沒想到，浙系房企又回來了

不久前結束的上海二批次土拍，和之前有點不太一樣了

全場最矚目的，不再是各位熟悉的幾個規模房企

(相關資料圖)

而是來自同一個地域標簽下的，浙系房企

今年以來，浙系已然成了土拍市場的一支掃貨大軍

克而瑞數據顯示，全國前7個月的新增土地價值TOP35榜單中

浙系房企就達到了7家，占比20%

而這半年多，我們也觀察到，很多浙系房企正以上海為主戰場進行外擴

尤其綠城，兩個批次的三次集中出讓，次次不落

用廣撒網戰術接連奮戰，對上海土地需求之迫切，已經毫不掩飾了

包括一眾浙系房企們，不論規模大小，也紛紛扎堆上海

結果來看，他們的運氣和實力都很不錯，不少企業拿到了相對優質的地塊

所以毋庸置疑的是，未來兩年的上海樓市競爭中

浙系房企將成為一股不可忽視的力量

01

今年異常兇猛，浙系房企集體攻入上海土拍市場

各位先來看一張表格

注：表格中意向房企數量為預估值，僅供參考，具體數據可能會有上下波動

到今天為止，上海共啟動了兩個批次的三次集中出讓

比較意外的是，在統計意向房企時，我發現浙系房企一直穩定占到了10%左右

其中，最顯眼的要屬綠城、大家這兩家國資房企

前兩次集中出讓，綠城分別參拍了9宗和6宗地塊

看得出來，決心很大且財力雄厚，只是最后都空手而歸

但8月初的這一次出讓，綠城共參拍了4宗，卻運氣爆棚一舉拿下了3宗

要知道，全部待拍地塊也才9宗

綠城僅憑一己之力拿走了三分之一，成為這一輪的贏家

而且，這次綠城的運氣不是一般好

這三幅地塊，正是本輪最熱門的前三個項目

平均每個地塊都有15家以上的房企爭搶

可見三幅地塊的背后，也都不簡單

其中，閔行梅隴地塊的出讓規則，已經明確裝標不低于3000元/平

在拿地階段就對項目品質做了高要求

這一點，幾乎是為品質代表的綠城量身定制了

而南翔地塊位于印象城南面，也是板塊內最好的一塊地

徐涇地塊更不用說了，隔壁就是招商虹橋公館，地鐵、商業、生活氛圍都提前兌現了

一句話總結，就是三個地塊上的項目，都有很不錯的去化和利潤預期

而這些地塊全部被綠城收入囊中，最終總成交價139億元

也是這一輪上海土拍中，唯一一家拿地金額超過百億的房企

風頭第二的大家房產，今年首批供應中也參拍了5宗

但并未取得戰果

到二批次上半場，大家聯合錢江、維科等浙系房企，參拍了6宗

最終成功拿下浦東曹路、嘉定新城2幅地塊，總成交價約25億

也是上半場唯一競得2幅地塊的房企

不過，這已經不是浙系房企第一次在上海聯合拿地了

尤其對中小體量的浙系房企而言，組建聯合體已經成為他們外擴的固定模式

今年首輪土拍中，浙江交投就聯合象嶼、天安等房企，參拍了3幅地塊

最終也算有所收獲，成功拿下普陀桃浦地塊，總價37.78億元

到了二輪供地，7月的上半場，浙江榮盛也選擇與臨港集團合作

以38.74億的底價競得了臨港地塊

8月份，下半場的閔行梅隴地塊，中天和建杭的聯合體也有參與

只是缺了點綠城的運氣，最終未能拿地

不過今年這種熱鬧景象，有種浙系房企要在上海打天下的感覺

但實際上，這些房企接觸上海市場，遠比我們想象的更早

并且，幾乎都出現過一定程度的水土不服

02

十幾年來，浙系與上海的磨合并不順利

上海品質樓盤圈里，一直都有浙派的身影

這些年，浙系房企也不斷嘗試進入上海，只是從未占據前排

作為距離大本營最近的一線城市，本應占盡地利優勢

但最后，卻少有浙系房企能在上海徹底站住腳

而且都吃了不小的苦頭

就連濱江、綠城這種大哥級別的房企，也沒能逃過

其中最典型的濱江，故事稱得上慘烈

2015年，濱江走出杭州，瞄準全國，喊出了三年千億的規模目標

只是現實過于殘酷，迎接濱江的是連續兩次跌倒

尤其主戰場上海，2015-2016年，不到兩年就拿下了4個項目

分別是寶山大場的地王項目：濱江公園壹號，以及黃浦大興街舊改項目，崇明、古北的2個代建業務

總值200多個億

如果這些項目進展順利，濱江在上海的地位將直線上升

但事實是，主要合作方中崇集團暴露的財務危機，打了濱江一個措手不及

項目停工，借款、債權無法兌現，雙方訴諸法庭但最終選擇和解，濱江黯然離場

這一危機同樣在深圳上演，結果依然

這次外擴帶給濱江的，是近20億元的真實損失，相當于集團苦干一年的利潤

此后濱江退出了全國擴張之路，及時掉頭重回大本營

好在如今，上海還剩下一個獨苗：濱江公園壹號

濱江公園壹號 圖源：FM設計

濱江拿出了壹號系的豪宅產品力，在寶山這個主打剛需的市場，交出了天花板級別的品質與服務

證明著離去前，濱江對這片土地的真誠和用心

這種遭遇不是個例

就在濱江進駐上海的同一年，上海融綠平臺于2015年正式解體

這家綠城和融創聯手成立的平臺，只存活了3年

一并脫離綠城掌控的，還有綠城玫瑰園、綠城玉蘭花園...等優質項目

分家后，留給綠城的僅剩黃浦灣

所幸，作為滬上豪宅標桿，黃浦灣并未讓綠城在這輪撕裂戰中，完全失去上海市場

只是此后綠城內部經歷了一系列股權變更，紛爭不斷

在上海打天下的熱情銳減

公開市場上，有5年不曾在上海拿地，儲備嚴重不足

近兩年，綠城才通過收購、城市更新等方式，陸續打造了前灘百合園、外灘蘭庭等項目

重新站上高端市場

來自杭州的大家房產，也早在2002年就開發了大寧的歌林春天

此后一直沉寂十幾年，2019年才重回上海

回歸首作大家美頌，把杭派精工的品質帶到了臨港新片區

圖源：上海大家房產

因為堅持真材實料的品質感和精裝交付，也是當年的一股清流

最終，這種不一樣的品質也成功被市場看到，項目逐漸清盤

一路看下來，浙系房企和上海樓市的淵源一直頗深

但磨合過程也實在有夠曲折

無論合作方還是自身危機、甚至項目本身因素，都透露出浙系房企來到上海后

并不像在老家那樣如魚得水

但這兩年，讓我意外的是

他們入滬的決心，反而比之前更強烈了

03

為什么此時，吃過苦頭的浙系房企又集體進入上海

這兩年，浙江樓市格局也經歷了一輪深度洗牌

各種熟悉的行業榜單中，除了濱江、綠城依然穩居榜一榜二

一些老面孔如中梁、祥生、德信，如今幾乎看不見了

取而代之的是一批新面孔，包括大家、中天、建杭、亞倫等等

圖源：中指研究院

有些具有國資背景，有的是實業起家，實力不可小覷

讓本來就卷的浙江市場更加飽和了

而這些新勢力，均選擇了擴張突圍的道路，開始向外求發展

于是，上海成為了浙系房企外擴的第一站

相對其他城市，上海的韌性較好，一直是各地房企想要進駐的重點城市

就連濱江去年6月，也強調上海將是重點關注、積極拓展的區域

戰略布局上依然保持三省一市

其中一市，指的就是上海，和江蘇、廣東兩省共占10%的投資比例

數據來源：2022年濱江集團年報

只是濱江仍在關注的時候，其他浙系房企已經進入實際行動了

與此同時，這兩年改善為王的風口，也讓浙系房企迎來了一次重要機會

改善產品甚至能成為房企在這個時代的重要底牌

而浙系，也一直以品質著稱，產品的溢價能力遠超其他房企

前幾天我們實地踩盤的三個項目：上海綠城、綠城玉蘭花園、綠城玫瑰園皆是如此

因為帶著大部分綠城基因，如今都成了各自板塊的二手房價天花板

即便今年上海樓市預期不如以往，玉蘭花園的成交價也依然站上了10萬+

圖源：鏈家

當然，除了市場原因，背后最重要的還是來自上海的積極態度

今年3月份，嘉定區政府就在杭州召開了“土地招商推介會”

以政府名義介紹嘉定的區域價值，向諸多房企發出邀請

圖源：嘉定規劃資源

會上原話是這么說的，各位可以體會下：

嘉定的政府將提供最好的投資環境，最好的服務

助大家實現“當年拿地、當年開工、當年銷售”

顯然，為了吸引更多的高品質浙系房企，嘉定政府幾乎拿出了最大的誠意

到最近的8月4日，嘉定的土地出讓交流會上，又傳出了新的競價規則

從三批次開始，搖號環節前，可能加入“高品質建設”的指標

除了完全靠運氣的搖號新規，增大了更多房企的拿地機會

這些規則，也幾乎都是為品質代名詞的浙江開發商量身定制

浙系房企此時進入上海市場，無疑占足了天時地利人和

04

這兩年，整個上海樓市對于高端產品的需求，一直很旺盛

好在今年土拍情況來看，上海樓市正在進入品質驅動時代

除了寫在出讓規則里的設計要求，比如裝標、公區、立面等明文標準

也通過搖號規則、競品質等環節的調整，保證有更多品質房企，能夠順利進入上海

相信這次，浙系房企的批量進入，將為上海市場帶來不一樣的產品內涵

而未來一兩年內，這批作品的呈現到底如何

浙系房企能否克服此前的水土問題，在上海交付出更好的產品

也更加值得期待

以上正文，來自余奔雷

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