本報記者 楊讓晨 石英婧 上海報道

“現在是買房的最好時機。”日前，杭州市蕭山區的一位房產中介告訴《中國經營報》記者：“如果現在不買房的話，明年房產利率也許又會調回到原來的水平。不能小看這一兩個點的利率，對于客戶來說，能省不少錢。”

據了解，今年以來，長三角多地均出臺了樓市松綁政策，不同程度地降低了購房門檻。以新一線城市杭州為例，11月以來杭州市陸續對購房政策進行了調整。

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11月11日，杭州市發布了《關于調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》（以下簡稱“《杭州通知》”）。《杭州通知》明確，在杭州市限購區范圍內，對于在杭州市無房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行。同時，為改善居住條件，貸款購買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例為40%（此前為60%）；按照目前規定，首套房貸利率最低調整為4.15%，二套房貸利率最低調整為4.9%。

對此，分析人士指出，杭州的上述購房政策的確起到了短期內擴充居民購買力的作用，“但是因短期杭州二圈層供應疲軟，前期多盤入市又消耗透支了部分潛在需求，當前客戶觀望情緒依舊濃厚，并不急于入市，因而政策當前落地效果尚不及預期，但后續需求還有進一步釋放的空間。”

長三角多地密集優化購房政策

近來長三角多地開始密集調整購房政策，“一城一策”因地制宜的精準施策仍是目前各地樓市的主基調。

資料顯示，進入下半年以來，南京、杭州、蘇州等多個長三角城市已連續調控多次。今年7月，南京市發布修訂后的《南京市積分落戶實施辦法》，進一步放寬了積分落戶人群在南京的落戶門檻。在長三角區域江蘇、浙江、安徽三省和上海市繳納城鎮職工社會保險，將視為在南京的繳納年限。在居住年限互認地居住的年限，予以累計互認并賦分，在南京購房的門檻進一步降低。

今年10月，南京市再次調整購房政策，南京市住房公積金管理中心宣布調整個人住房公積金貸款利率。5年期以下（含5年）首套個人住房公積金貸款利率由現行的2.75％下調至2.6％，下調0.15個百分點。

除了下調房貸利率外，推行差異化購房政策成為了目前調控樓市的另一有力工具。

據央行官網，央行、銀保監會日前聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。此次會議提出，要全面落實房地產長效機制，因城實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

隨后杭州市出臺了有關差異化購房政策。日前，杭州市住房保障和房產管理局、杭州城西科創大走廊管委會聯合發布了《關于城西科創大走廊實施差異化購房的通知》（以下簡稱“《差異化購房通知》”）。

《差異化購房通知》中明確，自該政策發布之日起，在實施范圍內領取預售證的新建商品住房項目，應提供不少于準售房源總套數50%的房源，定向供應給在實施范圍內穩定就業或落戶滿一定年限的“人才無房家庭”“其他無房家庭”“其他家庭”三類購房家庭。除按規定定向供應的房源外，其余不高于準售房源總套數50%的房源按現行規則公開銷售。

除新房市場外，二手房購買等相關業務也做出了進一步優化。記者梳理發現，南京、杭州等多地均已開始推行二手房“帶押過戶”模式，可以通過線上辦理，也可以通過線下辦理。此外，杭州市還引入了交易資金公證提存機制，保障跨行“帶押過戶”的資金安全。

中指研究院表示，從政策效果上看，“帶押過戶”可以有效縮短二手房交易流程，降低二手房交易成本，加快存量房的市場流通，對當前杭州低迷的二手房市場有一定推動作用，利好置換需求。“但預計政策效果偏中性，政策目的以優化交易流程為主。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受采訪時則表示，杭州、南京等城市的樓市松綁政策較為滯后。“放松得不是很徹底，限購政策方面需要進一步放松，限制性政策太多無法進一步降低購房門檻，除了核心板塊限制外，其余的板塊可以考慮適當做出調整。”

在嚴躍進看來，當前多地輪番出臺的調控政策對樓市具有一定的提振效果。“盡管短期來看，政策出臺后樓市數據仍然下行，但較出臺前已有所遏制，否則成交量下降會更為明顯。”

市場復蘇行情或將正式開啟

據中指研究院數據，11月14日至20日，杭州市新房市場供需規模持續增長。其中，上市面積48.5萬平方米，環比增長52.7%；成交面積26.6萬平方米，環比增長46.1%。二手房市場共成交1162套，較上周增加23套，增幅2.0%。而今年11月第一周，杭州樓市盡管供應端改善，但成交量環比大幅下降，跌幅達到65.3%，而且供應量多在蕭山、余杭、拱墅等郊區，主城區僅有少量成交。

此外，蘇州樓市在今年10月也并未出現“銀十”盛況，新房成交4401套，環比下跌56.31%，同比下跌2.76%。1～10月新房累計成交67065套，同比下降16.8%。

不過盡管成交量下滑，但蘇州市新房庫存量和去化率都有所改善。數據顯示，今年10月蘇州新房庫存量為57714套，環比下降4.8%，同比下降18.4%。從去化周期來看，本月去化周期為8.8個月，較上月減少0.4個月。

據諸葛找房數據研究中心統計，今年10月全國重點50城市場情緒指數為-0.71，較9月持平，但仍處于市場觀望區間。

具體來看，南京、杭州等重點城市均處于市場低迷區間。其中，南京樓市10月市場均價環比下降0.91%。諸葛找房數據研究中心認為，預計11月南京樓市均價還將繼續下降0.54%。

諸葛找房數據研究中心分析指出，今年10月南京二手房掛牌量達到27.6萬套，雖較上月小幅回落，但較去年同期翻倍。“掛牌量居高不下，供過于求嚴重，雖然南京今年以來為刺激樓市出臺了諸多利好政策，而這些政策短期內也起到了一定的效果，但是持續性不佳，市場信心未能獲得根本改善，業主降價出售行為增多，價格下跌壓力大，后期或需要更為實質強效的政策加持。”

同樣地，杭州也處于市場低迷區間，今年10月杭州市場均價環比下降0.37%。盡管目前杭州市已推出了差異化購房策略助推樓市去化，但諸葛找房方面預計到明年1月，杭州樓市均價仍將繼續下降。

觀望仍然是目前長三角房地產市場的關鍵詞，不過隨著“一城一策”的繼續深化，未來長三角房地產市場熱度有望回升。

對此，克而瑞方面表示，短期來看，核心城市諸如上海、北京、杭州、成都前期高熱雖有轉淡跡象，但是考量到這類城市緊縮性調控尚未迎來全面解綁，若市場下行趨勢延續，后續不排除持續松綁的可能，而長期被抑制的需求集中釋放也會支撐其成交迅速“反彈”，因而預判后市，熱度大概率延續。

嚴躍進則告訴記者，購房政策方面，對于人才引進購房等特殊購房途徑應當適當放寬，“購買一套房不應當設置過多限制”。此外，包括普通住宅的標準等都還有調整的空間，“對于購房者的改善型需求也需要減少約束，降低交易成本”。

諸葛找房數據研究中心表示，短期來看，雖然市場恢復仍存在不確定性，但在近期金融支持政策下，市場信心恢復可期，對疫情的抵抗力也會隨著時間增強，短期市場大概率會呈現加速恢復的態勢，預計明年年中同比轉正。

克而瑞方面表示，近來從房企端到需求端紓困政策頻頻，11～12月整體房地產市場有望實現真正“見底”，市場復蘇行情也將正式開啟。

標簽： 杭州推差異化購房政策 長三角多地樓市加速復蘇