文|凱風

公務員進村賣房，這事不是傳說。

(相關資料圖)

據經濟觀察報報道，廣西玉林市有公務員表示今年以來主要工作是“賣房”，盡管沒有傭金提成，但卻與個人績效掛鉤。

據了解，“賣房”任務一方面是為了去庫存，更重要的是提高人口進城數量，“賣一套房可以換算成4個戶口（進城）”。

雖說最終考核的未必是賣房本身，但賣房與“拉人進城”捆綁在一起，不無刺激樓市的考慮。

地方政府為賣房，為何這么拼？

01

公務員進村賣房，為房地產還是為城鎮化？

今年初，廣西玉林出臺“十萬大軍進城”計劃，上至每個區縣，下到每個鄉鎮，都被分配了“拉人進城”的任務，以確保2025年市區新增常住人口達到50萬人以上。

為此，當地出臺《關于加快人口進城若干政策措施》，祭出了財政補貼購房、買房送工作、享受同等醫療養老保險政策待遇等一系列待遇。

當然，無論是房地產去庫存，還是人口進城，玉林兩手都要抓、兩手都要硬。

玉林是廣西經濟第4城，GDP僅次于南寧、柳州、桂林，但在全國排在100名之外，如何留住人同時刺激起房價，無疑是一道難題。

且不說人口進城，并不以是否買房為前提，而即使在當地買房的，也未必愿意就地落戶。

原因在于，當人口大盤見頂、人口負增長成為常態，連各大省會都放開了零門檻落戶，三四線的戶籍門檻早已形同虛設，落戶沒有多大吸引力。

同樣，買房賣房終究取決于市場供求與預期。

面對樓市高庫存、人口流失，以及三四線房價趨于見頂的長遠預期，買房不是靠送幾個工作機會，或公務員集體進村賣房這種舉措就能逆轉的。

更核心的問題是，人口是否愿意進城、能否留住當地年輕人，更多取決于經濟與產業，這也不是賣幾套房子、給幾萬元優惠就能形成支撐的。

02

公務員進村賣房的出現，足以說明中小城市普遍存在的兩個現實焦慮。

一個是土地財政焦慮，另一個是人口流失焦慮。

三四線城市的上一輪集體上漲，還要追溯到2017年前后的棚改貨幣化政策。當時，借助央行定向放水，三四線城市大拆大建大補貼，從而帶動樓市逆轉。

如今，棚改已經收官，貨幣化補貼早成了明日黃花，雖然鄭州等地出臺了新一輪“房票”政策，但失去了央行定向放水的支撐，解決不了錢從哪來的問題，效果終究有限。

未來，三四線樓市普遍面臨基本面的困擾。

這里的基本面，一是經濟，二是產業，三是人口，這些因素決定了三四線樓市的天花板。

數據顯示，玉林商品房去化周期在2-3年之間。如果考慮到潛在供貨，按照目前流速，去化周期可能在5-10年之間。

樓市高庫存，會否引發連鎖反應不得而知，但房子賣不動了，必然影響到財政收入。

玉林財政自給率不及全國平均水平，長期且嚴重依賴轉移支付及賣地收入。

數據顯示，2021年玉林公共預算收入 79.62億元，而一般公共預算支出 375.76億元，收入不到支出的1/4。

這其中200億左右的缺口，一部分來自發達地區的轉移支付，一部分則要借助于賣地。

根據當地發布的預算報告，2021年玉林國有土地出讓金收入超過100億元，遠超稅收收入。

這種背景下，地方政府千方百計賣房就不是新鮮事了。

03

人口流失之困，是更大的問題。

正如《未來10年，中國必然發生的8件大事》一文所論，出生率下滑疊加人口流失，中小城市普遍面臨鶴崗化的困境。

玉林經濟在廣西并不弱，但置于華南地區則失去了存在感，加上毗鄰廣東，離廣州的距離只有300多公里，因此人口外流更甚于一般地市。

七普數據顯示，玉林市戶籍外出人口達136萬人，其中到市外省內12萬人，省外124.3萬人，平均每戶就有0.8人外出。

這一數字，已經超過廣西另一個地級市防城港的總體人口規模。

100多萬戶籍人口流失到省外還不是最大問題，雪上加霜的是，這些外流人口基本上都是年輕勞動力人口。

根據當地統計局提供的數據，玉林外流人口匯總，1980年及以后出生的新生代占74.5%，其中“90后”占46.5%，主要為勞動年齡段人口。

年輕人不僅是勞動力還是消費力所在，更是房地產市場最大的需求來源。

大量年輕人外流，不僅影響消費與內需，還讓房價失去了最大的支撐。

問題顯而易見，但促進人口進城，不是一句話兩句話那么簡單，松綁樓市更是南轅北轍——

人口外流本就是房價橫盤乃至下跌的最大因素，靠刺激房價來留人豈不是因果倒置？

沒有產業支撐，運動式拉人進城效果也極其有限。

即使一年內就要10萬乃至幾十萬人進城落戶，但這些人最終還是去了廣東，沒法轉化為本地的常住人口，效果又有多大？

04

玉林所在的廣西，是人口凈流出最多的省份之一，每8個人就有1個去了廣東。

根據第七次人口普查統計年鑒，廣西本地戶籍人口共流出810.9萬，僅吸引省外人口136萬人，人口凈流出675萬，總量僅次于河南、安徽、四川、貴州。

廣西人，都去了哪里？

數據顯示，在810.9萬外流了人口中，693萬去了廣東，占比高達85%以上。這一數字，超過了廣西常住人口總規模的1/8。

正如安徽是江浙滬“包郵區”最大的人口腹地，廣西則是中國經濟第一大省廣東最大的人口腹地之一。

之所以說是“之一”，是因為廣東人口吸引力遍布全國，除了廣西，湖南、河南、湖北、四川、貴州等省份流入廣東的人口也在200萬以上。（參閱《粵蘇浙魯，都在虹吸誰？》）

05

廣西，為何成了廣東的第一大外地人口來源地？

廣西與廣東接壤，同處兩廣地區，地緣相親、文化相近、語言相似，除了桂北及桂西北，廣西有超過1/3的人口都說粵語，基于這一點，廣西人相較中部地區更容易融入珠三角。

事實上，在歷史上，廣西多個地市長期都屬于廣東。自明朝以來，廣西沿海的北海、欽州、防城港等地，均在廣東管轄之下，直到1952年，三地才納入廣西代管，1965年才正式劃給廣西。

北海三地是廣西唯三的沿海城市。可以說，在長達600多年的時間里，廣西沒有出海口，而經濟實力相對較強的沿海三城，長期又以“廣東人”自居。

相較于歷史及方言因素，經濟實力的差距才是核心癥結所在。

一個是中國經濟、工業、外貿、財政第一大省，另一個是西部欠發達省份；

一個擁有全國門類最全的工業體系，7大支柱產業全部破萬億，另一個以有色金屬、能源電力、制糖業為支柱，高新制造業付之闕如。

一個坐擁廣深佛莞四大一線城市，另一個省會/首府經濟實力水平不及廣東的普通地市，勞動力人口用腳投票就不令人意外。

從經濟來看，廣西GDP不到廣東的零頭，不及廣州一個城市。2021年，廣東GDP達到12.43萬億，而廣西僅為2.47萬億，不到廣東的1/5。

從領頭羊城市來看，廣西首府南寧2021年GDP為5120億元，止步于50強之外，僅相當于廣東惠州市的水平，不到廣州的1/5。

近年來，廣西雖然借助西部陸海新通道、西部大開發、中國與東盟貿易往來，發展得到提速，但與廣州仍有巨大差距，遑論珠三角或廣東省。

所以，廣西人大量外流到廣東，這一局面未來還會延續。

只有抓住產業轉移機遇，借助毗鄰東盟的區位優勢，大力發展高新制造業，這一趨勢才有可能得到逆轉。

標簽： 公務員賣房考核第一城出現 釋放了什么信號