為何保交樓如此重要？

“保交樓涉及到社會穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、民生穩(wěn)定等層面。對于普通購房家庭來說，一套房子，通常是一個家庭中的最大財富，也是最大的投資和消費。往往一代人，甚至兩代人的財富，全都集中到房子上了，這是重大的民生。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛在接受《華夏時報》記者采訪時表示。

(資料圖)

目前我國保交樓工作取得階段性進(jìn)展。近期，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，目前保交樓專項借款工作已取得階段性進(jìn)展，專項借款資金已基本投放至項目。

一私募基金負(fù)責(zé)人于11月28日向《華夏時報》記者指出，保交樓的實質(zhì)，是保資產(chǎn)抵押品不貶值不降價，解決居民住房問題，這也是維持市場邏輯健康運行的基礎(chǔ)，否則預(yù)期太差，銷售起不來，會嚴(yán)重影響整個鏈條的運行，使得市場呈螺旋式下降。

可見，保交樓是重大的民生問題，是維持市場邏輯健康運行的前提。

保交樓資金到位

樓盤項目建設(shè)停滯最為直接的原因是資金鏈斷裂，在這樣的背景下，資金的注入成為保交樓工作的關(guān)鍵。

為此，國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策和要求，設(shè)立了封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)的保交樓專項借款。

日前，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，截至目前，保交樓專項借款工作已取得階段性進(jìn)展。該負(fù)責(zé)人還指出，1—10月，銀行業(yè)投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.64萬億元，發(fā)放按揭貸款4.84萬億元，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了有力的金融支持。

那保交樓資金到位的情況如何？項目交付進(jìn)展如何？

據(jù)《華夏時報》記者了解，早在9月23日，全國首筆保交樓專項借款就已落地遼寧省沈陽市，支持遼寧保交樓項目。隨后，保交樓專項借款加快落地速度，目前已在沈陽、洛陽、常德、西安等多個城市落地。

以洛陽為例。截至目前，洛陽已申請到國家保交樓專項借款15.5億元。而在11月1日，洛陽宜陽龍灣盛景項目首批3棟177套住宅樓完成交付，第二批396套住宅樓也將于今年年底前完成交付。這也標(biāo)志著河南省首個保交樓項目在洛陽完成。

此外，湖南省常德市奧園·譽(yù)景灣小區(qū)一期首批636套房屋也于近期實現(xiàn)交付。據(jù)了解，這是國家專項借款資金下達(dá)以來，湖南保交樓項目中首個正式交房的項目。

而據(jù)湖南省住建局透露，隨著專項借款資金的落地使用，湖南省大部分房地產(chǎn)風(fēng)險項目已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)將有大批房屋實現(xiàn)交付。

同時，據(jù)《河南日報》報道，截至10月末，河南省全省銀行機(jī)構(gòu)對開發(fā)貸實施延期展期314.1億元，對問題樓盤和保交樓項目提供配套融資已批復(fù)262億元、已投放151.5億元。

而河南省人民政府也曾在9月17日的新聞發(fā)布會上表示，截至9月中旬，河南省今年已推動694個停工爛尾項目復(fù)工建設(shè)，實現(xiàn)50個停工爛尾項目竣工交付，200個項目配套設(shè)施得以完善，44.7萬套房屋辦理了不動產(chǎn)首次登記；推動省級和鄭州市分別設(shè)立100億元額度的房地產(chǎn)紓困基金，大力爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，第一批專項借款50億元已下達(dá)鄭州。

10月6日，“鄭州發(fā)布”微信公眾號公布了鄭州保交樓專項行動取得的階段性成果：全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復(fù)工，此外2個未復(fù)工的項目預(yù)計十一月底前可實現(xiàn)復(fù)工。

項目穩(wěn)了，出險房企可“平穩(wěn)著陸”嗎？

保交樓資金到位，確實推動了部分項目復(fù)工，對于相關(guān)房企來說，產(chǎn)生了什么影響？出險房企會因此而“平穩(wěn)著陸”嗎？

11月25日，中國奧園集團(tuán)向《華夏時報》記者透露，政府保交樓專項資金對于推動項目交付的確起到幫扶作用，奧園集團(tuán)湖南、西安、湖南、廣東、福建、天津均有項目陸續(xù)申請政府“保交樓”專項資金，經(jīng)政府審批通過后，分批次到賬，規(guī)模千萬元不等。據(jù)記者了解，目前奧園集團(tuán)湖南常德、陜西西安、廣東大埔項目已收到部分資金，之后將全部用于推動工程施工與交付。

值得注意的是，也有部分出險房企向記者透露，保交樓資金對他們的作用并不大，公司的整體處境還是很困難，目前的情況是“走一步算一步”。

“如果購房的家庭遇到難以交樓的風(fēng)險，可能造成幾十年的積蓄打了水漂，最終影響社會穩(wěn)定。也正因保交樓的事關(guān)系到國計民生，所以從政府的角度來講，保交樓保的是項目，才能對應(yīng)買房人最為切身的需求。” 11月25日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示。

“從保交樓資金撥備情況來看，主要還是用于相關(guān)項目的施工和交付。對于部分開發(fā)商面臨的資金問題，還是要靠開發(fā)商自救。此外，相關(guān)開發(fā)商在前幾年高杠桿、高周轉(zhuǎn)的運營模式下，其自身債務(wù)敞口的風(fēng)險還是非常大，而這不是政府所能兜底的。”郭毅說道。

丁建剛則指出，房地產(chǎn)的各個項目是相對獨立的，這與商品房預(yù)售資金監(jiān)管的道理是一樣的。所以，保交樓保的是項目及其后續(xù)建設(shè)的資金。對于那些整體陷入流動性危機(jī)的房企來說，保交樓并不能給那些出險房企輸血。

“由于保交樓是保項目，且相關(guān)資金受到嚴(yán)格資管，如果開發(fā)商想要支配資金，需要付清項目建設(shè)所需要的資金后，才能夠支配，不過一般爛尾的樓盤，幾乎是沒有盈余了。”丁建剛說道。

“保項目還是保企業(yè)”之爭

不過，也有業(yè)內(nèi)觀點指出，保項目增加了梳理債權(quán)債務(wù)的難度，主要是開發(fā)商眾多項目的資金調(diào)配交織在一起，難以梳理清楚。而若是站在保房企的角度，房企可以進(jìn)行內(nèi)部測算，然后用保交樓作為承諾向政府貸款。

那若是保交樓資金用于救助房企，能不能保證救活房企下面的各個項目？

針對這個問題，郭毅認(rèn)為主要看三點：一是看企業(yè)資金缺口和保交樓的資金規(guī)模，是否能滿足企業(yè)資金需求；二是如何監(jiān)管保交樓資金落實到位，專款專用，確保用于項目建設(shè)；三是還要看企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，是全國化房企還是地域性房企，如果是全國化房企，如何確保一城一地的保交樓資金，不會外流到其他城市。

“如今，保交樓的資金不足以盤活整個房企，也不足以讓他們形成依賴。而且保交樓資金屬于過橋資金，這個錢不是白給企業(yè)的，得還。”郭毅說道。

郭毅還提及，近期部分商業(yè)銀行授予房企的信貸額度并不等同于給房企提供保交樓資金。商業(yè)銀行授予房企的信貸額度，更多的是用于企業(yè)整體運營。雖然這件事在明面上對保交樓起到一定的促進(jìn)作用，但由于出現(xiàn)交樓危機(jī)的多數(shù)是民營房企，而銀行信貸額度更多會被央企、國企拿到，二者之間存在一定資金來源的壁壘。

保交樓資或改變房屋供給模式

值得注意的是，目前保交樓的資金是一點一點的釋放。

11月21日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會提出，在前期推出的保交樓專項借款的基礎(chǔ)上，央行在2023年3月31日前將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持保交樓，封閉運行、專款專用。

那為何不一次性釋放資金呢？

“如果一次性釋放巨額資金，或者像以前一樣把錢給個人買房或者開發(fā)商，又將會產(chǎn)生新一輪的無序擴(kuò)張，導(dǎo)致庫存增加。吸取此前的教訓(xùn)，避免‘大水漫灌’，要保證資金放出后，在全部可控的范圍內(nèi)，避免因土地房產(chǎn)抵押物升值，帶動信用擴(kuò)張，產(chǎn)生泡沫。所以，保交樓的目的，短期來說也算是軟著陸，長期來看，是通過把看得見的抵押物價值先穩(wěn)下來，然后市場現(xiàn)金流的預(yù)期自然會慢慢改善，金融資源才能真正用于人民福祉。未來，市場格局是‘租售并舉’，基本保障由政府提供‘租’，美好生活交給市場去‘售’。”11月28日，某房地產(chǎn)投融資界資深人士向記者表示。

“保交樓會改變一部分房屋的供給模式。地方以房屋等資產(chǎn)作為抵押物負(fù)債，資產(chǎn)所有權(quán)也在地方手中，之后地方再通過租金和REITS慢慢償還債務(wù)，解決流動性問題，相當(dāng)于一定程度上改變了住房供給模式，也是供給側(cè)改革的一部分。”上述人士認(rèn)為。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

標(biāo)簽： 萬億保交樓專項資金基本到位 能拯救多少停工樓盤