經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) ?記者 田國(guó)寶?編輯 張雅楠?11月28日下午，證監(jiān)會(huì)發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)，共提出五條政策措施，主要涉及房地產(chǎn)股權(quán)融資方面，也被稱(chēng)為“第三支箭”。

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11月29日截至收盤(pán)，A股超過(guò)30家房企股票漲停，H股有27家房企的漲幅超過(guò)10%。

五條措施中，首條措施是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。明確募集資金只能用于存量房地產(chǎn)項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，不能用于拿地和開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)。

同時(shí)，第三條指出，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，與境內(nèi)A股政策保持一致。這也意味著這次證監(jiān)會(huì)政策不僅僅針對(duì)A股上市房企，也針對(duì)數(shù)量和規(guī)模更大的H股上市房企。

另外，第二條主要恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于保交樓、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

一家房企的融資負(fù)責(zé)人表示，政策利好未出險(xiǎn)房企，尤其是優(yōu)質(zhì)的央企和國(guó)企，“政策性住房類(lèi)項(xiàng)目，民企基本沒(méi)有能力做，符合的只剩下保交樓、補(bǔ)充流動(dòng)性和償債”。如果上市公司發(fā)行股份募集資金，用來(lái)保交付和償債，對(duì)投資人沒(méi)有太大的吸引力，尤其是出險(xiǎn)房企，“我是投資人的話(huà)，知道你拿錢(qián)去做這些事，怎么會(huì)給你投呢，所以政策對(duì)出險(xiǎn)房企的意義不大”。

該人士表示，目前房地產(chǎn)股價(jià)相對(duì)較低，對(duì)優(yōu)質(zhì)的房企來(lái)說(shuō)，股價(jià)顯然不能代表企業(yè)真實(shí)價(jià)值，“發(fā)行股份會(huì)攤薄實(shí)控人的股份比例，發(fā)行股價(jià)太高，投資人不買(mǎi)賬，股價(jià)低了，等于老板賤賣(mài)資產(chǎn)，而且分紅也少了”。

在他看來(lái)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，政策更大的意義在于保證房地產(chǎn)出險(xiǎn)范圍不會(huì)擴(kuò)大，而不是拯救已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，“只要銷(xiāo)售起不來(lái)，所有的融資行為都是權(quán)宜之計(jì)，只能延長(zhǎng)生命，但治不了病”。

雖然部分房地產(chǎn)人士對(duì)政策效果保持謹(jǐn)慎，但有金融從業(yè)人員認(rèn)為，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，股市融資成本相對(duì)較低，不會(huì)加重公司杠桿，也不用償還，一定程度可以改善房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性，為下一步政策出臺(tái)預(yù)留時(shí)間和空間。

中金公司在解讀報(bào)告中指出，房地產(chǎn)股權(quán)融資自2010年開(kāi)始收緊，并于2013年、2016年持續(xù)加碼，此后涉房企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)基本停滯。這一次上市房企和涉房企業(yè)股權(quán)融資全面恢復(fù)正常，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言是里程牌式事件。

一位資本市場(chǎng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，五條政策針對(duì)性極為明顯，前三條旨在鼓勵(lì)還未出險(xiǎn)涉房上市企業(yè)及建筑等上下游上市公司，通過(guò)發(fā)行股份來(lái)救助出險(xiǎn)房企；但借殼上市等方面的政策依然沒(méi)有松動(dòng)。

目前政策還未具體落地，該人士認(rèn)為，未來(lái)可能有兩個(gè)方向，第一，未出險(xiǎn)涉房企業(yè)通過(guò)發(fā)行股份收購(gòu)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目及資產(chǎn)，不僅可以解決出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的保交付難題，同時(shí)也增加償債資金來(lái)源。

第二，出險(xiǎn)房企可以通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式，引入未出險(xiǎn)房或上下游上市公司，對(duì)企業(yè)進(jìn)行重組，“比如，有房企在H股上市，是不是可以把A股出險(xiǎn)房企控股了，實(shí)現(xiàn)雙上市，這都是可以討論和嘗試的”。

其進(jìn)一步表示，由于民營(yíng)房企多數(shù)已經(jīng)出險(xiǎn)，沒(méi)有出險(xiǎn)的資金也相對(duì)緊張，顯然沒(méi)有實(shí)力擔(dān)當(dāng)政策主角，所以國(guó)企、央企和混合所有制企業(yè)更有實(shí)操性，“像中建、中交、建發(fā)這些企業(yè)實(shí)際上都有A股上市平臺(tái)的需求”。

央企和國(guó)企是否有動(dòng)力和能力來(lái)協(xié)助民企消化待交付項(xiàng)目及債務(wù)？一位股份行人士表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)下，只有去化較好的項(xiàng)目，央企和國(guó)企可能才愿意接。

該銀行人士表示，關(guān)鍵在于政策溢出效應(yīng)，即未出險(xiǎn)房企在滿(mǎn)足自身流動(dòng)需求后，是否有足夠能力來(lái)協(xié)助出險(xiǎn)房企，“如果我自身都難過(guò)，怎么會(huì)去幫助別人，為了幫助別人，把自己也拉下水，這也不是監(jiān)管愿意看到的”。

五條政策最后兩條主要針對(duì)存量資產(chǎn)，第四條是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，重點(diǎn)針對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園及保租房等領(lǐng)域，保租房領(lǐng)域已經(jīng)有華潤(rùn)有巢REIT將于近期上市。

第五條主要鼓勵(lì)符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，投資住宅、商業(yè)、在建未完成、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，促進(jìn)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。目前證監(jiān)會(huì)正在研究試點(diǎn)細(xì)則。

上述房企融資人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金如果能落地，對(duì)在一二線(xiàn)城市核心區(qū)擁有物業(yè)和項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)說(shuō)是利好，可以盤(pán)活大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因?yàn)榈盅喝谫Y的話(huà)，最多也就六七折，而且成本也高。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，目前已經(jīng)有部分央企開(kāi)始計(jì)劃設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)基金，用于投資存量項(xiàng)目，及尋找優(yōu)質(zhì)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

標(biāo)簽： 證監(jiān)會(huì)發(fā)出第三支箭 哪些房企將受益 上市公司