杭州、蘇州、南京，折疊了！

?作者：余飛

01 | 搶房再次上演

樓市冷場，已是共識，更是客觀的事實，但在限價之下，冰冷的海水中，仍有巖漿在爆發。

(相關資料圖)

這兩天，位于長三角的三個重要城市杭州、蘇州、南京接連上演了搶房畫面。

杭州方面：

8月18日，杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心（簡稱IFC）公布了最后一次開盤的登記結果。根據新鴻基官微，IFC本次推出357套房源，最終登記人數為4285組，其中有房家庭2807組，需要211個月社保；無房家庭1032組，社保拼至165個月；人才家庭446組，全部入圍。

相當于12個家庭搶一套房。無論是有房家庭還是無房家庭還是人才家庭，都觸發了杭州社保的頂格。

蘇州方面：

位于蘇州核心區域工業園區的湖西觀云項目第一批次非人才房認籌結束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記，創下蘇州工業園區新盤認籌人數第一的記錄，中簽率僅約6.6%。

相當于15個人搶一套房。

南京方面：

8月21日，招商蛇口璀璨璟園公布加推報名結果。此次加推共計56套房源，共錄得251組成功報名，中簽率約22%，平均5個人搶一套房。

時代財經將此歸功于南京發布的“寧8條”救市措施，屬實有點南轅北轍。

在寒冷的冬天，仍有這些零星的火花上演，是城市折疊所致，更是限價所致。要是救市能夠改變樓市趨勢，房地產早就不是現在這個局面了。

02 | 折疊的城市

上半年，深圳也上演了一波千萬豪宅日光。

老牌的千萬網紅豪宅樓盤海德園A區最后一批房源獲批入市，備案均價約12.6萬元/平方米，總貨值約30.77億元，共計237套住宅，單套建筑面積約86-161平方米，起步總價約1049萬元，最高總價超過2000萬元。

當時，本號就撰文分析過：

對于這一現象，只能感嘆，世界折疊。富人與窮人雖然生活在同一片天空下，卻是兩個不同、永遠不交叉的平行世界。

人類的悲歡并不相通。在當下的大環境下，有人擔心丟工作，如伍子胥過昭關一樣，愁白了多少頭顱。而有的人，還在想著打新不勞而獲，躺賺上百萬。

這個世界，公平從來都是相對的，而不公平則是絕對的。每一次經濟調整，都會進一步拉大貧富差距。

因為在應對不確定之下，富人有資源，有渠道，有方式，而窮人只能以七尺身軀與兩個肩膀硬扛。

折疊的又何止深圳，一線與強二線，有哪個城市不折疊？這個世界本來就是富豪買房輕而易舉，窮人買菜都斤斤計較。

這是杭州、蘇州、南京三個項目遭遇瘋搶的底層邏輯。

首先，這三個項目都處在各自城市的黃金地段，向來就是富豪必爭之標的。

杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心，位于杭州核心的核心地塊。2019年香港房企新鴻基以杭州拍地史上最高的總價132.6億拿下地塊，無論是地段還是拿地價，都決定了這個樓盤的豪宅屬性。

這樣的項目，從來都是富豪必爭之標的。所以，在新鴻基杭州國際金融中心歷次推盤中，均遭遇瘋搶。這是IFC最后一次開盤，均價為6.98萬元/平方米，每套房源總價1062.12萬元起，總價最貴達到2603.91萬元。

這樣的項目，與普通人無關。

蘇州的湖西觀云位于蘇州房價天花板的工業園區湖西核心，該項目今年2月份被華潤經過65輪爭搶報價，最終以36.4億元，樓面價約35650元/平米，溢價率15%拿下。

本次首批認籌，備案價5.48萬元，每套備案總價在591萬-1557萬。

同樣是與普通人無關的價格。

南京造搶購的招商蛇口璀璨璟園，位處江寧區核心商圈，銷售均價約3.5萬元。這是三個遭遇搶購的項目中，價格最低者。在南京，也不算最高，只能算中游價格。

即便是這個價格，也是普通人遙不可及的夢。

如果說折疊是造成當下的房地產市場一邊是海水，一邊是火焰的底層邏輯，那么限價則是直接導火索。

新房限價之下，巨大的利潤空間，讓很多人根本忍不住。限價之下的新房與二手房倒掛的剪刀差，是三個城市再度上演搶房一幕，也是過去幾年各種萬人搖、千人搖的根本原因。

以杭州的IFC來說，這批房源均價限價之下為6.98萬元/平方米，而周邊的二手房項目，以杭州IFC可以對標的南星橋二手房仁恒濱江園項目為例，目前濱江園二手房成交單價最低的一套為9.92萬/平米。

一平米的價差在3萬元，相當于打中一套，以這次開盤的最小戶型179平為例，理論上可以賺得約530萬元。

再比如蘇州工業園區的湖西觀云，備案價5.48萬元，周邊加城花園近期二手房掛牌價為5.97萬/平米，中海御湖熙岸西區二手房更達到7.02萬/平。

有人的地方就有江湖，有利潤的地方，就有紛爭。

有人可能會想，新一輪房價擠泡沫大幕已經拉開，難道富人就一點不擔心房價下降嗎？

杭州、蘇州、南京三座城市目前成交量持續下跌，南京的新房成交量都跌破3000套了。蘇州的房價2019年就在回調，杭州、南京去年以來房價也在一路下行。

自重背景下，這些重量級的炒房客們，一邊將手中的二手房降價出讓，一邊尋找更好的利潤增長點，而像上半年深圳的海德園，以及這次杭州、蘇州這兩個樓盤，就是不可多得的好標的。

巨大的優惠擺在面前，誰能忍得住。

03 | 該取消限價與搖號了

限價的初衷，是防止價格上漲過快。但是，限價疊加搖號，既沒有成功滿足剛需購房，反倒弄巧成拙。

限價，制造了與二手的剪刀差，拉大了利潤空間，人為制造出了更農村的炒作需求。

搖號，則是人為制造了緊張的氛圍。

限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而加速了市場價格上漲。2016年以來，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。

這些當紅樓盤也成功帶動了這些城市穿越調控周期，價格迎難而上。直到2021年，南方城市才整體進入了房價下跌周期中。

所以，我幾年前就呼吁要取消限價和搖號。在目前的市場環境下，根本不用擔心取消限價和搖號會刺激房價上漲。

相反，取消限價與搖號，將定價權交給市場，反倒會引導房價下行，促進房地產市場健康發展，從而更好地滿足民眾的購房需求。

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