比下降了12個百分點。

位于徐匯區長橋板塊的地產·尚海悅庭便是典型案例。據該項目置業顧問介紹，項目于12月初首開，主力戶型為99平方米的三房，均價約9.4萬元/平方米。“盡管未觸發積分，但也接近售罄，僅剩少量1～3層的低樓層房源。”

“近期，上海市高端住宅表現亮眼。”盧文曦表示，成交排行榜前十名中有3個單價超過10萬元的項目，主要原因在于前期開盤的中高端產品認籌結果不錯，現在到了集中兌現的時候。值得關注的是，在成交排行榜前十名中有7個項目簽約超過百套，說明房地產市場和購房者信心在提升。

政策利好提振市場信心

臨近年末，房地產領域政策端暖風頻吹，“金融16條”和“三支箭”等紛紛落地。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜告訴記者，“金融16條”落地，意味著房地產企業端政策的支持力度在明顯加大。支持房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”均已發出，落地速度、涉及范圍和資金規模均大幅提升。

據記者不完全統計，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超過4萬億元，多家企業中期票據儲架式注冊發行額度合計超千億元，20余家企業發布了股權融資計劃。

陳文靜進一步指出，政策支持力度加大，有助于緩解企業資金壓力，提振企業信心，但資金實質落地仍需要一段時間。近期，監管機構要求多家銀行向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，這有利于改善企業海外融資環境，進一步改善市場預期，降低行業風險。

12月15～16日，中央經濟工作會議在北京舉行，涉及房地產的內容頗多。會議強調，有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。同時，要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。

“2023年，房地產市場的穩定對于宏觀經濟的穩步恢復至關重要。”陳文靜表示，從會議內容來看，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產政策出臺的重要著力點之一。2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續加快落地，促進房地產市場預期修復。

會議還強調，要著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置；增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景；多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。

陳文靜分析認為，房地產市場在經歷2022年的深度調整后，當前購房者的置業情緒、企業端的市場信心均尚未完全扭轉。在確保房地產市場平穩發展的目標引領下，提振供需兩端的市場信心仍是當下亟須解決的關鍵問題。

就上海市房地產市場而言，盧文曦預計，在高供應推動下，上海市新房成交預計仍會有不錯的表現。不過，從投放房源來看，剛需以及首改產品較多，理論上還會繼續分流二手房存量市場。“二手房存量市場的傳導速度還沒那么快，因此需要給出更多的反應時間。”

標簽： 供應增加、成交反彈 上海樓市回暖