最慘“打新”人：網紅盤跌破開盤價，還未交房就想賣房

01?新房、二手房成交數據

2023年8月1日-8月22日，深圳市新房住宅共成交1545套，二手房住宅共成交1723套，日成交量見圖示。

(相關資料圖)

02?一線市場分析

八月下旬，二手房市場依舊不見景氣，呈現持續走低之勢。

—— 觀海臺82平3房，現在市場有套業主1100萬可賣，比去年年底最低成交價，還要再跌價50萬。

—— 華潤城190平4房，上周成交價2850萬，相比今年3月成交，跌了530萬；

—— 花樣年花郡27平1房，上周成交價215萬，相比今年1月成交，跌了53萬；

此外，上周還有更多小區成交也在跌價，感興趣的朋友可以查看我們gzh周二的成交數據。

現在的市場對于業主來說并不友好，但對于購房者，卻是有很多撿筍的機會。

招商海月花園三期，135平3+1房，中層，南北通透，業主報價1380萬，單價僅10萬/平。

要知道，這個小區近三年來成交均價都沒有跌破11萬，這是首套而且是唯一一套跌至10萬出頭的房源，而且樓層朝向都不錯。

去年五月，一套139平4房，南向中高層，成交價高達1880萬，比這套足足高了500萬。不僅如此，這套房也與小區在售房源，拉開了將近500萬的差距，目前還有一套東南向同戶型在掛盤，報價1700萬。

招商海月花園三期的這套房，由于價格太筍，都驚動到了前海的業主，看到后海核心地段的優質戶型竟也跌至10萬單價，自己都不敢賣房了，直呼，“感覺大家要開始砸盤的了呢”。

當然，這套極筍盤一經放出，便引得市場瘋搶。看房的人絡繹不絕，更是有中介從早到晚都守在房子里，等著上客。

我們也有不少客戶看上了這套房子，畢竟價格優勢擺在這里，買房人很難不動心。

最近的市場上，優質筍盤不斷，不少房子的價格優勢已經高于新盤了，二手房的市場關注度也慢慢回趕新房。

近兩年的打新的客戶，已經站在高崗上了，即便是網紅盤，打新人也在虧本。

03?跌破開盤價：深圳最慘“打新”人虧慘了

前兩年，網紅盤華潤城潤璽一二期被萬人瘋。而如今，打新的業主們卻面臨虧本的困境。

2020年底，網紅盤華潤城潤璽一期開盤，9690批客戶搶1171套房，均價為13.1萬/平，當天開盤全部售罄，全部清盤。

2021年底，華潤城潤璽二期再度開盤，共1486批客戶搶1024套房，均價約13.2萬/平。在當時成交急劇下滑的市場背景下，當天開盤去化率也達到了85%左右。

大家在瘋搶時，估計也沒想到深圳樓市自指導價之后一蹶不振。兩年來的市場調控，華潤城相比高峰期成交價，跌幅快接近30%，至今仍在下跌。

按照現在的市場成交計算，當年打新潤璽一期二期的購房者是虧的挺多，有的甚至快要跌破開盤價了。

華潤城潤璽一期100平3房，套內實用率73%-75%，總價區間1184萬-1371萬。該戶型完全可以與華潤城一期89平3房相對標。

華潤城一期89平3房，套內面積在73平，目前市場成交價在1350萬左右。對于樓層更低、或者朝向更差的成交價還要更低。現在華潤城一期一套89平3房，西北向高樓層，報價1350萬，底價1300萬，至今無法賣掉。

（數據來源：小鹿選房）

按照現在市場成交來看，華潤城潤璽一期100平3房市場價也就在1350萬左右，接近開盤價，若市場還持續下跌，部分戶型跌破開盤價也有可能。

華潤城潤璽二期120平3房，新房業主同樣面臨虧本的局面。該戶型得房率75%左右，總價區間在1550-1721萬。其中華潤城一期125平3房完全可以與之對標。

華潤城一期125平3房套內面積在96平左右，最近成交一套在今年3月份，中間樓層成交價在1900萬，而現在市場相比3月還要更慘，要想成交基本得跌至1800萬左右。

（數據來源：小鹿選房）

所以，按照市場成交來看，潤璽二期120平3房的成交價也就在1800萬左右。雖然還沒有跌破開盤價，若要算上這兩年的供樓成本，基本是虧本的。

我們也了解到，華潤城潤璽二期一業主，買了120平3房，如今小區還未交房，紅本還沒有拿到手，就想要現在賣掉。當然，房子沒過限售期，自然是不可能賣掉，即便有人愿意接盤，這位業主大概率得虧本賣房。

打新的業主們原本以為打到就賺到的買賣，曾經市場的香餑餑，如今卻成為了“燙手的山芋”。

當然，虧本的網紅新盤還不止華潤城，前海2021-2022年期間開盤的網紅日光盤，按照現在的市場成交來看，很多都已經跌破開盤價，如今業主也是血虧。

比如，前海龍光天境，當年的超級網紅熱盤，2021年1月開盤，恰逢市場高峰期，2857批客戶入圍搶1003套房，入圍積分要求達到了70分，最低社保個稅入圍月數達到66個月。也就意味著，社保沒有交滿5.5年的購房者，連搖號的機會也沒有。即便入圍要求如此高，前海龍光天境也是以開盤日光的成績收場。

不過，搶到房的業主這兩年也沒少省心。2022年8月，龍光地產就官宣“暴雷”。對于當時已經供了1多年樓的龍光天境業主來說，這猶如晴天霹靂。項目是否能夠按時交付以及交付質量等問題，至今仍是未解之謎。

而這還沒有結束，對于龍光天境業主打擊最大的，應該是現在面臨血虧的現實。

前海龍光天境，位于前海前灣片區，開盤均價11.2萬/平，單價區間為10.2-12.1萬/平，戶型在107-146㎡之間，總價區間在1153萬-1743萬。

2021年1月開盤時，前海住宅稀缺，二手房成交單價已突破16萬，龍光天境11萬/平的開盤均價在當時的確很香，每平倒掛5萬多的優勢讓市場搶破了頭。

然而，僅僅2年多的時間，前海新盤成交均價就已經跌破10萬/平。

比如深業云海灣，今年6月開盤，共919套房，均價9.2萬/平，最低均價僅8.02萬/平。地理位置相比龍光天境更具優勢、價格更便宜，最終也沒能做到當天100%去化。

很多開盤日光的網紅新盤，未來也許會面臨高位站崗，虧本賣房的局面。

暫且不說供樓成本，即便是按照打新時的買入價格也不一定能夠順利賣出。目前市場上新盤，即便位于核心地段，開盤價已經高于二手房。新盤的價格掛盤優勢已經消失。外加開發商暴雷問題，新盤業主頭更疼了。

整整兩年的市場調控，二手房市場價格已經發生了根本性改變。若未來深圳樓市沒有受到強刺激，二手房的價格可能還會小幅波動，橫盤一段時間。更多的網紅新盤將會正式迎來二手房市場的檢驗。

最近二手房市場還是有回暖的跡象，大部分原因是新房在價格已經不具有優勢，雖然部分新房的開盤價格和周邊二手房相差不大。新房一般需要兩年左右交房，加上這些隱形成本，其實價格沒有二手有優勢。其次，新房的得房率和容積率等肯定沒有一些準新房有優勢。再次，現在買新房的客戶或多或少還是擔心開發商暴雷。

通過我們公司最近的咨詢、帶看、成交來看，我們預計二手房的接下來還是會持續回暖，二手房市場已經度過了黎明前的黑暗。

對于深圳很多剛需購房者而言，打新，已經不是第一選擇。

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