房產大佬馮侖在受訪時談到，中國人買房年齡偏低，購買第一套房的平均年齡僅27歲，而美國平均年齡是38歲，買房需求比美國人提前了11年。

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一般情況下，27歲剛入社會不久，僅靠個人收入買房基本不太現實，大多需要依賴父母的共同支持。為什么國人會這么著急？在房說君看來，主要原因在于對住房的預期不同。美國家庭持有金融資產的占比較多，換言之，大多數人不需要買房也可以生活的很好。

但對于我們國家，過去20年里，價值能跑贏通貨膨脹的商品只有房地產，再加上老百姓投資理念較單一，只要手里有錢，99% 的國人都會選擇買房；此外結婚買房，讀書買房，這種觀念不管在城市還是農村都是根深蒂固的，同時也成為一個家庭展現實力和財力的方式。

你有買房焦慮嗎？

國人買房年齡雖早，但在當前高房價背景下，入手一套心儀的房子并不容易，以2021年全國均價1萬元/平米為例，夫妻兩人的平均可支配收入約6萬元，買一套110平米的房子首付款約33萬元，加上約3.5%的各類稅費，一套毛坯房至少要準備38萬元左右的現金。

那么攢夠首付款和稅費至少需要六年多，可能很多人的首付款是父母掏的錢，但剩下的房貸仍是一筆不小的開銷，雖然現在房貸利率有所降低，但分攤到二三十年的利息都足夠一套房的房款了。除此之外還有裝修費用，若裝修預算約30萬元左右，普通家庭從買房到入住至少需要5-11年，從22歲大學畢業工作到33歲才能勉強住進新房，這一數據剛好與人均購房年齡在27歲不謀而合。

以前都說房子保值增值，是最好的抵抗通脹的工具，然而隨著這幾年樓市變化明顯，人們開始對買房持有懷疑態度，擔心輕易買房會砸手里，不急著下手成為不少人的真實寫照。那么，房子會不會直面“貶值潮”？如今下半年不買房，5年后會不會更買不起？在內行看來，3個信號需留意，或超乎想象。

1，房產過剩，房子供給大于需求趨勢突出

國家統計局數據，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%，按人均居住面積39.8平米計算，現有待售商品房面積已足夠1400萬人居住。再加上各地還在不停地“賣地”，加上未動工或者已動工沒拿到預售證的庫存，足足有38.4億平米，足夠滿足9600萬人的居住需求。

很多人會說，這比起6年前根本不值一提。數據顯示，2015年時商品房待售庫存一度達到7.19億平米的歷史高值，廣義庫存更是約54億平米。但值得一提的是，如今的購房需求、杠桿比例和房屋空置與過去有著明顯區別。

購房需求方面，公開數據顯示，2021年人口凈增長只有48萬，不僅人口增速已接近臨界點，且不排除會出現負增長趨勢。一方面，總和生育率只有1.3，很難維持正常的世代更替，還有隨之而來的老齡化問題，在2015年我國老齡化率就有16.5%，而截止到去年，這個數值已達到18.9%，基本上半只腳踏進了深度老齡化社會。要知道，人口是房地產的長期支撐，過去源源不斷的人口涌進，住房市場才得以維持增長趨勢，但如今，伴隨著人口增長放緩，老齡化上升，意味著未來每年的銷售面積或會因為需求下滑進而導致下滑。

杠桿比例方面，央行數據顯示，居民部門杠桿率是各部門中攀升最快的，從2000年不到5%增長至當前的62.2%。杠桿率的快速提升，也影響到金融體系的穩定，其中，房地產起到主要的推動力。目前住房資產占家庭總資產的70%，此外還有大量通過高杠桿方式買房的行為，使得居民債務負擔徒增，與收入不成正比，長此以往，對住房購買力自然會降低。

房屋空置方面，等著賣的房子有38億平米，那已經賣出去的房子都有人住嗎？并不是！機構調研報告顯示，2017年國內的房屋空置率為22.3%，閑置的房產約有6000萬套，而2018至2021年，平均每年房產銷售面積約17萬億平米，按照每套100平，空置率22.3%計算，可算出閑置房屋套數1516萬套，加上原來的6000萬套總套數突破了7500萬套。在住房庫存高，空置率高的情況下，有錢的已經不缺房了，沒錢的一時間也買不起，市場博弈加劇。

綜合來看，這不僅樓市步入平穩發展所要直面的問題，也是市場形成供大于求局面的事實，地產商要從低需求市場獲得現金流的話，或許要作出改變了。

2，新舊兩批購房者的房貸利率區別對待，“效果”或不理想

雖然2015年前后房貸利率大多在6%，但這期間常常能獲得銀行的折扣利率，利率的優惠和房價的上漲抵消了房屋折舊成本，反而推高了房子保值增值的效應。比如2015年重慶住房均價6500元/平米，按揭利率6.1%，在利率打7折后是4.2%，而在2022年均價約為14000元/平米，利率最低4.25%。同樣是3成首付，貸款30年利息多了近40萬，再算上房屋折舊和通脹率，毫不夸張地說房子根本沒有增值，購買成本反倒更高了。

現有的按揭利率雖然對購房者有利，但效果并不理想，而且按照這樣的下滑速度，不排除未來可能會繼續下滑，所以也不難理解潛在購房者會采取觀望的態度。

3，買房不再是“必選項”，而成為“選擇項”

在我國，買房不止為了居住，更多是為了讓子女上好學校、年輕人能順利結婚、扎根城市享受福利三方面，其中子女讀書是主要原因，過去要在城市里讀書和上好學校，前提是要有房且房子在學校規劃氛圍內，但如今只要滿足要求，即便租房也可以就地入學。比如夫妻居住在北京單位的公租房，在孩子上學方面買房不是“必選項”，公租房同樣可以作為入學憑據。

目前“租售同權”正在越來越多城市實行，在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知中明確，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、成都、沈陽、佛山、肇慶等12城將作為首批試點，規范發展租房市場，并明確租客的權利和義務。也就是說，這12城將實現租房和買房同等的權益。

當前樓市，下半年不買房，5年后房子將會是“蔥價”還是“金價”？

綜上所述，在需求減弱、購買力降低、房屋過剩的大環境下，再結合房貸利率降低和發展租賃住房的措施，房子需求和供應的矛盾或會更加突出。因為這三個信號的出現，意味著地產商和炒房客將打破利潤下限拋售房產，但購房者卻不需要急著買房，這樣一來，房市或將突破“貶值下限”。

如果下半年不買房，5年后隨便挑還是更加買不起？對于這一點，“金融市長”黃奇帆在專訪時提到，拐點過后，是房產商良性循環的開始。

房說君有話說，不難發現，現在樓市已經邁入轉折點，一方面住房銷售金超過18萬億，已經很難有更好的數據了，另一方面供需失衡，發展租售同權，即便是下半年不買房的話，未來幾年也不會跌至“蔥價”，更不可能是“金價”。但對剛需而言，也不能期望太高，房地產往穩定、健康方面發展不會改變，如果真有計劃，多留意一下或許有“撿漏”機會。

本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯系刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：樓市隱隱俠）

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