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8月3日，鄭州市成為首個出臺政策落實“認房不認貸”的城市。新政出臺后，鄭州市場激起了多大漣漪？有中介人士向記者表示，有反應，但反應不大。目前，離鄭州市新政過去已有半個多月。8月18日是鄭州市當周單日漲價房源數量最高的一日，漲價房源數量151套，但同日，降價房源數量卻高達3068套。

安居客顯示，鄭州市目前在售樓盤408個，有銷售人士對記者表示，其中20多個值得購買，不少樓盤涉及保交樓壓力和較大降價風險。

(資料圖片僅供參考)

部分鄭州居民、銷售及專家均對本報記者表示，鄭州市的保交樓問題讓購房者信心嚴重受挫。中國房地產數據研究院執行院長陳晟對本報記者表示，建議由開發商出資，讓保險公司介入，不能保交付就對購房者理賠，以此緩解交付疑慮。

有銷售人士表示，目前的政策刺激力度難以調動市場情緒，鄭州市不僅要解決保交樓問題，還要切實降低存量房貸款利率，如此居民的購房心情才能有所緩和。

408個樓盤，值得購買的只有20多個？

2023年7月27日，自住建部部長倪虹在企業座談會表示要進一步落實好個人住房貸款“認房不認貸”后，多個城市紛紛表態將積極推進，但卻是河南省鄭州市打響第一槍，在一周后即出臺新政。

業內人士分析，鄭州市保交樓的壓力比其他城市更大，目前刺激購房、激活市場的欲望比其他城市更為迫切。8月3日，鄭州市出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，共發布15條樓市調控新政。

當地資深銷售人士對本報記者表示，15條政策中多數條款本已在執行，此次再提及并不新奇，唯有“認房不認貸”、暫停執行限售政策更引人關注。

自鄭州市出臺新政至今已過去半個多月，新政在鄭州市場上是否引發波瀾，又在多大程度上刺激了購房欲望？市場情況的冷暖，處于市場一線的銷售人士感受會更為真切。

安居客顯示，鄭州市目前在售樓盤有408個。張科（化名）做房產銷售工作已有五六年，他說，目前鄭州市在售樓盤三四百個，但真正值得購買的只有20多個。因為有些樓盤存在保交付的風險，有些樓盤購買以后存在較大的降價風險。

張科說，雖然他也希望客戶能夠成交，但不能忽悠客戶，那樣后期也會遭到投訴。因此，他的原則是，把鄭州市場的實際情況告訴客戶，讓客戶自己來選擇和把握。

張科建議記者在選擇樓盤時要謹慎，他說，部分樓盤銷售難度大的開發商目前的做法就是：“忽悠一個是一個，割一個韭菜是一個”。

如果不著急入住，現在出手是不是合適？張科認為，購房者可以每個月通過貝殼買房指數觀察當月“帶看量”，若“帶看量”開始增加，說明市場熱度有所好轉。

鄭州市于8月3日提出“認房不認貸”和“暫停執行限售政策”。記者注意到，目前貝殼買房指數尚未顯示8月上旬的“帶看量”。張科說，數據有一定的滯后性，9月初這一數據才能出爐。

但目前可以看到鄭州市各區域每周的銷售情況。8月13日至8月19日，這是鄭州市新政實施后的第二周，鄭州市各區域的銷售情況差異很大。這也印證了張科的話，他說：“目前鄭州房產市場就是兩極分化。”

從鄭州市最繁華的金水區來看，數據顯示：金水區新房成交42套，環比上漲50%，二手房成交139套，環比上漲6.92%。

但同樣的時間段，管城回族區的銷售們則比較惆悵，該區當周新房成交16套，環比下降20%，二手房成交65套，環比下降16.67%。中原區和管城回族區的處境類似。

鄭州市的居民陳帥（化名）對本報記者表示，因為鄭州市的保交樓任務重，居民情緒受到嚴重干擾，不少人產生恐懼心理。在預期不足夠穩定的背景下，多數人覺得買房子不如留著現金靠譜。他說，“新政雖然暫停限售，但對剛需人群影響不大，新房沒火，二手房掛牌出售的很多。”

從目前的數據來看，鄭州市的降價房源的確占多數。8月13日至8月19日期間，7天之內，漲價房源數量相比降價房源數量，顯得非常渺小。多數時候，單日漲價房源數量不超過50套。

以8月18日這一天為例，當日漲價房源數量為151套，該數據是當周漲價數量最高的一日。但同日，降價房源數量則高達3068套。漲價房源數量不到降價房源數量的5%。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對本報記者提到，鄭州市先前房價的深度回調，已經讓居民形成房價下跌的預期。因此，市場掛牌量增加，多數人著急出售。

鄭州市新政出臺，能在多大程度上刺激購房？張科在一線銷售的體會是，有些反應，但基本沒有大的波瀾。他說，現在出手購房的人群主要有兩類：要么是著急結婚不買房不行，要么孩子等著上學不買房不行。

房天下顯示，截至2023年8月21日，鄭州市8月份的新房參考均價11616元/平米，環比上月上漲0.03%，二手房成交價11978元/平米，環比上月下降1.11%。

如果購房者不著急入住的情況下，何時入手更為合適？張科說，不必著急，可以先通過貝殼找房指數觀察每個月的“帶看量”。他建議記者可以再等一等，或許10月份價格還會有所下降。

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鄭州市場如何才能修復信心？

房企當然是最希望市場盡快火起來的陣營之一。鄭州市實施新政以后，當地銷售人士李全（化名）在為記者介紹樓盤時提到：有的項目送花園、送地下室、送車位；有的項目首付1萬元，其余全部貸款；有的項目贈送面積22平米；有的項目屬于工抵房，直降2000元/平米等。

但張科覺得，目前并不是單單出臺政策和實施優惠就能刺激鄭州樓市的。作為一名資深一線銷售，他和鄭州市居民陳帥的看法有一點是相同的。他認為，目前鄭州市要先把保交樓的問題解決了，只有這樣，購房者才會逐步恢復信心。

合碩機構首席分析師郭毅在接受本報記者采訪時表示，鄭州市的保交樓問題讓購房者具有疑慮，同時也存在市場供大于求、庫存量過大的問題。郭毅認為，鄭州市的市場冷淡，核心問題并非購房者支付能力不足，而是對市場信心的缺失，對未來漲勢判斷過弱。

郭毅說，鄭州市的問題是全國多個二線城市問題的折射，目前二線城市的樓市提振不單單是政策放松問題。核心問題是：二線城市看一線城市，倘若一線城市的調控政策沒有松動，二線城市的信心就難以調動。

陳晟也認為，只有一線城市政策的松動，才能調動二線城市乃至三線城市的購房信心。值得注意的是，陳晟為全國保交樓問題提供了一條建議，他認為，房地產銷售項目可以讓保險公司介入，由開發商出資，如果不能保交付就對購房者進行理賠，以此為購房者減少保交付顧慮。

張科認為，鄭州市要激活市場、恢復信心，除了要解決保交樓難題，也要切實降低存量房貸款利率。因為從前的購房者，他們站在貸款利率的高崗上，心中有不平衡、不公平的感受。如果能將存量房貸款利率降低，大家從心態上會有所緩和，也就會樂意考慮改善住房的問題。

記者注意到，此次鄭州市新政也提到了鼓勵銀行降低存量房貸款利率，但張科認為，要注意使用的措辭是“鼓勵”，單單是“鼓勵”，這還是不夠的。

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