原創首發 | 金角財經

作者 | 塞爾達

剛續上命的富力，又出事了。

(資料圖片僅供參考)

12月12日晚，富力發聲明稱，聯席董事長張力被控涉嫌行賄，原因是在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿。

富力聲明

次日，富力股價急跌11.52%。

就在不久前，富力剛實現境內債券整體展期，并成為國內首家實現境內和境外債券全部整體展期成功的房企。

然而，就在看似能“活下去”的當口，富力卻突然曝出董事長張力涉嫌行賄的大雷，讓這家去年就陷入債務危機的民營房企，前景再度蒙上陰影。

涉嫌行賄

彭博社報道，早在11月底，張力就被倫敦警方逮捕，面臨引渡程序，被捕原因是被美國指控通過回扣拿下在加州的商務合同。

英國法院公開信息顯示，張力的案件在12月12日開庭，當天張力沒有出庭，其律師提出保釋申請后，法官批準以1500萬英鎊（折合人民幣1.29億元）保釋，這是英國法院有史以來最高的聯合保釋金。

獲得保釋后，張力仍被滯留在倫敦一處公寓內，由退役軍人擔任的安保人員及閉路電視全天監控，且不能使用任何上網設備，每月開支高達20萬英鎊。

富力地產在前述聲明中提及的“美國舊金山公共事業部原主管”，是現年60歲的穆罕默德·努魯，于2000年加入公共事業部并擔任副主管，2011年晉升為主管。

美國司法部文件披露，努魯因收受賄賂、回扣及欺詐，被判刑7年，“這是一個有權勢且收入豐厚的公共領導職務，負責該市商業建設政策，包括公共合同、許可證等。在任期間，他不斷從他監管的承包商、開發商那里收受賄賂”。

穆罕默德·努魯

讓張力卷入努魯受賄案的，是一名叫做黃永樂的華裔商人。

現年72歲的黃永樂，曾任舊金山中華總商會董事和富力顧問，在其牽線下，當時正在舊金山開發大型項目的富力，結識了努魯。

司法材料顯示，黃永樂是努魯涉嫌受賄的關鍵人物，也是舊金山大量工程的“長期承包商”。

努魯在認罪協議中承認，收取過來自黃永樂的賄賂，向其提供了有關競爭對手投標的機密內幕信息，由此幫助黃永樂獲取項目合同。

努魯和黃永樂

同時，努魯承認與黃永樂合作，收受了一家中國開發商的免費旅游、禮物和福利，黃永樂曾擔任這家開發商的顧問。

這個開發商，就是富力地產。

司法材料顯示，2018年下半年，富力地產首度進入FBI的調查范圍，彼時努魯正安排前往中國。

有證人稱，努魯曾提到，富力地產的相關人士富有而慷慨，他們一起喝過50年的茅臺酒。

同時，努魯也提及，這趟中國之行中接受了禮物，比如“一些不知道值多少錢的石頭”，但對外僅披露收了一瓶紅酒。

作為利益交換，努魯后來利用其官方地位和影響力，為富力的項目提供必要的批準幫助。比如，每當富力的員工通知他有問題時，他都會指示手下一名經理解決問題并加快流程，也利用他對其他市政府官員的影響力來解決富力遇到的問題。

《舊金山紀事報》報道稱，努魯去中國旅行、與張力見面后，回來就幫富力擺平了項目因玻璃窗缺陷而被延期的問題。

上述項目為富爾頓街555號，更廣為認知的名稱是硅谷銀塔公寓項目，項目總投資為3.4億美元，是“張力親自掌舵的美國房地產項目”，2015年由富力旗下公司從KT Properties中收購而來，占地兩英畝。

該項目位于舊金山市灣區城市圣何塞市中心，與市政廳僅隔300米，為兩棟高端住宅項目，共有643套公寓，每套售價80萬美元起。

不過，曝出張力“涉賄案”后，富力馬上切割與這個項目的關系，公告稱上述項目僅由張力及其關聯方擁有，上市公司在這一項目中并無權益。

公告同時強調，張力所涉案件不會對公司的業務及運營有任何重大不利影響，也沒有就張力保釋提供任何保證金。

富力自愿性公告

至于張力最終會否被美國引渡，市場說法不一，富力方面表示，該指控是錯誤的，公司將采取法律行動；

但也有律師對《北京商報》表示，從目前情況來看，張力恐怕很難避免引渡。

如果張力最終被引渡，對剛剛看見“上岸”希望的富力來說，可謂當頭一棒。

還能上岸嗎？

2021年，富力陷入債務危機，開始大量出售資產以及債務重組，先后兩次出售廣州國際機場富力綜合物流園給黑石集團，共計82.63億元；

100億元出售富力物業予碧桂園；26.6億港元將Thames City項目公司Instant Glory International Limited的50%股權以及銷售貸款的所有利益及權益出售給中渝置地創始人張松橋；

今年9月，富力又折價5.5億賣掉了北京富力萬達嘉華酒店。

然而，出售資產的現金流相對于其千億級別的債務，還是杯水車薪。

于是，富力把“續命”的希望放在債務展期。

2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據，是富力地產尋求展期的首筆債券。

該美元債展期方案最終獲投資人通過，富力在1月12日回購上述票據的資金約1.16億美元，剩余6.09億美元在2022年7月13日償還。

不過，到了7月13日，富力的債務危機并沒有緩解，于是又繼續對旗下全部10只共計49.43億美元債尋求展期，還找來摩根大通作為債務重組方案的牽頭人。

作為世界頂級投行，摩根大通最終不負富力所望，與債權人達成一致，將富力在2022-2024年到期10筆美元債合并置換為三筆利率均為6.5%的票據，分別將于2025、2027、2028年到期，相當于把債務展期了3-4年。

境外債順利展期后，富力開始把精力放在境內債務展期。

11月10日，富力公告稱，境內公司債券整體展期成功，涉及8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

至此，富力也成為首家完成境內外債券全部展期的房企。

富力境內債展期公告

不過，即使實現了大規模債務展期，富力未來的資金缺口還是非常大。

今年中報顯示，富力僅短期借款一項就高達750億，但賬上現金僅152億，其中還有132億是受限制的，即使考慮上述提到的債務展期因素，未來一年內的資金缺口仍然十分巨大。

此外，上半年富力的經營現金流還凈流出了31億，按目前情況看，別說指望經營現金流能緩解部分債務問題，不雪上加霜已是萬幸。

也就是說，“續命”到一半的富力，接下來要做的還是融資、展期和出售資產。

不過，在投資者對出險房企高度敏感的大環境下，董事長涉嫌“腐敗經營”的富力，后續要想像之前那樣順利展期甚至融資，恐怕不會那么順利。

此外，張力的涉案，也有可能影響富力后續資產出售。

事實上，張力在英國被捕，就有人猜測或與富力出售旗下倫敦項目相關。

今年以來，富力地產已先后出售了兩個倫敦項目，分別為9570萬英鎊出售Thames City項目予張松橋實控的中渝置地，以及1.08億英鎊出售Vauxhall Square地塊予鄭志剛擁有的遠東發展。

如果張力最終被美國引渡，可以預見對富力接下來的資產處置進度造成影響，甚至影響到富力資金流的回流，讓剛剛完成債務展期的富力，再度陷入資金緊張的局面。

關鍵還是要賣樓

當然，無論張力一案最終走向如何，剛剛“續命”的富力要想“保命”，還是要把房子賣出去。

不過，無論從行業大環境還是富力自身情況看，這一點恐怕比張力最終能“無罪釋放”還困難。

克而瑞11月30日的數據顯示，11月重點30城的成交面積環比下降14%，創下半年來單月新低，同比跌幅擴大至30%；

當月百強房企實現銷售操盤金額5589.8億元，同比下降25.5%。

此外，中指研究院數據顯示，今年前11個月，百強房企的銷售總額僅為6.73萬億元，同比下降42.1%。

多家機構測算稱，2022年全年，國內商品房銷售額約為13.5萬億元，同比跌幅約為25%，對應銷售額減少約4.7萬億元。

從銷售數據看，房地產至暗時刻尚未過去，而富力的銷售表現更加慘不忍睹。

富力今年10月經營數據顯示，2022年前10個月，實現銷售面積259.9萬平方米，同比暴跌67.7%；實現銷售收入352.2億，同比暴跌66.1%。

也就是說，今年富力的業務量萎縮至只有去年同期的三分之一水平。

在克而瑞最新發布的今年1-11月房企銷售排行榜中，富力地產實現全口徑銷售金額313億元，同比下跌72.1%，位居行業第55名，跌出top50行列，較2021年同期掉落23名。

經營惡化下，富力的監管指標同樣承壓。

今年中報數據顯示，富力剔除預收款項后資產負債率為77.09%，凈負債率為156.63%，現金短債比為0.19，三道紅線均踩線。

“企業運營改善的核心還是在于銷售端。”克而瑞研報稱，近期雖然市場政策端和企業融資端釋放利好，但受制于市場整體需求和購買力，企業銷售端表現依然低迷。

自11月以來，央行、銀保監會、證監會等多部門頻頻出手，從信貸、債券、股權方面“三箭齊發”，方向也從“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

11月8日，銀行間市場交易商協會宣布，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，預計可支持約2500億元民企債券融資；

11月12日，央行和銀保監會聯合發布“金融十六條”，為房企的經營性融資以及“保交樓”專項融資提供改善支持；

11月28日，證監會公布了“股權融資優化五條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。

不過，只要房子賣不出去，無論有關部門射出多少支箭，恐怕都難以命中富力困境的“靶心”。

如今再加上董事長“涉賄”，富力往后的路，恐怕只會更加難走。

標簽： 富力賣房子難 還是張力無罪難 富力地產 穆罕默德