剛需虧了一張房票

作者 |?騎豬英雄

文章來源 |?格隆匯樓市

政策來了，又好像沒來。

(資料圖)

上周五，市場一下就炸了。

7月末住建部座談會的時候提到過個人住房貸款“認房不用認貸”的靴子落地。

住建部、央行、金管局明確“認房不認貸”，并將這項政策納入“一城一策”工具箱，讓各個城市彈性選擇使用。

這樣一來，無論在哪個城市有幾套房，只要在當地城市沒有過貸款記錄的，都有機會以三成首付上車。

根據中指研究院監測數據，目前至少還有14個城市依然嚴格執行“認房又認貸”政策，包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、珠海等。

雖然沒有指明哪個城市能使用這個政策，哪個城市不能，如果要使用，使用的期限是多久，但深圳作為樓市的龍頭城市，反應非常迅速，當天馬上坊間就各種消息亂飛。

甚至已經有人確認，政策會執行，但只做窗口指導，不會發紅頭文件。

就和“雙證合一”政策類似。

但很快，就有銀行，包括交行、建行、農行和招商銀行都表示還沒收到通知，還沒有細則，暫時是按照原有的政策執行。

只是市場稍有風吹草動，開發商就已經準備回收各種折扣，通知漲價。

比如坪山悅時光花園、龍崗布吉的里城璽悅山、龍崗中心的公園世紀、龍華觀瀾的合正觀瀾匯、

為什么要在這個節骨眼釋放這樣的政策利好？

最主要的原因是市場不夠給力。

擁有3成首付資格的剛需購買力跟不上，甚至可以說已經沒有購買力。

只能把拿著七成首付或者五成首付籌碼的人的資格降到三成，釋放手中首付籌碼更多的購買力。

所以從政策的邏輯來看，出發點還是通過降低改善群體的首付和利率成本，刺激置換群體的需求，而非剛需群體的需求。

“認房認貸”取消到底有沒有用？

這需要分城市來看。

像二三四線城市，影響估計會比較小。

因為這些城市，無論是限購還是降首付政策，該出的已經出，本身上車門檻就一降再降。比如溫州、佛山、惠州等城市個人首次購房商業按揭首付比例已經下調到兩成，門檻幾乎已經沒有。

所以對已經沒有嚴格執行“認房認貸”政策的城市來說，效果不會很明顯。

而像一線城市或者核心城市效果會是最明顯。

因為之前的收緊政策，導致誤傷不少置換或者改善群體。

尤其是深圳，參考價出臺后，一夜之間置換群體首付比例由五成提高至七八成。

所以有人覺得，認房不認貸是自深圳參考價政策以來最大的松綁政策，市場很快便能看到成交的迅速反彈。

但實際上，這個大禮包是不是真的能改變整個深圳市場的狀態，需要多個角度來看。

首先，對本地置換或者外地置換的人來說，肯定是利好。

如果執行落地，就意味著有過貸款記錄，無論是否在深圳有房，都可以按照三成首付的標準貸款。

外地的朋友只需要5年社保就行，深戶即使是換房也能按照三成的標準走按揭貸款。

在這之前，全國范圍內有過貸款記錄，還清或者沒還清，首付需要5-7成。

但這個政策的利好更多的是相對新房而言。

因為二手房，原本就可以通過一些操作方式，做到一成首付甚至更低。希望降首付門檻的，要買二手房的，已經買了。

而新房不一樣，新房各種驗資，流水核實，資金來源等都把控得嚴格一些，沒有什么操作空間。

而且對新房來說，如果是換房群體，原本手里兩三百萬首付只能買五六百萬的房子，現在可以買一千萬左右的房子。

這就等于說，原本手里的籌碼只能選擇光明、沙井、龍崗、坪山這些區域的新房，現在已經能選碧海、紅山、南山、福田、前海了。

所以總的來說，選擇的機會和空間是更大了。

但對原本就能三成首付的人來說，就不是那么友好了。

要知道原本具備三成首付資格的人，房票能夠變現十幾甚至上百萬，當初“打新熱”的時候，隨處可見收購三成首付資格名額。

現在如果認房不認貸落地，那么就意味著這部分人損失掉了可變現十幾萬以上的資格。

即使這部分從未想過要把三成首付的房票變現，但自己選擇上車的機會是被壓縮了的。

因為有人選擇空間大了，靈活了，就注定有人的選擇機會會被擠壓。

最明顯的，以為人才房為例，原本有過房貸記錄的，但是深圳無房的，上車門檻就會高許多，自然就能把這一部分人攔在門外，而“認房不認貸”后，原本一些地段好，位置好的人才房就會競爭更激烈，原本可以三成首付的人就有可能選不到原本就看中的人才房。

但更重要的是，即使“認房不認貸”，未必能真的帶動短期市場。

一方面，市場長期基本面沒有發生明顯的變化。

最明顯的7月中旬深圳“雙證合一”原本市場預計能夠釋放不少購房名額，進而轉化成購買力，但7月深圳二手住宅僅成交2259套，8月截至27日成交僅2071套。

說明現在的市場已經不是釋放名額就能夠起跳的了。

另一方面，“認房不認貸”的本質是降首付門檻，最終的購房者反而是需要支付更多的房貸利息，并非真正降低了購房成本。

所以，市場在供需實質沒有根本性變化的情況下，很難能看得到起飛的效果。

尤其是政策還只是在路上的時候。

作者觀點，不代表格隆匯立場

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